中国REITs教父孟晓苏：中国更适宜发展REITs

2016年12月，国家发改委、中国证监会发表《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作项目证券资产化相关工作通知》，传递了推进基础设施资产证券化的先行信号。时过四年，基础设施资产证券化有了进一步动作。今年4月，中国证监会和国家发展改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》，这标志着中国公募基础设施REITs试点正式扬帆，随着第一批试点项目即将推出，REITs进入中国的脚步声越来越近。

第一批reits试点即将推出，前景尚好，但依然有问题需要解决。如何保证REITs的稳定收益？如何加强落地前的理论实践？在中国走好REITs这条道路需要哪些支撑？如何正确开展REITs实践研究？中国房地产之父，中房集团理事长孟晓苏，作为前国务院发展研究中心REITs课题组组长，从国际角度，外资经济，建设规模，一带一路建设等角度进行了深刻分析。

REITs作为新方向领域，在创新道路上要学习国际经验。以孟晓苏之见，从基础设施项目启动REITs试点，是一条符合国情的道路，但也是一条相对困难的道路。基础设施项目门类多，资产形态、运营模式、管理与收益方式各不相同。世界各国与各地区的REITs多是从商业房屋租赁起步，租赁房地产不仅有现期租金，而且长期增值趋势明显。中国从基础设施资产起步REITs，既然选择了从难点突破，就要面对更多挑战。

有人认为，纳入REITs收益的只能是“被动收益”，即租赁房屋的收益，而不能包括“主动收益”，即经营性收益。孟晓苏的观点是，其实“被动收益”与“主动收益”只是REITs研究上的分类，并不是REITs收益来源的区别，基础设施REITs更是如此。在发展REITs这个问题上，孟晓苏提出我们要“大步流星”地向前走。中国有大量可以转为REITs的不动产资产。在当前严峻的国内外政治经济形势下，需要用REITs化解地方政府与企业的高负债，为经济发展注入新的投资。中国更适宜发展REITs。美国REITs市场流通规模折合人民币8.7万亿，经济体量第三的日本是世界第二大REITs市场，去年年底规模为折合人民币1万亿元。中国在世界经济体量中高居第二位，但是REITs严重滞后。所以在建立REITs方面我们要有赶超的紧迫感，要让中国的REITs体量与世界第二的经济规模排名相匹配。

孟晓苏指出，现在经济发展外部压力越来越大，中国要加快形成国内大循环，促进国内国际双循环，就需要继续进行REITs理论研究，并以创新思维深化REITs落地中国的实践研究，坚定推出基础设施REITs试点，迅速扩大试点规模。他认为，国家需要基础设施建设再度发力，就要改变高负债格局，加快发展直接融资，减少刚性兑付，化解金融风险。REITs能够成为基础设施等资产“接盘侠”，使得地方政府和平台公司重新获得投资能力，履行扩大投资促进国民经济持续发展的责任。同时，用REITs可以扩大引入外资，利用未来迅速发展的国内REITs市场，鼓励外资进入市场投资，通过REITs市场扩大引入国际稳健型资本进入。以更好落实中央“国内大循环、国内国际双循环”的政策要求。（作者：赵焓璐）

Q：REITs课题组经历了哪些发展阶段？发挥出了哪些作用？

孟晓苏：2000年起亚洲国家纷纷引入REITs，我们也开始关注REITs。2005年我在北京主持第一次REITs国际研讨会，成为引REITs进入中国的起点。2008年底国务院发文要求“开展房地产信托投资基金试点”。从2015年7月以来，在陈元副主席、刘世锦副主任和我的参与下，在国务院发展研究中心设立起REITs课题组，积极进行公共资产证券化研究。先后赴十多个省市进行调研，向全国人大财经委汇报成果并取得支持。我们与中国证监会与中国证券基金业协会积极配合，研究有关法律法规，促进了REITs理念传播。

课题组关注到，在我国引入REITs难度如此之大，甚至不如PPP、P2P被接受得快，为什么会是这样呢？以在我国流行一时的PPP为例，在国外它本来是用于中小投资项目，规模都在几个亿以内。但我国PPP动辄十几亿或几十亿的体量，使得其中第二个“P”所要求的民间投资基本上被排除。再一个事例是在我国P2P曾盛行一时，先野蛮发展、后粗放治理，给众多投资人带来灾难性损害。而为什么安全性很强的金融产品REITs，在国际上通行多年，要引进我国反而困难重重呢？课题组认为，这源自我国社会对这种创新型金融产品认识不足，将其误认为是一种银行产品，误认为是用于房地产开发融资的，一调控房地产就不愿推动REITs。课题组在深入研究的同时，有针对性地开展了工作。

从目前效果看，原国务院发展研究中心REITs课题组至少发挥出了三个作用。

第一，面对原来由银行业主导的REITs研究停滞不前，并有走向银行间债权交易的趋向，课题组以权威第三方研究机构的名义，启动权益型REITs研究。课题组协同国家证券基金管理部门，让我国REITs研究回归证券市场本源。随后通过国家证券监督管理部门与相关部门联合发文，分别取得相关主管部门的支持。课题组帮助理顺了管理体制，促进形成目前中国证监会与其它主管部门联手推动REITs的新局面。

第二，弱化REITs的“房地产”概念，突出“化解地方债”与“进行政府公共资产证券化”主题，解除了把REITs当作房地产的误解，使REITs试点可以从基础设施项目起步。这些资产大部分在地方政府与平台公司手里，少量在民营企业手里。现在把基础设施REITs作为主攻方向，并不是不去做租赁房REITs。本来我国REITs就是为发展住房租赁而提出的，全世界的REITs都是从房屋租赁起步的。我国从基础设施REITs起步，选了一个很艰难的起步领域。好在总能迈出一步。第一步迈出的是左脚还是右脚不重要，能起步就很不容易了。我国REITs试点从政府公共资产起步，还有利于减轻原始权益人的纳税痛感，为中国REITs免税寻找到法理依据。

第三，通过课题组向全国人大财经委的汇报，共同解读《中华人民共和国证券投资基金法》，解除了对“证券投资基金法不完备”的疑虑。本来认为做REITs就需要修改法律条文，2017年我曾请30位全国人大代表联名提案，要求修改证券投资基金法。但是作为在全国人大做过立法工作的人，我一直对“要修改法律”之说有疑惑，难道在法律条文中就没有裁量空间吗？随后查到法律中果真有例外条款，“证券投资基金法”明确规定公募基金可以用于投资的领域，不仅包括“上市交易的股票、债券”，还包括“国务院证券监督管理部门规定的其他证券及其衍生产品”。这个法律条文我请全国人大财经委办公厅做了解释，课题组将这个法律解释多次向中国证监会与协会传达，建议解除顾虑大胆突破，促使将公募基金用于不动产资产证券化成为可能，由此造成如今“基金型REITs”成为中国REITs的起步点。今年四月底，中国证监会与国家发改委联合发出40号文件，启动了基础设施REITs试点。半年多来各地政府纷纷发文响应，众多专业机构推荐出几百个待选项目、各省市政府发改委踊跃上报推荐，主管部门组织专家夜以继日地评审，出现了多年所盼望的热烈场面。

Q：REITs试点要重视创新、也要注重学习海外经验？

孟晓苏：中国推出REITs要认真学习国际经验。现在不少公募基金公司蜂拥而上做REITs，其实并不了解什么是REITs。在这个国际经验十分丰富的领域里，比创新更重要的是学习，需要结合中国实际去学习。

从基础设施项目启动REITs试点，是一条符合中国国情的道路，但也是一条相对困难的道路。基础设施项目门类多，资产形态、运营模式、管理与收益方式各不相同。中国选择从基础设施资产这个难点突破REITs，就要面对更多挑战，就要付出更多努力，就要更多学习国外基础设施REITs的经验。我们有后发优势，处理得好可以少走弯路。

在重视学习的同时要不要创新呢？当然要创新，创新主要就是解决如何与中国实际相结合的问题。中国各级政府拥有这么大规模的基础设施等资产，在全世界都是首屈一指的。所以结合中国特点去推动REITs，推出中国的REITs，这就是一种创新。

Q：推动REITs发展有哪些困难？

孟晓苏：现在最大的问题是我们都没做过REITs，对于供给侧、需求端和管理者来说都是新课题。我们的机构不是没有能力上手做REITs，可以说他们都是很好的“厨师”，但是他们都是“中餐厨师”，而我们现在要吃的是“西餐”。需要中国厨师学做西餐，就要向REITs发展好的国家与地区学习。

Q:如何看REITs的收益？

孟晓苏：过去曾经有国外专家讲过关于REITs的收益，有专家认为REITs也要靠“被动收益”，这种说法并不符合REITs实践。当我听到这种说法之后，我首先感到是我有责任，因为是我把REITs引到中国来的，我应当要把收益来源说清楚。我又找了国外同行专家来探讨，他们都认为“主动收益”也是REITs收益的一部分。所以REITs的收益要求应当确定为“稳定性收益”。

基础设施项目与租赁房项目中经常包括有一些政府补贴，在有些国家REITs中甚至大部分收益来自“政府购买服务”。比如美国的“CCA监狱基金”，政府用“售后回租”的方式先把监狱卖给REITs，然后按照关押犯人的数量给予人头费，让这支REITs收益颇丰。在中国不少基础设施与租赁房项目的收益中，政府购买服务占有一定比例，包括水电气热收费补贴、公共交通票价补贴、房租补贴等。它们其实是比租客缴租更加安全的收益。我认为需要鉴别的是这些收益是“稳定性收益”还是“临时性收益”，可以把“稳定性收益”纳入REITs收益项。

Q：应该以怎样的速度和模式去促进其发展？

孟晓苏：我认为要大步流星地赶路。中国有着大量可以转为REITs的不动产资产。在当前严峻的国内外政治经济形势下，需要用REITs化解地方政府与企业的高负债，为经济发展注入新的投资。美国REITs市场流通规模折合人民币8.7万亿美元，经济体量第三的日本是世界第二大REITs市场，去年年底规模为折合人民币1万亿元。中国在世界经济体量中高居第二位，但是REITs严重滞后。中国基础设施等不动产资产巨大，社会资金持有不动产资产愿望迫切，资金成本降低让现有资产收益率更适应需求。中国更适宜发展REITs。在建立REITs方面我们要有赶超的紧迫感，要让REITs在中国迅速形成足够的体量，要让中国REITs体量与世界第二的经济规模排名相匹配。

Q：围绕基础设施REITs试点，我们应该加强哪些方面的工作？

孟晓苏：我认为需要继续从以下几点加快推动。

第一，坚定推出基础设施REITs试点，扩大试点规模。现在经济发展外部压力越来越大，中国需要加快形成国内大循环，促进国内国际双循环。国家需要基础设施建设再度发力，就要改变高负债格局，加快发展直接融资，减少刚性兑付，化解金融风险。REITs能够成为基础设施等资产“接盘侠”，使得地方政府与平台公司重新获得投资能力，履行扩大投资促进国民经济持续发展的责任。现在第一批REITs试点即将推出，大家都抱有期待。如果能让REITs在中国股市占有一定规模，加之鼓励外资进入到我国REITs市场，它们就不会成为国际热钱，而是成为我国资本市场上的稳定器。

第二，及时研究REITs免税问题，让REITs能够顺利落地。世界上有13个国家是有REITs法规而多年没有REITs，原因就是其法律不配套，没有免税支持。我们不能成为其第14个国家。而通过以政府公共资产做REITs，可以减少企业的税收痛感，先把REITs推出，同时要加快推进“税收中性”，让REITs能够免税。在中国现期可以首先促成对REITs返还地方税，大致上能减轻税赋一半，并用好税收递延政策。进而促进国家税制调整，最终实现对REITs免税。

第三，研究适时推出租赁房REITs。世界各国与各地区的REITs多是从商业房屋租赁起步，比如“香港领展基金”就是从租赁商业与车库做起，随后又收购了不少商业物业。租赁房地产不仅有现期租金，而且长期增值趋势明显。美国REITs在42年中价值增长140多倍，主要还是靠房产资产增值。

国务院办公厅2016年6月印发的国发39号文件要求推动的REITs，就是为了发展住房租赁，形成租售并举的市场。我希望主管部门国家住建部与中国证监会要坚持“不忘初心”，在推动基础设施REITs试点的同时，早日推出租赁住房REITs试点，促进“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”、“支持专业化、机构化住房租赁企业的发展”等中央要求的实现，促进“房住不炒”要求的落实。它可以为REITs市场引入增值性更好的基础资产，实现国内REITs与国际REITs门类一致。REITs有利于进一步落实“房住不炒”的要求，那时用于转让交易的是REITs权益单位，而不用买卖交易用于租赁的房屋，“房子是用来住的”就可以得到更好的落实。

第四，加快研究启动“公司型REITs”。公司型REITs更加容易被中国企业接受，也为中国监管机构所熟悉，监督管理经验丰富。启动公司型REITs同样要从解读法律入手。有了我们通过研读法律、利用现有法律便可推行“基金型REITs”的实践经验，对于实行“公司型REITs”是否要涉及修改法律，就应有更符合法律实际的考量。我的初步判断是，在现有公司法及其相关法规的约束下，我国已发展起规模宏大的资本市场，法律法规能支持几千家企业IPO，就应当能支持发行“公司型REITs”。可以尽量沿用现行公司股权上市的法律法规，并对REITs板块制定专门的行业规范。公司型REITs不同于一般上市公司要求的，包括明确其必须持有不动产资产、保证按期分配收益、资金不得投向开发等。这些要求应可通过制定行业规范，由监管部门发文实施，不一定都涉及对公司法或其它上位法的修改。

Q：：中国近期政策对于REITs的落实有什么影响？

孟晓苏：用REITs可以扩大引入外资。要充分落实中央“国内大循环、国内国际双循环”的政策要求，利用快速发展起来的国内REITs市场，鼓励外资进入市场投资，通过REITs市场扩大引入国际稳健型资本进入中国。还要研究将REITs理念用于指导“一带一路”建设，改变有关部门与企业的“单纯债务型思维”，加强对“一带一路”项目多种融资通道的指导。通过利用国际REITs市场与国际投资机构，化解海外投资项目的经济风险与其它潜在风险。共建“一带一路”若有了国际资本作为“接盘侠”，就能越走越宽广，就能更好地造福于受益国，进一步扩大中国的国际影响力。