袁怀中:未来前10强地产企业不会出现大洗牌

（原标题：袁怀中：未来前10强地产企业不会出现大洗牌）

在金融人眼中，什么样的地产公司才具有价值？如何定义城市更新？城市更新给地产公司带来哪些机会？三条红线高压下，地产行业将如何发展？是否会迎来洗牌？本期长盛时间专访，邀请北京朗姿韩亚资产管理有限公司董事长袁怀中，就以上问题进行深度解读。

袁怀中历任华融融德资产管理有限公司副总经理、总经理及董事长，具有逾10年的另类资产投资经验，期间带领团队累计完成逾1000亿元另类投资项目，对中国另类投资市场具有深刻理解及丰富的经验。

真正能赚钱、能提供好产品的地产公司才有价值

姚长盛：您现在看地产公司，哪些公司不值钱了，哪些公司还值钱？

袁怀中：地产高速发展的近20年以来，其实是赚了不同阶段的红利，从最初的土地红利到后面的周转红利，到现在的金融红利，不管赚什么红利，本质上还是要看是不是真真实实提供了好的产品来满足居住人的需求，是不是扎扎实实地赚到利润，而不是简简单单地去追排名和现金流。

所以真正赚钱的公司，真正提供好产品的公司是有价值的，简单去追求规模，甚至在追求规模过程中很多项目都亏损的公司，我觉得未来都没价值。

姚长盛：为什么过去大家那么疯狂地追求规模，还有很多人不挣钱，能理解吗？

袁怀中：我能理解，这与金融机构大而不倒的偏好是紧密相关的。只有大了才能获得更多金融资源，才能获得更多产业资源，才能获得更多政府支持，所以大家就一定要去追求大。但是大家没有想过，金融机构的偏好是会变的，大有可能倒，大的公司发生危机时，金融机构的偏好就调整了。

姚长盛：大而不倒不能说一定是一个定律了。

袁怀中：您说得对，过去应该是一直存在，但是我们认为未来会发生一定的变化，不一定是轰然倒下，可能是以某种方式做重组。

姚长盛：我们看这些地产公司，有做产品的，有做周转的，有各种各样做概念的，也有埋下头做用户的，让你去挑里面的优质资产，金融的眼光会盯到什么？

袁怀中：其实现在我更偏好的这种中型开发商，产品力本身比较强，整体运行效率比较高，对项目的选择一直比较冷静。

姚长盛：比如什么样的呢？

袁怀中：我觉得在50强到100强开发商中，有的规模不算大，一年销售两三百亿、三四百亿，可能在百强开发商中并不是特别有吸引力的规模，但是实际上它的产品力在某些区域拥有非常好的口碑，我们觉得这类开发商未来具有一定的竞争力。

而且往往在过去对财技方面使用得并不是很充分，没有大量使用发债，没有大量使用ABS工具的开发商，我们反而觉得现在比较安全，相对来讲他们的生存环境会更友好一些。

姚长盛：业内的话来说，当你已经用尽了100种融资方法的时候，基本上这个公司就不能看了。

袁怀中：您说得太对了。

城市的需求错配永恒存在

姚长盛：现在去看城市更新是什么样的概念？

袁怀中：现在最新提的是有机城市更新，实际上反映的是城市建设和城市使用之间发生了永恒的矛盾，因为城市在不断地发展，但是城市的硬件设施在建设好之后有一段时间的固化，这之间的需求错配是永恒存在的，所以我觉得城市更新是一个永恒的主体，未来一定会持续存在。

姚长盛：喜欢错配这个词，为什么以前这个错配没人去纠偏？现在大家觉得错配不能忍受了吗？

袁怀中：因为过去有大量新的投资机会，特别是在郊区不断的铺大坪，不断通过新建项目获得相对比较高的回报，这样项目机会很多的时候，显然大家对于城市更新带来的比较繁琐、比较个性化、周期相对比较长的投资机会，关注度不是很高。

但是现在不一样了，郊区的房子越来越远，现在这种高周转中拿到的项目利润越来越薄，这种情况下，一些城市更新中的好项目，如果能够做比较精准的定位和设计，社区街区和城市能够融为一体（的话），城市更新开始绽放出它的魅力了。

姚长盛：如果把城市更新的概念集中到几个关键词上，您觉得什么样的词比较能代表里面的核心？

袁怀中：我觉得一定要和原有的历史文化传承，和所处具体社区街区以及城市的定位有机整合，才能形成一个比较好的项目。

我一直比较推崇的是华熙live五棵松，其实是一个老街区，但是它能最终绽放出体育场馆、写字楼、街区商业，还有文旅项目相结合的复合体，成为（北京）西部知名的网红打卡地，我觉得这是城市更新中非常典型的案例。

姚长盛：您脑海当中，一提城市更新的亮点，能够想起来的是哪些案例？

袁怀中：上海新天地，还有成都宽窄巷子做得也很好，永庆坊也很棒。

姚长盛：如果是从金融来给估值的角度，怎么样做的话价值才会高？

袁怀中：他们的价值一定会高，为什么？因为融入了更多的流量，而且大部分流量都是有效流量，会提升整体消费，直接带动租金水平，租金水平的资本化，其实就是物业的价值。我知道的像华熙live五棵松的流量，应该讲基本上是北京第一、第二的坪效了。

姚长盛：其实从这个角度来理解，最终不管是什么样的流量，还得有一个折现，最终还是看硬现金流，在硬现金流下才能进行估值。

透支太强的开发商未来会面临很大压力

姚长盛：您怎么看现在整个地产的形势，分化很严重，大家的选择也都不一样，焦虑感也各自不同。

袁怀中：我觉得三条红线的政策对整个地产，主要指住宅行业来说是利好。它会让行业里大部分开发商不得不保持谨慎，在这种大的约束情况下，整个行业的发展会比较健康。

当然对不同开发商的影响会不一样，一部分过去透支力太强的开发商，未来会面临很大压力。

反过来讲，对有一部分产品力很强，内部经营效率很高，公司经营利润本身比较强的开发商来说，未来会有越来越多的经营优势。

姚长盛：但是现在有个问题，现在前10里面，基本上靠前的全部都踩了线，这是很痛苦的一件事情，为什么全都走到一条路上去了？

袁怀中：这就是我们讲的行业发展规律，过去如果没有通过加杠杆，没有快周转模式的话，它进入不了前10，一旦进入前10，按照目前的三条红线标准，就往往被框进去了。但是大家明年年初再看今年年底的数据，我相信一部分比较健康的开发商，能够把数据调得相对来讲比较合理。

姚长盛：过去还是相信大而不倒，那会不会有人在里边付出代价？

袁怀中：一定会的。

姚长盛：因为我们已经看到有些付出代价了，您判断还会有什么样的比例或什么样的体量的会付出代价？

袁怀中：30强开发商中，我觉得可能会有几家会压力会比较大，至于通过哪种方式来付出代价，可以拭目以看。30强到50强的开发商中，也不排除有几家开发商未来因为高周转导致公司的底儿被透支，也会有一定的压力。

姚长盛：其实是比例大概在10%，也就这样了。

袁怀中：对，最多10%。

姚长盛：如果我们往后去看的话，10强里面会不会有大洗牌？

袁怀中：不会了，但是里面可能会有个别开发商会出现一些变化，但是整个10强，甚至20强的排名几乎尘埃已定，以后会越来越集中。