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叫卖231亿资产,绿地的万亿负债还有解吗?

2020-11-22 11:44:41 来源: 界面新闻 举报
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这些包袱体量大、价格高,出售难度大,接盘者自然十分谨慎,绿地堆积的万亿债务恐怕一时半会还难以缓解。

文|无冕财经 陈欣苗

头悬“三道红线”,绿地风波不断。

11月16日,据“第一财经”报道,一份绿地控股集团股份有限公司(600606.SH,以下简称绿地)商办项目推荐书显示,绿地有意出售上海和江苏两地共14个项目27个物业,合计售价231亿元,交易方式多为整栋销售,资产交易和股权交易兼而有之。

尽管绿地方面将该举措解释为商办物业的常规出售,但连踩“三道红线”之下,此举“减负回血”的意味更足。

“绿地连踩‘三道红线’,面临的压力较大,在年末冲刺业绩的关键节点,出售商办物业可快速回笼资金。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对无冕财经研究员表示,基于商办物业带来的大量资金沉淀,这些资产的出售亦可迅速盘活资金面。

近一年来,高楼停工、维权蜂起、桃色新闻、拖款欠薪等一系列风波背后,是绿地堆积的万亿债务给其带来的重重考验。如今深陷“红区”,绿地该如何过关?

商办累赘

此番绿地摆上货架的推介项目中,不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。其中,青浦绿地中心、绿地国创大厦、苏州绿地中心等7个项目中有部分物业目前还未竣工,交付时间最早为一年后,最晚为5年后。

“从这些资产所处的位置来看,不乏一些优质项目,但体量大、价格高也使得这些物业出售的难度较大,且在当前‘三道红线’的重压之下,企业接手这些项目会更加谨慎,不排除折价出售的可能。”陈霄对无冕财经研究员表示,若能成功出售,对绿地而言既可以增加现金流,同时也能为冲刺业绩助力。

与其他房企不同,绿地的产品构成中,商办项目的业绩贡献占比较高。数据显示,2019年,绿地的房地产主业合同销售金额中,住宅和商办的占比分别是65%和35%。到今年上半年,商办的销售占比下降为30%,但仍高于其他龙头房企。

这与绿地的拿地方式有关。依靠国资背景,绿地能够通过与政府合作的方式,拿到大量低价土地。但其与政府合作的土地项目中,往往包括住宅、商业、办公等多个业态。这种拿地模式使得绿地土储中商办占比较高,过去5年间,绿地的商办销售面积占比稳定在25%左右。

据“观点地产”统计,绿地每年新增的商办项目比例在20%左右;每月的新增地产项目上,除去纯住宅项目外,商住项目的占比基本超过单月拿地的50%以上。仅以今年10月份新增的7个项目来看,仅有一个纯住宅用地项目,其余项目中均包含商业用地。

由此可见,商办资产仍在绿地的项目布局中占不小的比例。然而,住宅可以通过快速开发销售回笼资金,但体量大、去化缓慢的商办项目却容易成为其业绩增长的阻力。

近年来,商办的销售去化压力较大。据国家统计局数据,2019年,全国办公楼销售额下降15.1%,销售面积下降14.7%;商业营业用房销售额下降16.5%,销售面积下降15.0%。

叠加疫情影响,投资者对写字楼和商业地产的投资热情也在下降。据戴德梁行《2020中国商业地产投资意向报告》,超60%的受访商业地产投资者认为写字楼、零售(购物中心和商业街)和酒店的投资规模将下降;除了北上广深杭成,其他城市基本不在大型投资机构考虑范围内。

今年上半年,绿地的商办销售额已同比下降了33.56%,跌幅超过三分之一。“在经济形势下行压力加大,以及疫情的冲击下,商办物业带来大量的资金沉淀,对于绿地来说会进一步拖累业绩。”陈霄对无冕财经研究员表示。

在此番出售的项目中,不乏青浦绿地中心、苏州绿地中心这样的超高层地标项目。而在产品模式上,超高层建筑一向是绿地在商业地产领域内的重要标签。截至2017年底,绿地已有49栋超高层项目,基本上做到了“凡有二线城市,皆有绿地高层”。

亿翰智库分析指出,体量巨大、开发周期过长的超高层项目,会造成大量的资金沉淀,拉低资本的使用效率,增加企业盈利的不确定性。

以苏州绿地中心项目为例。该项目高358米,于2013年9月正式启动,总占地面积近700亩,总投资近120亿。历时6年,该项目终于在2019年12月正式封顶。目前其外框钢结构至78层,尚未完全竣工。

业内人士普遍认为,当达到一定临界点后,楼层越高,增加的成本越多:300米的摩天大楼造价需要35亿元,增加到400米需要多投入25亿元,再往上增高100米的代价就变成了30亿元。按这个标准,苏州绿地中心的建造成本便在60亿左右。

此外,绿地的项目中不乏位于三四线城市的商办项目,如江苏镇江、青海西宁、山西大同等;此外,其在宁夏银川有一处办公项目,在河南开封还有一处公寓、写字楼项目。这都为其业绩增长蒙上一层阴影。

陈霄认为,尤其在新规下,绿地面临降负债、回笼资金的压力,后续或将有更多的商办资产出售行为。

“红区”难逃

让绿地站上风口浪尖的,不止这一次的巨额资产出售。

今年6月,深圳前海天玑财富管理有限公司(以下简称“天玑财富”)私募基金产品爆雷,其中包含规模2亿元、期限12个月的天玑绿地中央广场私募投资基金一期,投资标的是绿地GIC成都中央广场。

此前的2018年底,绿地GIC项目公司与天玑财富签订协议,天玑财富要通过融资包销模式,认购绿地GIC项目T2号公寓共735套房源。包销模式是,天玑财富支付部分定金,以1.4万元的单价,拿下清水公寓;天玑财富进行精装后,再以2.2万/每平米售出。中间的差价,即是投资人收益保障。

但两者的合作以失败告终。据“壹地产”报道,绿地与天玑财富合作失败的原因在于绿地GIC项目停工,停工原因是绿地拖欠了工程款,本想通过包销模式实现快速去化的目的也因此落空。

此前的10月,绿地西南事业部还因拖欠7万元广告款被公开讨债。从高楼停工、桃色新闻,到拖款欠薪、资产甩卖,种种风波直指绿地的资金压力。

10月28日,成都智取文化传播有限公司在某APP发布题为“绿地,请付款”的催债广告。

截止今年三季度,绿地的经营活动现金流净额同比减少45.17%至50.04亿元;有息负债方面,短期借款和长期借款分别为299.47亿元、1806.76亿元,同比增长12.4%、19.05%。

“绿地面临着销售金额下滑的现状,其中商办物业占比不小,而商办物业本身回款慢 ,给绿地的销售业绩带来拖累。同时,绿地在拿地节奏上虽有所放缓,但仍处于较高水平。”对于绿地现金流和负债的压力的来源,陈霄对无冕财经研究员表示。

在土地投资端,今年第三季度,绿地斥资365亿元拿下18个项目,这一金额是今年上半年拿地金额的总和,且将近去年同期拿地金额的两倍;前三季度,其共斥资731亿元累计获取项目77个,新增货值近2800亿元。

于此同时,绿地还在不断提升第二主业基建业务的规模。今年三季度内,基建工程和专业工程的总金额分别同比增长了115%和374%。但据半年报数据,绿地基建业务的营收同比减少16%,因其毛利率较低,对公司整体的盈利能力形成一定程度上的拖累。

而在销售回款方面,虽有所提速,但仍不如人意。7月至9月,其合同销售面积和销售金额分别同比增长15.8%和26.9%,但前9个月,其累计合同销售金额2178.8亿元,销售面积1760.4万平方米,分别同比减少7.1%和16.8%。这一销售额与张玉良年初定下的4000亿目标相比,仍有1821.2亿的距离,目标完成率仅有54.47%。

销售乏力、投资力度不减之下,绿地仍踩中“三道红线”,且各项指标处于行业高位。截至2020年9月30日,绿地的净负债率183%,较2019年末上升27个百分点;剔除预收款项后的资产负债率为82.4%;现金短债比为0.69,虽较今年中期的0.65略有提升,但仍离1以上的安全地带很远。

年报数据显示,近年来,绿地负债率一直维持在高位,2016年至2019年分别为89.43%、88.99%、89.49%和88.53%。在2019年营收过千亿的房企中,绿地是唯一一家连续五年净负债率都在100%以上的房企。截至2019年年底,绿地的累计负债已超过1万亿。而同期,上海市政府的债务余额才5722.1亿,其债务规模是上海市政府的近两倍。

“绿地本身一些超高项目和大盘略多,开发周期比较长,所以对于负债的依赖程度也是比较高,这使得降低负债的工作也是比较困难的。”知名地产分析师严跃进对无冕财经研究员表示,后续绿地要注重住宅项目的投资,若是住宅项目布局是得当的,那么现金流就会比较稳健,财务状况也会比较好把控。

面对高额债务,绿地频繁发债。

绿地分别于9月15日和11月12日向股东公司格林兰借款5亿元和1.9亿元,年利率分别为6.5%和5.7%。11月3日、11日,绿地集团又分别通过了180亿元和170亿元的小公募债券,分别用于偿还今年年底和明年到期的八笔债券,合计349.98亿元。有消息显示,绿地集团还计划在12月发行至多30亿元的公司债券融资。

杨泽宇 本文来源:界面新闻 责任编辑:杨泽宇_NF6036
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