疑似资金链断裂 众多蛋壳公寓租客遭遇“被换锁”

王永菲/摄

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 王永菲 北京报道

“我们今天就是来通知你们，11月21号蛋壳公寓如果不给我们按时打款，我们自动与蛋壳公寓解除合同，我会给你们一周时间搬家，过时间后我们只能换锁，你们做好准备。”北京市昌平区某小区房东向王女士说道。

王女士向本报记者表示，被房东找上门后，联系蛋壳公寓管家以及所有蛋壳公寓公开的电话，无一能拨通，租房以及业主委托热线也均无法拨通。

11月16日下午，在北京市东城区朝阳门内大街8号朝阳首府商业2层212蛋壳公寓总部，本报记者现场发现超过20个安保人员在现场维持秩序。

以蛋壳公寓为代表的长租公寓为什么频频出现资金链断裂问题？租客交的钱、贷的款到底去哪了？

蛋壳公寓资金池源头或枯竭

截至11月16日美股收盘，蛋壳公寓跌幅达到9.27%，收盘价为1.37美元。

“当下，诸如蛋壳公寓的长租公寓不是通过二房东赚差价的方式赚钱，而是通过‘非法集资’建立资金池，本质上是期限错配的方式用于投资获益、扩大规模占领市场或者作为准备跑路的资金也不是没有可能。”多位金融领域专家向本报记者透露长租公寓的经营模式。

一位金融从业人员刘先生向本报记者表示：“像在蛋壳租房的租客，支付房租时一般有两种方式，一种是押一付三、押一付十二，另一种就是通过所谓的租金贷来支付房租，以租客的名义一次性从银行贷走一年的租金。但是面对房东，蛋壳公寓一般是一季度给房东支付一次房租。这其中资金的时间错位管理打造了蛋壳的资金池。”

那蛋壳公寓利用打造的资金池去做了什么？

第一，将租约债权打包为ABS，在资本市场募集资金。所谓ABS指的是Asset-backed Securities，也称资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的过程，它是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。租赁类ABS是非常常见的募资方式，为发行者制造了高杠杆营收模式。

本报记者了解到，2018年8月7日，长租公寓运营商蛋壳公寓就高调宣布，全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS——“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”已设立，发行规模为2.035亿元，产品期限为3年，在上海证券交易所正式挂牌。

“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”作为国内分散式长租公寓领域首单真正意义上的租金收益权ABS，底层资产还款来源为入池物业的租金差额，即蛋壳公寓向租客收取的租金收入与需向委托业主支付的租金之差。

值得注意的是，地产商主打的长租公寓是自有资产，不存在这个问题。但是类似蛋壳公寓的二房东却需要通过高价竞争房东房源。这就涉及到资金池的第二个用途，即疯狂占领房屋出租权。

本报记者向上述王女士的房东了解到，以该房源为例，蛋壳公寓支付房东的资金，比租给租客整个房屋的价格要高出近2000元。为迅速占领租房市场以期在未来掌握定价权，作为二房东的蛋壳公寓持续亏损。

租金比倒挂严重，蛋壳公寓相当于开拓了一笔有利息的资金流。

蛋壳公寓公开发布的Q1财报显示，蛋壳公寓营收增长，亏损却在扩大。蛋壳公寓一季度营收为人民币19.396亿元，同比增长62.5%；净亏损人民币12.344亿元，而去年净亏损则为人民币8.162亿元，亏损同比扩大。经调整后净亏损为人民币9.789亿元，而上年同期净亏损人民币7.991亿元。

据悉，蛋壳公寓一季度运营开支为人民币31.016亿元，增长58.5%；出租前费用为人民币920万元，同比下滑89.0%；租赁成本为人民币19.557亿，同比增长67.5%；技术与产品研发开支为人民币6100万元，同比增长25.6%。

截至2020年3月31日，蛋壳公寓持有现金和限制性现金为42.26亿元。蛋壳公寓二季度以及三季度财报本报记者并未找到公开信息。

这个资金盘盘子越铺越大，在外来风险的刺激下，资金链崩盘的征兆就出现了。ABS顺利发行的需求是租金之差，而在出租环节又有了租金比倒挂现象，在疫情的刺激下，蛋壳公寓一旦不支付给房东租金，房东收房，租客不敢租房，资金池没有源头了，蛋壳公寓的资金链就会崩盘。

律师称租赁合同继续有效

本报记者11月17日向北京警方咨询，警方表示政府已介入，今日会开会做讨论，请耐心等待结果。

在现场，本报记者发现蛋壳周边粘贴着友情提示“合法权益要依法维护，不能出现聚集滋事、损毁财物、堵门堵路、攀爬建筑物等过激行为，造成后果要承担法律责任。

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进入登记需要由多层手续，首先是在门口预约拿到黄纸条，然后进入到朝阳首府商业2层排队，在保安和蛋壳公寓现场工作人员的安排下，逐个进入房屋登记。现场工作人员表示：“你有什么诉求尽管说，我们给您记录向领导反映。”

有工作人员对业主张先生私下表示，很多蛋壳认定的优质房源是定期给房东转账的，到现场的房东的房间都是即将到期或者是非优质房源。而现场工作人员也透露，“这个月还没有收到工资”，现场维护秩序的保安表示，“已经连续在岗8天维持秩序了”。

蛋壳公寓发面声明表示，“我们没有破产，也不会跑路，请不要相信谣言”。在现场维权的业主、租户表示，“现在能做的就只有相信蛋壳公寓”。

本报记者从相关律师处咨询得知，即便公司宣布破产，租赁合同也有效，破产财产管理人会承接破产公司权利义务。租客如果在租房期间被房东换锁、驱逐，可选择报警、拨打12345市长热线或者走司法程序维护自身合法权益。