前融禁止后，开发商的拿地新路径

（原标题：前融禁止后，开发商的拿地新路径）

经济观察报 记者 田国宝 11月11日下午，北京顺义南外环路临河村附近一片空地被严密围起，几个简易大门不时有车辆进出，围挡内的空地上，地质勘探作业在紧锣密鼓地进行着。

虽然围挡上还张贴着一级土地开发商北京城建的宣传画，但早在8月27日，这里的三幅土地已经分别出让给旭辉首开城建联合体、路劲及平安。正在进行的地质勘察意味着三幅土地进入开工倒计时。

其中平安获取的33号地块，近期主体工商注册发生变更。11月2日，深圳市创欣志企业管理有限公司（以下简称“创欣志企业”）增加边丰、崔志强和陈伟明三名高管。经济观察报了解到，这三名董事均来自龙湖。

工商注册资料显示，创欣志企业成立于2019年12月30日，平安科创、平安不动产合计持股49%，广东乐贤投资有限公司（以下简称“乐贤投资”）持股51%。龙湖人员的加入也为项目未来开发建设提供了更多想象空间。

今年以来，类似合作并非孤例，与之前企业之间合作拿地不同，由一家公司作为主体拿地后，其他企业参与开发建设，或企业与资本之间设立合资公司作为主体拿地，成为房企拿地的新动向。

参与开发

今年8月27日，创欣志企业以24.34亿元获得位于北京顺义仁和镇临河村33号地块，该地块包含住宅和商业，其中地上建筑面积14.6万平方米，楼面价1.67万元/平方米，为不限价地块。

10月26日，北京市发改委核准了地块立项，核准文件显示，项目投资36.62亿元，按照总投资计算，该地块地上部分成本价为2.5万元/平方米。而地块附近北京城建合院项目的销售均价为4.5万元/平方米。

创欣志企业原为平安创投全资所有，在拿地前一个月，股东变更为平安创投子公司深圳市创欣源企业管理有限公司（以下简称“创欣源企业”）。8月4日，创欣源企业引入乐贤投资，持股51%，平安创投股权从100%降至49%。

从股权来看，乐贤投资由自然人庄江勇全资持有，不过，种种迹象显示，其与广州本土房企方圆集团关系紧密。不仅乐贤投资的工商注册邮箱使用了方圆集团的后缀，而且代表乐贤投资新加入创欣源企业的监事赵永红，在方圆金控旗下多个公司担任监事。

乐贤投资和平安合资公司拿下33号地块不到两个月，龙湖即介入项目。工商注册资料显示，10月15日，创欣志企业股权被质押至北京龙湖中佰置业有限公司名下。目前，龙湖已经开始为项目招聘销售和渠道人员。

对于平安和乐贤投资而言，之所以引入龙湖，除了看中龙湖产品号召力外，还有龙湖在北京市场成熟的操盘经验。在北京房地产市场，拿地后引入合作方的案例并不鲜见。但不同的房企引入合作方的目的并不相同。

今年1月，金茂以46.75亿元拿下北京四季青颐和金茂府项目后，4月8日，拿地主体天津北方中茂置地有限公司60%的股权被质押给绿城中国旗下的北京纬诚置业有限公司，4月17日，绿城又将纬诚置业33.34%股权质押给平安。

不过，绿城真正成为颐和金茂府的股东还要等到四个月后，7月，金茂开始通过产权交易所为项目招募合作方，9月绿城成为合作方，直到10月10日，颐和金茂府开盘10天后，工商注册资料才完成变更。

今年5月，合生创展以180多亿元的代价一口气在北京分钟寺拿下三幅土地，拿地初始，合生创展持股比例仅为30%，另外70%股权由中诚信托管理的一只私募基金持有。拿地前夕，这只私募基金出资人变更为合生创展。

7月，三个地块均找到新的合作方，其中有两块的合作方是世茂，世茂在两个地块中各持股49%和50%。在世茂进入项目的同时，世茂旗下参股项目的主体公司股权又质押给中诚信托。

金茂在另外一块土地中占有40%权益，7月合生创展方面把地块股权质押给金茂，8月金茂正式成为项目股东，但金茂持有项目的股权没有质押。

过往，也不乏一些房企拿地后，将部分甚至全部股权转让出去或引入合作方的先例，同样也不乏以联合体方式获取土地的案例。今年以来，通过引入合作方参与项目的开发建设案例逐步多了起来。

合资拿地

不同于合生创展、金茂和平安等企业拿地后引入合作方，还有一类房企在拿地之前，就与合作方及金融机构成立相应合资公司作为拿地主体。其中，佳兆业等房企在这方面合作较为频繁。

今年7月14日，北京鼎泰佳业房地产开发有限公司（以下简称“鼎泰佳业”）以12.6亿元价格取得北京门头沟24号住宅用地。这笔地价并不高的交易，背后的拿地主体却不简单。

7月6日，24号地块报名截止日期还剩下一个星期，鼎泰佳业正式注册成立，由泰安鼎泰嘉股权投资基金合伙企业（有限合伙）持股90%，佳兆业地产（北京）有限公司持股10%。

鼎泰嘉股权投资基金管理人为益安财富投资管理有限公司，最大出资人泰安煜丰盈创业投资管理合伙企业（有限合伙），出资份额占比44.44%。煜丰盈创业投资管理人为深圳益田，出资人为光大兴陇信托和深圳益田。

鼎泰嘉股权投资基金的另外4名出资人均为自然人成立的管理咨询中心，各持股13.33%，其中丁亚萍、赵飞来自益田集团，姜怀伦和田龙也大量参与益田集团作为管理人的私募基金。

成立时，鼎泰佳业房地产有4名管理人员，其中章武和罗明洁来自佳兆业，董事长吴笛在红星美凯龙持股51%的上海洛昶企业管理有限公司担任董事长及法人代表，黄可之作为董事或监事，曾多次出现在与光大兴陇信托、国华人寿等资本投资的实体中。

9月9日，鼎泰佳业的管理人员发生变更，新增霍勇、毛剑豪、汪梦博和马越等4人作为董事、监事。其中霍勇和马越来自花样年地产，汪梦博与国华人寿关系紧密，而毛剑豪曾出现在多个光大兴陇信托投资的实体中。

从股权上看，鼎泰佳业的出资人中，除了佳兆业外，还有深圳益田、光大兴陇信托及一众个人投资者。但从备案的管理人员来看，其构成更为繁杂，不仅有花样年地产的房企，还有不少金融机构参与。

乐贤投资和平安创投合作拿下的也不仅仅是北京顺义33号地块，同在8月，两家公司合资成立的创欣源企业，还在重庆大渡口区获得一幅二类住宅用地。这家成立不久的企业，还广泛参与长沙、南昌等城市的土拍活动。

2020年11月5日一天时间，创欣源企业旗下的子公司数量从4家变成12家。乐贤投资和平安创投联合成立了广州粤港澳核心区产业投资有限公司，其中涉及房地产开发及汽车产业园区开发和建设等房地产项目经营活动。

这种合作模式，对平安而言解决了资本输出问题；而乐贤作为一家中小房企，解决了资金难题。引入龙湖这样的房企，实际上也解决未来品牌和销售等方面的问题，通过合作的方式，实现资源利用最大化。

新变化

过去，在房企拿地过程中，前融是一个绕不开的关键词。房企拿到一块地，通过金融机构融一笔资金，用来缴纳土地出让金，等办理完国有土地使用证后，再为金融机构办理抵押手续。这种操作使得房企拿地不会占用太多自有资金，通常被称为前融。

2019月5月，随着金融新政的出台和实施，房地产前融业务被逐步限制，融资获得的资金只能用于还债和日常经营。如果全靠自有资金拿地，在土地价格不断攀升的背景下，势必对房企现金流形成较大压力。

在这种情况下，无论是引入合作方，还是引入资本成立拿地主体，均被赋予新的意义。一位港股上市房企的人士告诉经济观察报，“融资不能用来拿地，但是可以做收并购，个别房企引入合作方，可以能是基于这样一种考量”。

据他介绍，一些房企在拿地之前，已经确定好合作方，其中一方作为拿地主体，先垫付拿地资金，拿地后，合作方以收并购方式介入项目，而合作方的资金有可能来自融资，可以替换出拿地房

企的一部分自有资金。

利用收并购方式介入的方式有两种模式，第一，拿地主体先垫付土地出让金，合作方进入后替换出来一部分；第二，拿地主体获得土地后，距离缴纳土地出让金还有一定期限，引入合作方后，合作方将资金注入双方合资公司，用来缴纳土地出让金。

但他也提醒，并不是所有项目引入合作方都基于这一考虑，地产项目引入合作方历年一直存在，“有的房企可能是看中合作方的操盘能力，也有的看中的是合作方的品牌溢价，合作可以达到互利互惠。”

此外，另一种常见的方式是房企联合资本方共同成立合资公司，以合资公司或合资公司旗下公司拿地，“这种合作可能是多方面的合作，既包括投资方面，也包括其他方面，而拿地只是投资中一部分。”上述港股上市房企人士表示。

在他看来，成立合资公司拿地的方式，作为资本合作方，到底是一种投资行为，还是一种融资行为，从表面上很难判断。“这个主要看双方具体是怎么约定的，如果没有固定的保底收益，也共同承担风险损失，那就是投资行为，否则可能就是融资行为。”

无论是引入合作方，还是双方合作成立主体拿地；无论是真正的合作，还是变相融资，如果做穿透式的监管，依然很难行得通。“我就看你的资金到底从哪里来的，如果合作方的钱是融资得来的，对不起不能用来拿地。”

另一家千亿级房企的投融资人士表示，一旦做穿透式的监管，将对整个房地产行业带来巨大影响，“如果大家都靠经营回款拿地，这个行业就没法干了，谁的家底有多少，大家心里都清楚，到时候土地成交可能会缩水一半。”

根据房地产三道红线的监管要求，明股实债被单独列出上报，如果这一行为覆盖到整个房地产行业，意味着穿透式金融监管也将常态化。上述港股房企人士表示：“如果真到了那一天，可能还会有其他路可走。”