房企抢收：金九银十发债同比增长48.6% 赶在“三条红线”之前融资

（原标题：房企抢收：金九银十发债同比增长48.6%，赶在“三条红线”之前融资）

金九银十房企境内债券融资过千亿，同比上涨48.6%，继续刷新年内高位。中原地产研究中心统计数据显示：9-10月全国房企境内外融资全面井喷，境内债券发行超过1000亿，比2019年同期的673亿上涨了48.6%。继续延续了7月来的融资井喷数据。有分析认为，房企发债井喷的额原因，或许是由于9月14号央行潘功胜表示“央行将会同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善重点房地产企业资金监测和融资管理规则，稳步扩大适用范围。”之后，“三条红线”管控态度越来越清晰，业内金融调控将成常态化下，房企加紧在调控落实前大力融资所致。

票面利率依然维持在低位

不少房企敢于“亮剑”的原因还在于，目前债券融资票面利率较低。以鲁能集团为例，公司10月19日成功发行2020年公司债券(第一期)，债券发行规模为20.4亿元，票面利率为3.85%，债券期限为5年，附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。本期债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还15鲁能债本金。

10月26日，绿城房地产集团有限公司发布公告表示，公开发行2020年公司债券（第三期）9.5亿，最终确定本期债券品种一的票面利率为3.82%，本次发债分为两个品种，品种一期限为5年期，附第3年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权；品种二为7年期，附第5年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。

申万宏源分析师孟祥娟表示：8月20日住建部和人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”。从“红线”监管报道前后个别房企美元债发行利率的变化上看，新的监管政策并未使得房企发债利率普遍上行，即使触及两条“红线”的中国奥园，发行利率较新规前反而有所下降。"三条红线”新规整体来看，目的是约束房企债务扩张速度，对化解房企的债务风险有积极作用。另外，房企的信用风险也并不能简单看踩了几条“红线”来衡量，现金短债比仍然是衡量短期信用风险最重要的指标。

补充流动资金为发债主因

偿还负债及补充流动资金是房企发债的主要原因。如绿城集团表示，本期债券募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司到期或行权的公司债券。

中国中铁为例，公司10月19日完成发行2020年可续期公司债券(第六期)，品种一实际发行规模为20亿元，票面利率为4.2%；品种二实际发行规模为10亿元，票面利率为4.47%。本期债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还公司及下属公司有息负债和补充流动资金。其中，拟使用12亿元偿还公司及下属公司银行贷款，剩余部分用于补充流动资金。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：市场传闻房企融资收紧，但总体数据显示房企融资依然在井喷。首先：目前实际执行情况下看，房企融资的难度处于历史最低水平，平均融资利润也非常低，平均融资成本票面利率集中,4%-5%左右，远远低于去年同期的6%-8%。其次：房企抓紧融资，避免政策变动。市场传闻政策变化，所以大量房企在井喷融资，过去几个月海外资本市场的动荡，基本封死了内地房地产企业海外融资的可能性，对于部分房企非常重要的海外融资，明显减少，少数融资也面临高价的可能性。但随着6月海外疫情的部分缓解和国内房地产市场的平稳，融资窗口再开，房企大额海外融资再次发布。

整体数据看，房企都担忧销售压力，对于融资加大投入，虽然境外融资收紧，但最近境内融资明显放开。

最近几个月房企的融资继续高位，而且呈现利率降低，数量增加的趋势。

张大伟表示：从房企融资看，越来越重视境内融资。