网易首页 > 财经频道 > 正文

地产商收割机:重庆信托的丛林法则

2020-10-26 12:25:41 来源: 锋雳 网易号 举报
0
分享到:
T + -

作者|陈齐乐 专栏|锋雳

编辑|杨倩 主编|戴鹭

重庆三峡银行的总行注册地,在重庆市万州区白岩路3号。总行营业部,在重庆市江北区汇川门路99号东方国际广场。

万州区,真的很靠近三峡,但离重庆市中心就远了。从白岩路3号的三峡银行总行注册地,开车到重庆市中心江北嘴的总行营业部,最短距离270公里,至少要3个钟头。但是到江对面的湖北利川市,只有100公里。

所以,位于重庆市中心朝天门附近江北嘴的“总行营业部”分外重要。

申报稿上说:三峡银行的董事会办公室,联系地址,是汇川门路99号,东方国际广场B栋28楼,总行营业部楼上。董事会办公室在28楼了,那三峡银行董事长会在哪办公?

地产商收割机:重庆信托的丛林法则

一个地产商的落幕

东方国际广场,重庆江北嘴金融城地标。

2019年10月18日,东方国际广场(下称“东方国际”)通过淘宝网司法拍卖平台拍卖。此次拍卖虽然观者云集,但应者寥寥;实际参与竞拍的买家只有一位,且最终以起拍底价成交。

东方国际由重庆润山置业有限公司(下称“润山置业”)开发建设,其大股东是喜地山国际实业有限公司(下称“喜地山”)。这是重庆本地一家小有名气的商业地产公司。2010年11月,喜地山以14.4亿元的价格购入江北嘴08号地块,雄心勃勃地要打造一个“环球奢侈品中心城市综合体”,并将之命名为东方国际。之后数年,喜地山陷入财务危机。2017年底,重庆市第一中级人民法院裁定受理了润山置业破产清算案。由是,喜地山名下最值钱的资产——东方国际广场被挂到了淘宝网上。

地产商收割机:重庆信托的丛林法则

重庆东方国际广场,左边写字楼上即三峡银行LOGO

在当时,这笔31.9亿元的交易引起了广泛的关注。一方面,由于总价高且东方国际在重庆较为知名,本地媒体纷纷以“神秘买家”称呼;另一方面,由于在前两次评估中,东方国际分别得到了75亿元与43.44亿元的估值,而成交价格远低于评估价,引起了喜地山一般债务人的不满。

江北嘴位于重庆核心地段。2016年后,重庆楼市大有起色。喜地山虽陷入债务危机,但各方对于东方国际巨大的开发价值却没有疑议,因此其曾引来各路机构的争夺,其中就包括喜地山最大债主重庆国际信托股份有限公司(下称“重庆信托”)。

2017年8月,为实现担保物权,重庆信托向法院提出申请,要求拍卖喜地山持有的润山置业60%股权,遭到了法院驳回。一年后,喜地山实控人张豫喜因数年前的走私案离奇被捕,东方国际易主的最后一个障碍才被扫清。

2019年12月,神秘买家终于现身。重庆本地媒体报道称,一家名为“重庆鑫谷弘实业有限公司(下称“鑫谷弘”)”的企业竞得了东方国际。这家公司成立时间仅仅比拍卖时间早了4个月,注册资本不过3000万元。外界纷纷揣测其背后大佬是谁,不得而知。至此,围绕东方国际数年的腥风血雨终于落下帷幕。

事情的真相是,鑫谷弘不过是重庆信托众多的表外公司之一,如今通过借重庆信托的钱,拿下的东方国际广场,转而成了三峡银行的大房东。

即将上市的三峡银行,每年得向重庆信托的表外公司鑫谷弘交纳大笔的房租。因为鑫谷弘所处的表外关系,不会被认定为关联交易。

这就是重庆信托高管们的资本魔术。

关联企业腾挪自融捉襟见肘

成立之初,鑫谷弘只有一家法人股东“重庆谷瑞地产有限公司。谷瑞地产成立于2013年5月,原名“重庆吉卓实业有限公司”。

在招聘网站“前程无忧”上,重庆吉卓公司这样介绍自己:

“重庆吉卓实业有限公司系大型金融企业旗下具有二级开发资质的房地产企业,项目布局重庆、成都二地。公司拟在九龙坡区西彭组团开发集高层住宅、花园洋房及配套商业为一体的大型住宅项目,总建筑面积约50万平方米。现诚邀有志之业内精英加入,共谋在重庆房地产领域的持续发展。”

谷瑞地产有两家法人股东,分别是重庆银杉实业有限公司与重庆金谷实业股份有限公司;穿透以后,5名自然人控制了这家企业,何来“大型金融企业旗下”之说呢?

虽然股权上看不出联系,但该公司的人事却与重庆信托有着千丝万缕的关系。成立之初,谷瑞地产的法人是一名叫“罗怀建”的自然人;2017年7月,该公司法人变更为“杨涟漪”。

而在2017年初,重庆信托增加了四位副总裁,其中也有一位罗怀建。

更加巧合的是,在此之前的2013年5月,沈阳恒瑞房地产开发有限公司曾迎来新股东重庆信托,与重庆信托同时进入这家东北房企的还有两位董事——罗怀建与杨涟漪。此外,2018年7月,某组织召开会员大会,增补金融支部委员,补选金融支部主委。一位叫杨涟漪的成员当选了支部委员会主委。在这场会议上,重庆信托副总裁、机关党委书记吕维出席并做了讲话。

显然,身为重庆信托副总裁的罗怀建实在太过招摇,于是便找来了不起眼的杨涟漪担任表外公司谷瑞地产的法人。重庆信托通过这样的方式绕过信托公司不能直接持有实体企业股权的规定,并方便搭配使用各种花式操作。

什么样的操作呢?

上文提及的招聘信息称,谷瑞地产“拟在九龙坡区西彭组团开发集高层住宅、花园洋房及配套商业为一体的大型住宅项目,总建筑面积约50万平方米”。锋雳向接近该项目公司的人士求证得知,这个住宅的备案名称是“西海岸·凯悦”。其已于2018年3月开售,目前正处于加推中。

而这个项目的建设资金,则来自于重庆信托成立的集合资金信托计划。在2017年7月,也就是谷瑞地产法人由罗怀建变更为杨涟漪的同月,重庆信托成立了“鑫盛3号集合资金信托计划”,融资方就是谷瑞地产,资金用途为“发放信托贷款,用于重庆九龙坡‘西海岸’项目的开发建设”。

“鑫盛3号”计划募资规模3亿元,期限24个月。到期一年后,重庆信托又成立了“鑫耀1号集合资金信托计划”,融资方与资金用途和“鑫盛3号”一致,给谷瑞地产融资。

从东方国际到同创置业

“西海岸·凯悦”体量较小,地处偏远且货值不高,不太能体现表外公司的价值。

事实上,谷瑞地产对于重庆信托最大的作用,仍然是以下属子公司承接喜地山的东方国际并进行开发。

裁判文书网信息显示,2014年1月,重庆信托与喜地山子公司润山置业签订了《信托借款合同》,重庆信托向润山置业发放借款共计24亿元。重庆信托称,截至到2017年8月16日,润山置业仅偿还了部分借款本金及利息,未付金额包括:应付未付本金23.975亿元,应付未付利息5.7亿元,逾期利息2.12亿元,以及复利7520万元,四者合计32.547亿元。

而据接近润山置业破产清算的人士表示,润山置业所有债权人申报的债权金额总额是201亿元(其中有重复申报),可以确认的债权金额是43亿元。东方国际拍卖后,润山置业所有债务一共清偿了3次,金额总计约为30亿元。重庆信托作为金融机构,且设置了抵押,因此具有优先受偿权,其债权(本金不含利息)已得到了足额清偿。而其他一般债权人的清偿比例仅在30%左右。

这即意味着,除了重庆信托收回24亿元借款外,其他债务人约19亿元借款至今只收回了6亿元。大约有13亿元左右的债务,通过破产清算被“蒸发”。

重庆信托表外公司鑫谷弘竞得东方国际后,2019年底,重庆信托成了“鑫盛21号集合资金信托计划”,该项目的融资方就是鑫谷弘,其首期规模达到了22亿元,期限24个月,资金用途为“通过与光大金瓯资产管理有限公司或其他投资者合作设立有限合伙企业,最终用于收购融资人持有的‘东方国际广场’项目资产收益权”。

反映到工商信息上,则是光大金瓯资产管理有限公司作为GP,与4家LP——重庆信托、重庆睿誉晟弘商贸有限公司、重庆博鸿睿宸商贸有限公司、重庆誉晟润鑫商贸有限公司共同出资设立了“重庆博则瑞熙企业管理合伙企业(有限合伙)”(下称“博则瑞熙”)。这家有限合伙企业持有的鑫谷弘股权比例为33.33%。

值得注意的是,在工商登记信息中,信托项目一般以管理人的身份出现。结合“鑫盛21号”的要素信息,我们可以确定,博则瑞熙股东列表中的重庆信托其实就是“鑫盛21号”,而由于其持有博则瑞熙66.67%的股份,因此穿透来看,鑫盛21号大约获取了鑫谷弘(东方国际)22.22%的股份(33.33%*66.67%)。“鑫盛21号”第一期的规模是22亿元,换言之,这即是说,重庆信托眼中的东方国际的公允价值,至少约在100亿元左右。

放贷24亿元,通过破产清算的方式收回全部本金(损失了利息),顺手蒸发掉项目建设时产生的其他债务约13亿元,再以31.9亿元的折价拍下物业,最终以100亿元的估值卖给投资人。重庆信托再一次向我们展示了信托牌照与表外公司结合的巨大威力。

东方国际背后的重庆喜地山并不是第一家被收割的地产商。

早在2008年,另一家重庆本地房企同创置业被重庆信托方面的关联人士接管,引发过同创置业创始人张明渝的强烈反抗和举报。

张明渝称:同创置业当时被安排的接管方是重庆信托股东之一希格玛公司的下属公司东方太阳城。最终,同创置业在经历资产剥离后,被放到了几个自然人名下。

而如今,希格玛公司又与重庆信托一起,位列三峡银行的重要股东(持股6.21%)。

前几天,一位大佬演讲说,中国没有Finance系统性风险,而是有缺乏Finance系统的风险。

缺乏系统的地方,只剩下丛林法则。

锋雳:网易财经旗下深度解密平台

寓意——霹雳有锋,透天彻地。

聚焦——金融、地产、消费、投资。

致力——穿透资本运作逻辑,挖掘顶尖商业智慧。

联系方式:jusazodu@163.com

杨倩 本文来源:锋雳 责任编辑:杨倩_NF4425
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 热点
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 科技
  • 军事
  • 汽车

黄之锋获刑 周庭痛哭 华春莹用一句话回应

新闻 华春莹 周庭
|
北京日报
6小时前
22101 跟贴22101

特朗普发表“可能有史以来最重要讲话”:如果我们对选举欺诈指控

新闻 拜登 唐纳德·特朗普
|
环球网
5小时前
6253 跟贴6253

冠县领大额补贴种樱桃却不见樱桃 山东成立调查组

新闻 樱桃 樱桃树
|
齐鲁网
3小时前
4278 跟贴4278

澳籍主播:向赵立坚道歉 真正考虑放弃澳洲国籍

新闻 赵立坚 澳洲
|
环球时报-环球网
7小时前
7338 跟贴7338

来自月球的“土特产”,完成打包!

新闻 月球 探测器
|
央视新闻客户端
4小时前
14 跟贴14

重要人物再遭暗杀,伊朗为何就是不实质反击?

新闻 伊朗 哈桑·鲁哈尼
|
观察者网
21小时前
400 跟贴400

让中国人离开就安全了?美高官宣称:已有上千中国研究人员离开美

新闻 美国 中国
|
环球网
2小时前
1330 跟贴1330

女子抢首付800万月供10万豪宅:买200平 钱不是问题

新闻 华润城 房源
|
经济观察报
1天前
59490 跟贴59490

中国将在雅鲁藏布江下游搞水电? 驻印使馆回应

新闻 雅鲁藏布江 雅江
|
观察者网
2小时前
0 跟贴0

华春莹:这就是澳大利亚愤怒的真正原因

新闻 华春莹 澳大利亚
|
观察者网
5小时前
11118 跟贴11118

东大支教老师连踹小学生 校方回应 教体局登门道歉

新闻 东南大学 支教老师
|
北京日报
5小时前
4625 跟贴4625

男子婚后连得2子奖妻子300万 结果均是妻子前男友的

新闻 鉴定师 亲子鉴定
| 悄悄围观
20小时前
35206 跟贴35206

联播+ | 这个特殊群体 习近平关爱有加

新闻 习近平 联播+
|
央视网
5小时前
609 跟贴609

要先下手?印官员:印度正考虑在雅鲁藏布江建大坝

新闻 雅鲁藏布江 印度
|
环球网
23小时前
408 跟贴408

阿富汗平民讲述澳军杀害其亲人:开枪击倒后放狗咬

新闻 阿富汗 塔利班
|
环球网
3小时前
8 跟贴8

包头男子因离婚积蓄怨恨 当街割喉杀害前妻被判死缓

新闻 离婚 杀害
| 正义网
1小时前
168 跟贴168

美国记者:刺杀伊科学家目的何在?里面的水很深

新闻 赖特 拜登
|
观察者网
4小时前
0 跟贴0

被举报“有两个私生子”胡锡进本人回应

新闻 胡锡进 环球时报
|
胡锡进微博
21小时前
54563 跟贴54563

被录不雅视频,这名厅官遭敲诈250万

新闻 不雅视频 敲诈
|
长安街知事
1天前
4648 跟贴4648

美国射电望远镜塌了,世界只剩中国FAST一只"天眼"

新闻 射电望远镜 国家科学基金会
|
观察者网
1天前
3168 跟贴3168

北京800铁骑上岗!配摄像头主动识别交通违法

新闻 违法 铁骑
|
北京日报
6小时前
477 跟贴477

拜登不会立即对中美第一阶段经贸协议采取任何行动?外交部回应

新闻 拜登 外交部
|
中华人民共和国外交部
14小时前
1421 跟贴1421

日本将与美英两国合作开发自卫队下一代战斗机

新闻 自卫队 美英
|
环球网
4小时前
69 跟贴69

他们消失,是网红圈的悲哀

新闻 非主流 爆炸头
| 网易谈心社
18小时前
109 跟贴109

重磅MV丨这首歌,送给全体退伍战友!

新闻 李响 战友
|
解放军报
4小时前
117 跟贴117

莫里森推特评论区 被《致莫里森》刷屏了……

新闻 莫里森 致莫里森
|
参考消息
18小时前
2026 跟贴2026

轻松一刻:为还房租,美女老板娘竟开大尺度直播

新闻 拔河 大学生
| 轻松一刻
16小时前
3531 跟贴3531

环球时报总编辑胡锡进遭实名举报 部分内幕公示

新闻 胡锡进 环球时报
|
悄悄围观
21小时前
98063 跟贴98063

哈尔滨4岁幼女遭邻居抱走性侵 被告人被判死刑

新闻 强奸罪 奸淫
|
红星新闻
1天前
145904 跟贴145904

广西南宁一男子连续猛踢路边小猫,踢完冷眼旁观其挣扎到死

新闻 猫咪 南宁
|
澎湃新闻
22小时前
7382 跟贴7382

“三金影帝"的激情往事

新闻 刘烨 胡军
| 前娱后浪
22小时前
24974 跟贴24974

深夜突发!深圳新增1例阳性,这里封村、小学停课?紧急回应来了

新闻 深圳 阳性
|
中国基金报
9小时前
4317 跟贴4317

中国人身高东亚第一了,但我还在拖后腿

新闻 社会 身高
| 网易数读
18小时前
532 跟贴532

梁振英@佩洛西:如果有人包围美驻港总领馆被判刑,美国会“震惊

新闻 梁振英 佩洛西
|
环球网
2小时前
0 跟贴0

在党的旗帜下铸牢军魂——全军坚持用习近平新时代中国特色社会

新闻 习近平 中国特色社会主义
|
新华网
4小时前
218 跟贴218

碎了的蛋壳,和无家可归的年轻人

新闻 社会 蛋壳
| 网易数读
2天前
2085 跟贴2085

俄媒:封城之下,布鲁塞尔25人“聚众淫乱”,欧盟议员和外交官在

新闻 布鲁塞尔 封城
|
环球网
1天前
1440 跟贴1440

“山西寻子哥”寻子十年终寻获 拐卖者获刑10年,买者获刑2年

新闻 拐卖 寻子
|
红星新闻
14小时前
3625 跟贴3625

“用了爆款洗面奶,我开始烂脸了”

新闻 洗面奶 洁面
| 网易槽值
1天前
5 跟贴5

拜登:我阻止了特朗普不再当总统,是给美国做了好事

新闻 拜登 唐纳德·特朗普
|
环球网
3小时前
1195 跟贴1195

突发!广东一汽车交易市场燃气大火,现场爆炸声传出,警方回应了

游草原网
2020-12-03 11:19:14

年满35岁《生活大爆炸》女主凯莉·库柯,成名之路令人羡慕嫉妒

芨芨
2020-12-03 09:09:11

吸毒明星前后对比图,2位因此去世,网友叹息:毒品毁一生

郑州生活记
2020-12-02 09:58:58

婆婆每个月问我们要五千块钱,老公破产时她给的东西,我跪地痛哭

英文联播
2020-12-03 07:37:49

推特拒删赵立坚推文,莫里森微信发文“不会削弱我们与中国人民的友谊”

文汇报
2020-12-02 10:39:02

美国军方傻眼!中国科技曝光:一层膜,子弹打不穿,炸弹爆不破

独角兽财经
2020-11-30 22:04:30

内蒙古一高官下马,指使女下属无偿服务,最终被法律严惩

青草窝着一只猫
2020-12-03 06:35:59

重庆一奔驰车速过快致3车相撞,有人被压车底当场死亡,现场曝光

弦江面渌
2020-12-03 03:14:09

后悔吗?放着湖人三当家不干,非去快船躺冠,29天身价缩水1500万

体坛热评
2020-12-02 17:08:34

彝族小伙呼吁国家,请求政府改掉民族封建习俗

情感大点拨
2020-09-17 06:02:57

明年一月“双王并存”?希拉里警告:特朗普头天走,第二天就回来

君清瞭望台
2020-12-02 19:56:26

景甜和富商相恋时,经常夜不归宿

小司谈热点
2020-12-03 09:04:06

即日起,我市这些小区家里要留人!

包头早知道
2020-12-02 20:19:11

哈登表态!威少交易连锁反应,火箭老大或易主!恭喜塞拉斯

老王大话体育
2020-12-03 10:23:07

染上艾滋的“穷游女”坦言:成年人发生关系容易,结束关系也容易

五彩斑斓的世界
2020-12-03 04:46:08

汇丰调查:超八成内地企业对未来两年国际贸易前景乐观

和讯网
2020-12-02 15:33:23

被40岁的谢霆锋惊艳到了,朋克西装潮流酷帅,油头发型霸气十足

你要的我都有
2020-12-02 02:11:04

《装台》剧组上门邀请张嘉益,张嘉益却推荐闫妮,理由够笑三天

娱最资讯
2020-12-03 09:02:37

深夜通报!阳性!这里暂停开放!

东南网
2020-12-03 11:52:28

朱婷的心酸往事:弟弟因白血病去世了,父母瞒着消息没告诉她

风云体坛资讯
2020-12-02 21:58:34
2020-12-03 13:32:59
+ 加载更多新闻
×

【TED】普通人的超凡力量

热点新闻

态度原创

网易号

查看全部
阅读下一篇

返回网易首页 返回财经首页