城里人继承宅基地使用权之后的问题：能否出租？

（原标题：城里人继承宅基地使用权之后 要面对的问题：如何改建？能否出租？可否再继承？）

城里人也能继承宅基地。

近日，自然资源部对十三届全国人大三次会议第3226号建议作出答复，明确提出，农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

这顿时引起了各界的关注。宅基地继承之后如何使用？能否再继承？都成为了讨论的焦点问题。

宅基地不可单独继承

自然资源部在答复中表示，根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

多位受访人士均向21世纪经济报道指出，这次答复，大体上依旧是基于现行法律制度的合理解释，登记更多的是保障房屋部分按照房地一体原则下的合法使用，同时也再次明确了宅基地是不能单独继承的。

早在2016年，原国土资源部就出台了《不动产登记操作规范（试行）》，其中明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。这也与此次回复中的提法一致。

对此，武汉大学法学院教授孟勤国表示，过去，对于农村房屋所有权和宅基地使用权能否继承给城镇户籍子女，没有明确规定。但实际操作中，一般可以继承。从2007年物权法将宅基地使用权定义为用益物权后，从法律上来讲，就明确了城市居民可以通过继承房屋所有权，而继续使用宅基地。

但孟勤国也指出，回复中之所以要专门提到“农村宅基地不能被单独继承”，其实是指由于农村宅基地使用权是按照“房地一体”、“地随人走”的原则被继承的，因此对于没有附着农宅的空闲宅基地，就没有办法继承。同时，如果继承的房子崩塌、撤除两年以上未康复运用的，所有权自然灭失，村集体就有权将宅基地使用权无偿收回。

对此，孟勤国称，继承了宅基地使用权的城市居民，还要经常回乡维修，“千万不能让房子垮掉”。

城市户口居民继承农村房屋后，能不能改建或重建？

三农问题专家、成都市社科院原副院长陈家泽则告诉21世纪经济报道，目前对于城市居民继承获得的农宅能否改建、重建的问题，没有明确的法律或规定。实践来看，不同的地方有不同的做法，但是修缮房屋则一般没有限制。有一些地方，改建和重建需要进行申请或者村集体同意。

多数受访者均认为，随着宅基地用益物权的不断加强，未来可能能够通过申请，对农宅进行改建和重建。

陈家泽还认为，从增强农民宅基地用益物权的角度来说，应当制定相关的政策，村集体在收回宅基地所有权时，也应该告知相应的继承人，通过商讨协议、有偿退出等方式退出，而不是无偿收回。

原则上可以出租

陈家泽指出，这次回复是在现行法律基础上，再度重申了宅基地使用权能不能“继承”的问题，但对于其应用方式，则没有更多提及。

陈家泽所提到的应用方式，除了上述已经提到的翻建、改建、扩建等以外，还包括房屋的出租、出卖以及再继承等问题。

这也是市场最为关注的问题。2019年9月，中央农村工作领导小组办公室和农业农村部发布了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，通知明确提到，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。

而在北京等发达城市，农宅租赁已经是一个一直存在并且快速合法化发展的行业。2018年4月，北京首次官方明确闲置农房可以对外出租。此后，北京的宅基地租赁市场开始飞速发展，一些租赁平台甚至宣称在北京周边拥有上万套闲置农房资源。

在这种背景下，城市居民继承获得的宅基地使用权，可否参与出租？

有北京的农宅租赁行业企业负责人告诉记者，宅基地上附着的房屋，由城市人口继承以后，原则上来说是可以合法出租的。但是，按照北京的现行规定，很难以城市人口为主体，对该类房屋进行正常申请翻建与新建。而农宅租赁，往往需要对房屋进行一定改造，这与现行政策存在一定矛盾。

而在收益层面，该负责人表示，从历史的角度来看，关于出租以后的收益问题也存在不确定性。由于宅基地是无偿取得，收益分配上也存在一定合理性上的探讨空间，存在分配统筹优化的可能。

另外，对于城里人继承宅基地使用权和房屋所有权之后，能否再度继承给其他城镇居民的问题，盈科律师事务所全球合伙人律师郭韧和陈家泽等受访人士告诉21世纪经济报道，目前没有明文规定。