(原标题:数据告诉你,疫情对南京西路和淮海中路街铺群的冲击)
1.由于线上线下商业的飞速发展,商圈的辐射效应不断削减,如果缺乏特色,消费者越来越不愿意移动,这是摆在传统商圈面前共同的时代课题;
2. 商圈由主街和后街群构成,好的商圈,后街群会各有主题,并与主街形成良好的协同效应,两个标的商圈街铺路段中,都自然而然的出现了该特征。去年静安区提出了南京西路“后街经济”的概念,在这统一规划指导下,商圈会得到更好的提升。
3. 本地办公客群重塑了南京西路商圈街铺的形态,除了高端购物中心环绕的I级道路南京西路外,紧邻的II级道路愚园路路段成为以餐饮、尤其是简餐类为主的后街,在工作日满足周边办公人群的需求,周末则延展服务更多商圈辐射客群;此外,南西商圈的零售和服务街铺也皆以服务办公客群为主;
4.相较南西商圈,淮海中路商圈今天的交通优势(可达性)更大,可惜一方面淮中匮乏办公供应难以聚集本地客群(主要指南北高架以西路段),另一方面也由于分散的产权和经营权,未能有效的进行整体更新和管理,这些都导致了淮中商圈的“吃老本”,从淮中商圈街铺的多元化业态配比中可见一斑,可以说老少咸宜,亦可以说客群定位模糊,当然,值得期待的是,优异的可达性至少为未来淮中的再次崛起埋下了重要的伏笔。
5. 商圈型街铺的整体连锁率没有核心社区和社区型的街铺高,但在各连锁类型中,直营连锁的占比是最高的。
详细调研内容请点击:
市级商圈街铺整体换租情况
南京西路标的商圈
租赁调整的店铺数量占比为13.4%
餐饮类店铺是各业态店铺租赁调整中最大的
餐饮类业态的调整最大,占整体租赁调整店铺数量的58.3%(对应2019年餐饮类业态整体数量占比44.1%)。
受疫情影响,线下消费受阻,尤其对客流量较大的餐饮业造成冲击导致调租。但即便疫情当前,由于南京西路办公人口数量占比较大,餐饮依旧是相对最受欢迎的新晋店铺,尤其是物美价廉的简餐。
换租前为可的便利店,将被替换为咖啡店@南京西路商圈(愚园路)
其次调整较大的为非日常零售类的服装和配饰,推测原因与品牌的战略布局相关。
新增空置店铺数为6家,总占比3.4%
租赁调整后,新开店铺基本保持原店铺的租赁业态,三类业态中均有发生空置。
淮海中路标的商圈
受到疫情冲击较为严峻,租赁调整的店铺数量占比为27.4%
零售类店铺是各业态店铺租赁调整中最大的
零售类业态的调整最大,占整体租赁调整店铺数量的70.3%
新增空置店铺数量惊人达到了50家,总占比15.1%
租赁调整后,仅有不到一半(45.1%)的店铺迎来了新的租户,大量空置主要集中在原零售类业态的服装配饰小店(此类店铺调整后出现34家约60.8%的空置)上,其次为部分的原餐饮类业态的店铺(调整后原餐饮类店铺出现10家约47.6%的空置率)。
@淮中商圈(长乐路)内有成片的空置
商圈街铺餐饮类店铺换租情况
虽然数据数量有限,两个商圈的异国类餐饮店铺数量均有减少
@南京西路商圈(南阳路)内的一家西餐厅,疫情后惨遭闭店
@淮中商圈(襄阳北路襄阳坊)内2楼的西餐,疫情后关店
商圈街铺零售类店铺换租情况
商圈型零售类街铺中,服装配饰类店铺为重灾区,尤其在淮海中路商圈
在本次疫情中,零售类的各细分业态中,非日常生活类的服装配饰受到的冲击最大。
南京西路商圈I级道路南京西路以购物中心的沿街铺为主,主要为奢侈品及高端服装店,本次也有了一些调整;
主要的冲击体现在了淮海中路商圈,淮海中路商圈的长乐路、陕西南路此前为著名的潮牌主题街,今年已逐渐式微,此次的疫情对该部分的店铺的影响尤为严重,出现了闭店潮。
疫情后,@淮中商圈(长乐路)上有不少服装零售正在经历招租
商圈型街铺面积与换租情况
南京西路商圈的中大铺和淮海中路的中小铺掉铺严重
还是归结于南京西路与淮海中路两个商圈的不同特性,南京西路以办公客群和辐射的跨区客群为主,且在I级道路南京西路上,主要为中高端购物中心的临街铺,整体店铺的经营稳定性较淮海中路为高。
因此其租赁情况调整的主要面积段集中在100-300平方米这个区间,主要的店铺类别为正餐和奢饰品服装配饰店。
而淮海中路上,店铺数量最多的集中在100平方米以下这个面积段,在这轮租赁调整中,主要的退租和空置也发生在这个区间,店铺类别以陕西南路和长乐路的服装小店为主。
商圈型街铺的连锁店换租情况
在商圈型街铺中,各类连锁与非连锁店铺受到的冲击较为均衡
其中,南京西路商圈的直营类连锁,在三类业态中均有不同程度的掉铺后未有新增租户的情况发生,新晋租户有一定量的加盟类连锁和其他类连锁,以中式简餐类为主,依旧看好周边办公客群的需求;
而淮海中路商圈的直营连锁类店铺经营相对其他类较为稳健,大量空置的为在陕西南路和长乐路上的非连锁类小服装店。
@南京西路商圈(南阳路)上的连锁面馆被换成非连锁的面馆
@淮中商圈(陕西南路)内不起眼的服装店,疫情后空置
其他你不知道的事
疫情对市级商圈型街铺产生一定的冲击,同时疫情也将不符合客群消费需求的商户踢出局,为市场筛选出了一批优质的商户。
在整个调研过程中,我们惊奇的发现,有不少看似破破烂烂的小店,在疫情期间却异常坚挺,有的甚至趁机翻新了店面。
时利综合烟草店疫情前后对比@淮海中路商圈(襄阳北路)
十面欢腾趁疫情进行装修@淮海中路商圈(长乐路)
另外疫情印证了,越是提供刚需类服务和产品的店铺抗疫情以及经济周期的能力越强。
@南京西路商圈(南京西路)1488号由疫情前的Costa coffee被替换成了客单价更亲民但仍满足办公人群刚需的manner coffee,甚至还排起了长队核心社区型街铺在疫情前后的表现又是如何呢?请听下回分解。