深圳获"土地大礼包"！二三产混合用地迎来想象空间

据新华社10月11日消息，近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（以下简称“实施方案”），并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

其中，《实施方案》专门提出，支持深圳在土地管理制度上深化改革，具体包含以下几个方面：

1、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

2、支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

3、支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。

4、探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。

5、深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。

6、支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。

7、试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者分析，土地功能的调整、存量用地的盘活等，这对于深圳有着重大意义。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁则表示，深圳土地资源匮乏，在过去的若干年里，深圳在城市更新当中已经对土地问题有了一些探索。在现有的基础上，根据《实施方案》，深圳可以加大改革力度，譬如对于违法建筑等问题，可以大胆先行先试，改革的步子迈得更大一些。

多举措增加建设用地

今年8月，自然资源部发布《关于支持粤港澳大湾区和深圳市深化自然资源领域改革探索意见的函》，其中就提到了“支持将国务院授权广东省批准的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，由广东省委托深圳市批准”。

此次《实施方案》重申了这一点。李宇嘉向21世纪经济报道记者分析，这一审批权限原本在省，深圳作为副省级城市，享受到了审批权。

此外，盘活利用存量工业用地、探索利用存量建设用地等措施，对于土地资源匮乏的深圳，都有着重要意义。

李宇嘉表示，“深圳从一个以工业为主的城市发展为现在高科技、现代服务业占比较高的大都市，产业结构变化，人口聚集，使得用地结构有了调整的诉求。但出于对产业空心化、空间房地产化等问题的担心，国家对土地用途、规划的调整有明确的规定。地方其实更清楚如何灵活用地，提升用地效率，使土地要素价值最大化，此次的放权、探索对于深圳是重大利好。”

李宇嘉尤其提到了深圳的住房问题。今年4月，深圳住建局印发《住房发展2020年度实施计划》，其中就提出，深圳居住用地占建设用地的22.6%，远低于国家相关标准中25%-40%的下限，难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求。

李宇嘉表示，深圳的居住用地未来要达到25%以上，中长期更应该达到30%以上。所以，将来必然有一部分用地调整为居住用地，这对于缓解深圳住房供求矛盾以及房价上涨问题，具有重大的意义。

推进二三产业混合用地

从2017年深圳发布的“十三五”规划来看，到2020年深圳工业用地将不低于深圳土地30%，亦即划定了270平方公里的“工业红线”，进一步加大了向产业用地的倾斜力度。

深圳市域面积为1997平方公里，根据2005年出台的《深圳市基本生态控制线管理规定》，基本生态控制线范围内的土地面积为974平方公里，占了总面积的接近一半。可开发的1000余平方公里范围内，在270平方公里的工业用地红线之外，剩下的土地还需要容纳居住、商业服务、交通设施、公共服务设施等一系列城市功能。

这也导致270平方公里“工业红线”在深圳有一定的争议。宋丁曾向21世纪经济报道记者表示，作为人口超过千万的城市，深圳的产业结构在世界范围内都是罕见的。工业占了太多的土地资源，也影响到了深圳作为中心城市的地位，它的服务业基础还达不到应有的水平。

2019年，深圳的三产比重为0.1:39.0:60.9。深圳的二产占比远高于北上广，这一方面突显了其制造业优势，但硬币的另一面是，这也一定程度意味着，深圳服务业的潜力尚未很好地匹配其发展水平。

此次《实施方案》提出，支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

李宇嘉向记者表示，深圳的很多工业企业转型升级之后，事实上生产空间在变小，而配套的研发、办公用房，以及上下游的生产型服务业需要大量的用房，“二三产业混合用地”的探索，将使得土地用途得到最大化的利用。