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天津房价暴跌是假 但这些城市房价偏弱是真的!

2020-09-17 14:10:54 来源: 网易研究局 网易号 举报
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作者|严跃进(上海易居房地产研究院总监)

最近天津房价暴跌的新闻很受关注。相关报道显示,天津的房价已经下跌了5000元。不过当地政府也做了辟谣,认为天津当前房价总体稳定。客观上说,类似报道和具体楼盘的采集或有关,即容易以偏概全。但是天津为何成为当前市场的焦点?是否还有很多类似天津的城市呢?这都是我们需要仔细研究的。

一、客观看待天津的房价

根据相关新闻报道,2016年年中时,天津某市民以130万元的总价款买下天津市东丽区一套二手房,买完之后房价继续蹿升,最高时达到210万元。而随着调控的升级,价格一路下挫,最近的挂牌价在140万元左右。换句话说,其已经跌回到了4年前的水平。该市民也感叹,如果把物价、房贷等因素考虑进去,可能购买的房子是在缩水的。此次新闻也探访了天津其他楼盘,发现很多楼盘都出现了下跌,部分高价入市的购房者,可能面临一定的损失。

不过这个新闻报道后,天津相关部门紧急辟谣。当地的媒体也发文表示,今年1-7月份,全市新建商品住房价格累计上涨1%,二手房价格基本平稳。当前天津房地产市场保持了持续平稳向好的发展势头,呈现了“价升量稳”的态势。

对于天津的房价,当然也有不同的声音。一种观点认为,天津当前也呈现区域的不平衡。部分市区学区房板块的房源,其实价格还是比较坚挺的。而一些郊区市场,确实出现了降温。当然此类分析,似乎说服性是不强的。因为每个城市本身都是存在区域结构的差异,这很难去解释天津房价的降温或疲软。对于天津的房价,建议还是从周期的角度去分析。

根据国家统计局定期发布的全国70城房价指数数据,2016年3-9月份天津新建商品住宅价格指数环比涨幅确实是比较大的,均位于2%以上水平。其中9月份涨幅最大,为4.2%。这也说明当时天津的房价是最热的。而后续随着调控的升级,天津房价总体上降温,其月度涨幅也没有超过1%的水平。这至少说明天津房价确实走出了最热的阶段。但这是否意味着天津房价暴跌呢?其实也不然。今年前3月,天津新建商品住宅价格指数环比涨幅确实呈现了负增长态势,但随后几个月则有所上升。最新一期数据显示,天津新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.3%,房价其实呈现了微涨的态势。

当然,二手房的数据略呈现降温态势。根据国家统计局数据,最近14个月天津二手房价格指数环比涨幅确实呈现微跌态势。比如说最新一期数据显示,天津二手房价格指数下跌了0.8%。客观来说,这说明了两点,即天津二手房市场确实在降温,但同时其并没有暴跌,小幅调整而已。类似数据的分析,对于我们客观了解天津房价是有积极作用的。

二、哪些城市房价确实偏弱

天津是否是个例?我们以国家统计局的数据为例,分析全国70城尤其是二线城市的二手房价格指数。总体上看,包括天津、石家庄、太原、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、海口、重庆和贵阳等城市,其二手房价格确实表现出略疲软的态势。部分城市是环比持续下跌,部分则是同比持续下跌。这说明确实存在价格下跌、房价相对偏冷的现象。

如何看待此类城市的表现呢?看下名单,此类城市普遍属于经济偏弱或投机属性过强的城市。对于天津、石家庄、太原、济南和郑州等城市,其本身属于北方市场的重点城市,但是经济状况确实偏弱,此类城市在人才导入、产业资源导入方面是有欠缺的。而对于长沙、海口、重庆和贵阳等城市,其属于过去炒作较多的城市。随着调控的升级,投资投机需求在减少,房价自然也会有降温。

而房价强势的城市又是哪些呢?其实这方面不需要看太多的数据,我们只需要看最近全国调控升级的城市名单。今年下半年,部分重点城市纷纷收紧购房等政策,包括杭州、东莞、宁波、深圳、南京、无锡、沈阳、常州和成都等。总体上看,此类城市普遍都是热点二线城市,且南方城市居多。除了自然条件和区位优势外,一个很重要的因素是,此类城市在人口导入方面是比较积极的。这里可以提及最近的另一个新闻。相关报道显示,部分清华北大毕业生毕业后,入职了杭州某区的街道办。这个事件至少说明,部分二线城市吸引力较大,人才或人口的吸纳能力强,这自然也容易使得房价更为坚挺。

但是部分房价偏弱的城市其实无需“自卑”,实际上,房价过冷的城市,在周期运行下,也容易回暖。这里以宁夏银川为例,该城市近期房价也起来了。在今年5-7月份,其新建商品住宅价格指数环比涨幅排序持续为全国第一。8月份虽略有降温,但也还是排序第二。所以城市房价本身涨涨跌跌,并不奇怪。过热的城市因为周期波动而有偶然的降温,而过冷的城市在一段时间后其实也容易升温。

三、把握周期明确趋势

天津房价的事件,其实本身就是周期波动的逻辑。在过去涨幅过大的时候,调控政策积极有效,确实容易带动房价的下跌。但是对于房价的分析,不能只看周期,否则确实会形成房价暴跌、难以复苏、市场萧条的印象。而从趋势来看,天津在人才吸引方面力度较大,后续京津雄都市圈的不断成熟,其实对于此类城市房价的回暖和坚挺是有影响的。

天津的问题,其实可以引申到对二线城市的分析上来。最新一期国家统计局的数据显示,一线城市和三线城市的房价涨幅有所扩大,而二线城市并没有扩大。这是否说明二线城市房价要持续下跌了,或者说房价将处于疲软的状态了?这可能是各个购房者都会关注的内容。

实际上二线城市总体积极向上,其属于政策调控相对密集但成长性较好的城市。对于二线城市来说,其确实是限购等政策密集调控的城市,类似调控会对此类城市的房价带来周期性的波动。但是为什么说此类城市没有暴跌一说,这其实和此类城市的基本面有关。各类二线城市这几年基础设施建设较好,包括轨道交通建设等,其都有助于促进此类城市吸引力的增大、人口导入速度的加快,最终使得房价能够处于相对坚挺的阶段。尤其是后疫情时代,此类城市在产业复苏和经济发展方面会有较好的表现,房价周期性的下跌终究是暂时的,而且也是小跌,小涨和稳定发展的房价走势才是主流。

当然,天津房价事件带来很多启示和反思。虽然人人都在喊房价高,但是当房价下跌了以后,整个舆论基调并不是“购房成本终于下降了”,而是变为“房价暴跌了”。所以对于房价的走势,既要客观去分析,也要积极引导购房者去科学理解。若是房价真的下跌了,那么叠加今年宽松的房贷政策,其实是好事。至少对于相关购房者来说,入市的时机到了。但是如果演变为“暴跌论”,那么很容易形成市场预期的不稳定,导致恐慌性的抛盘,这对于房地产市场本身是不利的,也是不负责的。

天津房价本身已经经历了一轮降温周期,市场本身有内在复苏和反弹的动力。而和天津类似的各类城市,也有类似的逻辑。周期性的降温恰说明政策调控是积极有效的,而趋势性的复苏和回暖也说明城市具备成长性。后续在“房住不炒”的大框架下,类似天津等二线城市将继续扮演领头羊角色,在房价稳定、市场平稳方面表现更好。

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