网易首页 > 财经频道 > 正文

恶性循环!天津二手房连跌14个月 新房2年都卖不完

2020-09-16 11:01:00 来源: 界面新闻 举报
0
分享到:
T + -

(原标题:【深度】天津房价突降?不,二手房已经连跌14个月了)

恶性循环!天津二手房连跌14个月 新房2年都卖不完

天津海河 图片来源:视觉中国

仿佛是一夜之间,天津房价争议被推上风口浪尖。不同于那些因涨而“红”的城市,天津的“红”是不想跌得太猛。

9月10日,天津市住建委公开表示,“今年疫情过后,天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态,在合理区间运行”,房地产呈现持续平稳的发展态势,以回应早前文章提到,天津房价在短时期出现大幅下跌。

“降价是不是卖得了不知道,但我在新区西青一套按市场价挂出的房子,已经过去16个月了,只有2次带看,有价无市。”在天津房地产从业近20年,方照不禁一阵苦笑。

在方照看来,相较于房价走低,市场跌价,缺乏流动性和仍在增加的高库存,才是天津市场的更严重的问题:“天津的房价不是一夜间跌下来,是3年多来多种因素叠加的结果。”

库存“堰塞”

国家统计局今年9月公布的《2020年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数》显示,7月天津二手房价格环比下跌0.8%,同比下跌4.5%。

如果把时间拉长一些就会发现,天津房价已经跌了很久这已经是统计局公布的二手房价连续第14个月出现下降,累计跌幅达到4.7%。同比方面,则已经连续8个月下跌。

新房表现则稍显乐观,国家统计局数据显示,8月天津新建商品房价格环比上涨0.3%,连续5个月出现上涨,同比涨幅0.9%。

58同城、安居客提供的数据显示,今年以来,天津全市新房在线平均报价从年初的20235元/平方米,降至8月的19640元/平方米,降幅约3%。二手房挂牌均价则从1月份的20792元/平方米,降至8月的20103元/平方米,降幅约为3.3%。

恶性循环!天津二手房连跌14个月 新房2年都卖不完
制图:孙梅欣

从全市平均价格水平来看,今年天津市场相对平稳,只是略有下降。但根据365淘房公布的数据来看,天津二手房从2018年8月开始就持续呈现环比下滑,只在2019年初和今年疫情恢复后出现短暂的反弹。在长达2年的统计周期里,二手房环比下降的月份接近19个。

如果说平均降价并不明显,那么不断上升的库存量,则已经处于惊人的高位。

克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场监控数据显示,到今年8月,天津商品住宅库存面积达到3632万平方米,是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中,库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。去化周期方面,则长达28.2个月,是全国新房去化周期仅次于大连的最长的城市。

天津2019年全年新房成交面积1393.7万平方米,2018年成交面积1204万平方米,在此之前5年年度平均成交面积1544万平方米。这意味着,以目前的库存量,在没有新增量入场的情况下,即便以2018年之前较为积极的购房活跃度来看,天津市场新房2年都卖不完。

这还没有算上庞大的二手房市场。明显的供过于求,让天津市场卖房方难有溢价权,不论开发商,还是二手房东。

恶性循环

方照还记得2016年天津市场最火爆的场面:“一个新盘入市,15分钟销售额就破亿。房企在土地拍卖会上不要命的叫价,2000万、5000万的加价。”

当年,天津拍出了多幅“地王”地块。金地以47.4亿元拿下天津南开区地块,住宅楼面地价约为5.6万元/平方米,地价至今未被打破。市内六区及滨海新区出让的多幅地块楼面地价均超过3万元/平方米,买家包括中冶、万科、天房等房企。

“当时市场普遍认为,天津突破10万元/平方米的‘天花板’价指日可待。”方照回忆。

数据显示,2016年全年土地出让面积2596.32万平方米,出让总金额1389亿元,其中宅地出让量807.96万平方米,楼面地价15367万元/平方米。

然而,10万/平方米的“天花板”价没等到,却等来了史上最严的天津“330”楼市调控

调控要求,自2017年4月1日起,非天津户籍在天津有1套及以上,天津户籍有2套及以上,包括未婚和离异在内的单身成年人士拥有1套及以上住房,暂停除滨海新区之外再次购房资格。非天津户籍购房人在3年内的社保或个税缴纳需连续缴满2年。

严格的限购政策让一年前还热火朝天的天津楼市迅速降温。2017年天津新房成交12.71万套,同比下降45.73%;二手房成交9.4万套,同比下降50%。至2018年的新房成交套数再度降为10.95万套,同比下滑13.78%。

与此同时,2016年、2017年出让的地块,在2018年陆续大量上市。克而瑞研究数据显示,2018年,天津新建商品房供应量为1791万平方米,供应规模创下过去10年新高,但成交量只有1204万平方米,供过于求的局面开始形成。

到了2019年,上市供应量达到1653.8万平方米,成交量只有1393.7万平方米,新房库存供应的“堰塞”情况经一步恶化。

事实上,相关部门不是没有想过“曲线”拉动市场。2018年5月,天津加入全国热点城市人才落户大潮,推出了“海河英才”行动计划,放宽人才引进落户条件。数据显示,到今年1月,通过“海河英才”落户天津人数达到23.5万人。

“不得不说,通过落户政策加入天津户籍的‘新天津人’,对于市场的成交量有一定推动,所以2019年后,天津新房和二手房成交量有一定程度的上升。”但方照认为,这部分人群对于天津整体购房市场来说仍是“杯水车薪”。

王华玲是一家全国性房地产营销公司的天津地区负责人,她认为 ,相较于深圳、杭州、苏州通过产业、就业吸引人才进入不同,教育、医疗才是落户天津的吸引力:“天津落户政策吸引了不少在北京生活工作多年、但无法落户的人群,他们在天津就近解决了户口问题,但并不会带着产业进来。”

另外,天津相对较好的教育资源和较高的高考录取率颇具吸引力。事实上,有不少天津远郊项目在北京核心地区均设有展点,卖点之一就是在天津落户、买房、有学籍。

“但这批购房者大多倾向于购买距离北京更近的小面积新房,可以控制成本,甚至有些人只要户口,并不打算在天津购房居住、工作,所以很少会选择天津市区周边,或是改善型、大户型的房子。”王华玲解释,这就形成一个“闭环”:“新落户人口直奔周边刚需市场买新房,本地人又没法通过‘卖一买一’盘活手上的二手房,市场缺乏流动性,改善型的购房需求被严重压抑。”

方照认同这一观点:“如果不靠大幅降价,在天津卖出一套二手房的周期要按年计。”不仅他的房子乏人问津,周边朋友曾将一套二手房挂牌价从400万降至300万:“即便如此,带看量依然寥寥,朋友干脆把房源下架不卖了。”

某全国性房企天津公司营销经理郑森坦言,天津的二手房存量很大,目前挂牌量去化周期接近3年:“通过二手房置换方式的置业者受到了影响,所以市内六区房价和成交量都上不来。”

由于新房难卖、亏损,新房项目对于销售的渠道依赖性更大,在天津则集中在了中介的手上。

“正常情况下,项目上中介作为渠道占比超过30%就要重点监控了,佣金超过3%就是比较高的情况,但是在天津,中介在整体市场的渠道占有率超过60%,佣金比例比例至少5%。”郑森感到颇为无奈。

方照证实了这一说法:“天津中介一方面能抓住置换人群,另一方面,大型中介可以获得外地来津落户的客户群体,这对于在售项目而言都是有效购买力。”

然而,高比例的渠道佣金让中介把更多精力投入新房销售上,二手房的交易活跃度和关注度进一步被拉低。“二手房成交量低,新房就更难卖,房企对中介的依赖度就更高,成了恶性循环。”方照坦言。

“稳赔不赚”的市场

与此同时,近年来天津土地市场的出让结构则发生较大变化。

中指研究院的数据显示,2016年天津宅地出让面积为807.96万平方米,平均楼面地价15367元/平方米。出让的98宗宅地中,10块位于天津核心的市内六区,出让面积为53.2万平方米,占总出让面积的7.15%。

到了2017年,全年出让的97宗宅地中,市内六区只出让了7宗地块,出让面积25.65万平方米,只占总出让面积的3.8%。环城四区、滨海新区总出让总数总计42块,成交面积270万平方米。

2019年,区域间差异进一步拉大。市内宅地出让量和之前基本持平,但全市宅地出让总数达到155块,成交面积1105万平方米,市内出让面积占比降至2.4%,仅环城四区和滨海新区出让总数达到98块,成交面积688万平方米,比2017年全年出让的宅地量还要多。

土地出让量大,土地出让均价则在下降。数据显示,2016年天津全年土地出让金额为1389亿元,其中宅地平均楼面地价为15367元/平方米,到2019年,全市宅地平均楼面地价为11184元/平方米,4年均价下降27%。

恶性循环!天津二手房连跌14个月 新房2年都卖不完
制图:孙梅欣

方照认为,新区、远郊地块大批出让,的确平抑了天津市早前高企的地价,上市项目的售价也更低,一定程度上让天津高企的新房价格降了下来。

“但因为整体市场走低,并且市场上市量巨大,加上’限价’调控,早前核心区高价拿地的项目难以入市,上市后基本都在亏本。”方照解释。

2016年金地拿下的南开“地王”,直到2019年才入市,这一定位豪宅的项目,实际上市均价为5.9万/-6.4万元/平方米。“高层每平方米最低售价只比地价高了3000元,房企稳赔不赚。”方照坦言。

同样,中冶河北区“地王”,楼面地价33441元/平方米,目前精装高层售价3.6万元/平方米;万科在青西区地块楼面地价22628元/平方米,刚入市时洋房定价3.3万元/平方米,精装高层售价2.8万元/平方米,但目前售价已经跌至2.3万元/平方米和2万元/平方米。

“在天津,不论新区还是核心区,相当一部分项目的售价低过地价,已经不是新鲜事了。”王华玲坦言。

接连亏损也影响了房企拿地的积极性,中指研究院数据显示,到2018年,天津6个城区宅地出让全年平均土地溢价率为0,全市平均土地溢价率低于10%。2019年略有好转,但最热门的两个新区宝坻区和武清区全年土地溢价率也只有15%。

明大嘉和市场研发部和克而瑞的统计数据显示,受到当地市场,房企融资收紧以及拿地窗口预期不断延续等因素,2018年天津全市土地停牌、延期、流拍地块为24块,到2019年多达39块。

然而,天津城市对土地财政的依赖度则在逐年增加。国民经略统计显示,2016年-2019年天津历年土地出让金额为1389亿元、1231亿元、1048亿元和1356亿元,城市土地财政依赖度分别为48.2%、43.4%、50.4%和56.3%。

另一方面,天津全市政府债务余额也在逐渐扩大。根据天津市政府公布的数据,2016年末-2019年末,全市政府债务余额分别为2912.7亿元、3424亿元、4079亿元、4959亿元。4年间债务余额增幅达到70%。

从今年年初公布的《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》显示,预计2020年天津土地出让收入预算1783亿元,增长31%。报告称,主要是区级土地出让交易量预计增加较多。

“这意味着在土地溢价率上不去的情况下,政府要卖更多的土地,那现在市场上已经高企的库存,很可能要进一步攀升。”天津地产行业人士表示。

根据2019年全国各城市公布的GDP排名显示,天津当年地区生产总值为14104.28亿元,按可比价格计算,同比实际增长4.8%,但相较于2018年的初值,降幅高达25%,在全国十强城市中排名垫底。受到疫情等因素影响,公布的2020年前六月天津地区生产总值为6309亿元,同比下降3.9%。

“与其说是房价问题,倒不如说是天津城市运营存在系统性问题。”作为土生土长的天津人,王华玲颇为感慨:“或许有一天市场会有所好转,但想要改变,绝非一朝一夕就能实现。”

(文中方照、王华玲、郑森为化名。)

延伸阅读
netease 本文来源:界面新闻 作者:孙梅欣 责任编辑:王晓武_NF
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车

俄罗斯在中美、中印关系之间"坐山观虎斗"?学者分析

新闻 俄罗斯 中印
|
观察者网
3小时前
34 跟贴34

日本新防卫大臣就台日关系讲话:台湾是中国一部分

新闻 台湾 日本
|
环球网
7小时前
9033 跟贴9033

24岁女孩至今"黑户" 父亲:给6万6做亲子鉴定配合上户

新闻 亲子鉴定 黑户
|
成都商报
16小时前
16590 跟贴16590

对话曝光!解放军飞行员回应台军:没有"海峡中线"

新闻 台军 解放军
|
环球网
19小时前
10938 跟贴10938

特朗普:与TikTok的交易将很快达成

新闻 唐纳德·特朗普 tiktok
|
环球网
7小时前
809 跟贴809

安倍自曝今天参拜靖国神社 距离其卸任首相仅隔3天

新闻 安倍晋三 靖国神社
|
环球网
5小时前
2322 跟贴2322

北京这贼真有劲儿!入室偷走7台空调,4套立式+3套挂壁,1个人搞

新闻 盗窃 惯偷
|
法治进行时
7小时前
6141 跟贴6141

军科院一研究员参与国家重点专项遭质疑:4年前4篇论文撤稿

新闻 撤稿 学术
|
澎湃新闻
8小时前
1225 跟贴1225

台军罕见首度以重话广播回击解放军:一切后果自负

新闻 空军 解放军
|
环球网
3小时前
1029 跟贴1029

调查丨层层转包欠账多,搬迁村民不愿住:43亿元扶贫项目被指“一

新闻 扶贫项目 搬迁
|
中国房地产报
13小时前
3026 跟贴3026

胡锡进:若美威逼太甚我们要敢战 且要在中国近海打

新闻 中国 胡锡进
|
环球网
3小时前
2843 跟贴2843

听说吃生蟹大补 40多岁阿姨一口气吃30多只结果惨了

新闻 寄生虫 结核
|
杭州新闻
4小时前
7979 跟贴7979

时政新闻眼丨习近平湖南之行,这些新提法令人振奋

新闻 习近平 总书记
|
央视网
5小时前
194 跟贴194

员工请假被拒在工厂自杀身亡 留纸条:工作压力好大

新闻 自杀 工厂
|
梨视频
1小时前
0 跟贴0

热解读丨总书记为何在“千年学府”剖析这副古联?

新闻 总书记 习近平
|
央视网
5小时前
93 跟贴93

生猪生产将纳入国家安全战略 龙大肉食推进养殖产业经济结构性优

新闻 生猪 养殖
|
大众新闻
21小时前
0 跟贴0

媳妇的年龄总被指指点点 30岁小伙报警后傻眼:不是大3岁,是20…

新闻 结婚证 骗婚
|
江苏新闻
5小时前
4509 跟贴4509

腾讯回应美商务部最新公布:为保障美国用户权益进行多轮沟通,但

新闻 美国 美国政府
|
环球网
14小时前
4169 跟贴4169

2020中国国际肉类工业展览会圆满落幕,龙大肉食收获满满

新闻 龙大肉食 产业链
|
大众新闻
21小时前
0 跟贴0

加拿大外长:加拿大放弃与中国的自由贸易谈判

新闻 加拿大 外交
|
环球时报
14小时前
7818 跟贴7818

绍兴现"硅胶娃娃"体验馆:提供"性服务" 未成年可进

新闻 硅胶 性服务
|
越牛新闻
19小时前
44259 跟贴44259

踏上红色热土 习近平指引谱写湖南新篇章

新闻 习近平 总书记
|
人民网
5小时前
223 跟贴223

特朗普:相比俄罗斯 中国对美国而言是更大的问题

新闻 唐纳德·特朗普 俄罗斯
|
环球网
6小时前
980 跟贴980

台媒体人又发惊人言论:山东舰上没真飞机 全是模型

新闻 航母 山东舰
|
中国日报
23小时前
241 跟贴241

习近平在基层代表座谈会上强调 把加强顶层设计和坚持问计于民统

新闻 习近平 计于民
|
新华网
1小时前
14 跟贴14

经10年坎坷,深圳闹市旧改传新进展!原村长深陷赌瘾,诈骗十多家

新闻 田心村 开发商
| 南方都市报
13小时前
404 跟贴404

中国会用残暴武力收复这个"主权国"?胡锡进这样回应BBC

新闻 bbc 台湾当局
|
环球时报
21小时前
1859 跟贴1859

定了!10月1日至4日加班应发3倍工资

新闻 工资 加班
|
河北长城网
14小时前
0 跟贴0

健身房女私教"潜规则"内幕:究竟是卖课还是卖身?

新闻 健身房 健身教练
| 悄悄围观
14小时前
18276 跟贴18276

轻松一刻:9位老人竟对1棵树做出这种事情,太丢人了

新闻 大爷 大妈
| 轻松一刻
19小时前
8154 跟贴8154

2020女生标准身高曝光:160算矮吗?

新闻 女生 身高
| 网易哒哒
19小时前
3428 跟贴3428

没完了?美国又有议员提案怂恿特朗普为台湾开战

新闻 参议院 美国总统
|
环球网
1小时前
0 跟贴0

三年18万!淮安一学校开学后欲另收超10%高中借读生,遭家长抵制

新闻 借读生 入学
|
扬子晚报
4小时前
511 跟贴511

女乘客公交上遭遇“咸猪手”, 广州司机一波操作绝了!

新闻 猥亵 咸猪手
|
辽沈晚报
6小时前
18 跟贴18

巴基斯坦海军的“航母杀手”意义何在?

新闻 巴基斯坦 护卫舰
|
观察者网
2天前
0 跟贴0

美海军上将:解放军新航母将有弹射器

新闻 弹射器 解放军
|
观察者网
1天前
0 跟贴0

胡锡进:若美防长访台 大陆应射导弹飞越台"总统府"

新闻 台湾 美国
|
环球网
1天前
25939 跟贴25939

台媒:解放军战机4个方向逼近台湾,一情况罕见!

新闻 解放军 战机
|
环球网
1天前
0 跟贴0

陕西丹凤拖欠千万学生营养餐配送费?官方:不是不给,县里财政困

新闻 丹凤县 营养餐
|
红星新闻
15小时前
28828 跟贴28828

罗冠军"强奸案"不予立案 曾被全网"人肉":差点垮了

新闻 罗冠军 强奸案
|
央视网
21小时前
2343 跟贴2343
+ 加载更多新闻
×

【TED】犯错的价值

热点新闻

态度原创

网易号

查看全部
阅读下一篇

返回网易首页 返回财经首页