富力地产增收、节流、降负债成效显著

8月24日，富力地产（02777.HK）如期发布2020年中报。上半年富力物业销售营业额同比上升3%至308亿元，交付面积335万平米，总体营业额336亿元；权益合约销售金额510.6亿元。几个关键指标与去年同期相比，变化不大，显示在疫情等多重考验之下，富力的2020年上半年基本保持了稳定，可谓巨浪袭来又“波澜不惊”。

规模和增速之外的另一个关键基本面是债务和资金状况，这也是长期以来业界关注富力的重点。尤其经营环境波动情况下，富力更着力降低企业风险、维持财政稳定。中报信息显示，2020年上半年富力采取了多项措施，增加资金流入、节制资金流出、降负债总量，明显降低了资金压力。中报发布会上，富力也明确表示上述策略会继续加大力度实施。总体来看，一方面，富力降负任务依然关键；另一方面，富力可用的方法也较为多样。

对应疫情冲击，今年上半年业界和市场方面明显感受到富力营销全面发力，采取了多种创新营销模式，从线下走到线上卖房，从“富力好房”线上销售到明星直播卖房、老总直播卖房，再到与广汽传祺房、车跨界联动……走在地产创新营销的前列。

中报数据显示，其上半年权益合约销售金额达510.6亿元，权益合约销售面积426万平米，保持稳定。

上半年富力已实现了入账面积335万平方米，数据比去年同期增长17%。加速交付、加速回款结算，也在改善富力资产负债表。

量入为出，保证资金支出合理。在尽量合理补货支持长期发展同时，平衡控制购置土地款项的支出。上半年，富力新增权益土储243万平米，约490亿元货值；相比历史规模有明显压缩。最近所购置的土地中，主要集中在十二个月内产生现金流、回报快速的资产周转项目。

中报发布会上富力表示，将谨慎参与土地招拍挂，原则上不参与热点土地拍卖。“大型的100多亿的我们尽量不参与，大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右。”

此外，富力也在严控费用支出，过“艰苦朴素”日子。中报披露，富力上半年销售和行政开支减少9%至30.47亿元，销售和行政开支占营业额的百分比从11.2%降低至9.9%。

增收、节流双管齐下，富力改善财务状况有了明显成效。2020年初至6月30日，富力净负债率下降了22%；同时，富力的资产负债率同比下降至80.37%。截止报告期末，富力总负债减少人民币94亿元。

中报显示，富力拥有人民币360.0亿元现金。此外，公司还有180亿元境内债授信额度，对中短期债务尚有充裕的支付能力。

今年初，富力管理层曾提出，2020年内可以将净负债率降到185%以内，目前来看这一目标已提前实现；同时也验证了富力在保障公司运行稳定前提下，降负措施的有效性和未来可行性。

中报发布会上，富力表示，未来将继续从处理到期债务及管理资产负债水平两方面改善其财务状况，争取至年底再降约10%。

富力增收降负的“工具箱”里还有多少选项？把握多大？其半年来的表现和中报发布会上的表态中能梳理出基本样貌。

1.融资与债务置换。富力已拥有境内资本市场中长期直接融资产品批文额度合计约人民币180亿元，可在任何融资环境有利的情况下启动发行。

5月10日，富力2020年面向专业投资者公开发行公司债券已获批，类别为小公募，债券规模最多人民币100亿元，采用分期发行的方式，募集资金可用于偿还已发行公司债券的到期及回售部分。其中，首期发行规模不超过人民币50亿元。

2.抓销售促回款。富力在日前发布会上表示，将会根据项目采取包括弹性定价等措施在内的更为灵活的销售策略，加大销售回款。

上半年，富力权益合约销售金额达510.6亿元；历史上看，富力的推盘高峰通常集中于下半年，大约上半年销售三分之一，下半年销售三分之二。富力对下半年扩大销售、完成全年目标表达了坚定的信心。

富力具有优势的城市更新业务转化将会发挥突出作用。据悉，富力计划于下半年推出16个全新项目及人民币2300亿元的可售资源。这其中，其杀手级武器——城市更新业务会加速转化。富力表示，城市更新业务十八个月内目标转化900万平米、约人民币2000亿元的潜在可售资源，为下半年及明年提供业务增长动力。商业及酒店业务也从一季度疫情高峰时的“速冻”迅速回暖，截至7月份，全年累计酒店经营净利已经回正。

3.此外，资产置换减轻负债也在积极推进。富力透露，有出售一些投资物业或发展项目股权的计划，以换取流动资金。

在中国经济已于二季度复苏、房地产市场平稳的背景下，如果增收、节流、降负等多管齐下，富力依然可以充分调整资金状况的基本面，为支撑其安全、稳健运行提供多重保障。