网易首页 > 财经频道 > 正文

延期交房、烂尾频现 多地收紧预售或试点现房销售

2020-08-26 08:41:00 来源: 澎湃新闻 举报
0
分享到:
T + -

(原标题:质量纠纷、延期交房、烂尾频现,多地收紧预售或试点现房销售)

近月来,衢州、福州、桂林、泸州、黄石、惠州、汕头等多地加强预售资金监管。业内人士表示,房地产预售下,房企借高杠杆带来的风险在资金紧张的背景下尤为突出,从质量问题到合同纠纷,从延期交房到整体减配,甚至出现开发商跑路,在建楼盘多年烂尾难处理等多种问题。

在此背景下,上述人士表示,在加强商品房预售监管的同时,应逐步减少预售项目比例,试点现房销售,这样不仅可以最大程度减少上述纠纷,也可以抑制企业无限制高杠杆扩张,降低房地产企业的资金风险。

预售扩张 烂尾项目频出

一面是高涨的房价,一面是搁置数年的烂尾楼。近年来,随着房地产市场的快速发展,房企急速扩张资金高度承压。同时,由于市场增长较快,预售监管不到位的背景下,烂尾项目频现。

近月来,昆明“别样幸福城”烂尾项目引来众多关注,在烂尾6年后,业主不得不住进仍是水泥块的房子,自己造楼梯,拉电线,开始了工地般的生活。而究其烂尾原因,是开发商将12栋楼1255套房源的近10亿元预售款挪作他用。

人民网地方领导留言板也显示,2014年郴州市汝城县莲郡嘉苑项目,按合同约定应于2017年底交房,但项目至今仍处停工状态,没有一栋楼可以满足交房条件。对此,郴州市委网信办回复称,根据协议约定,当时县指挥部只代收了房款的30%,并按照楼层建设情况拨付给了开发商,剩余的商品房购房款由开发商自行管理。目前,开发商自身经营不善,导致建设资金紧张。

西安市雁塔区爱马仕西西公馆项目业主反映,2014年购买该房到现在仍未能入住,相关负责人回复称,经了解,爱马仕西西公馆项目于2018年10月整体封顶,但由于开发单位陕西浙华房地产开发有限公司资金问题,无力进行后续建设。目前正在通过诉讼途径解决遗留问题,待诉讼结果确定后,重新启动项目建设。

河南省鹤壁市淇滨区金澜国际小区业主反映,该项目巨额建设资金挪用致资金链断裂,项目于2014年主体封顶,停工烂尾至今,涉及多达10038户业主。

事实上,不仅仅是小型房企,今年年初,出现资金链危机的泰禾集团旗下项目也出现擅自挪用预售款资金问题。北京院子二期业主反映,预售项目资金被挪用致项目停工。

对此,北京朝阳区房管局回复称,根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》第十三条规定,“项目预售过程中,购房款应直接存入专用账户。房地产开发企业不得直接收取除定金外的其他商品房预售资金”,因泰禾公司曾在销售房屋过程中违反了上述规定,该局多次要求整改并暂停网签。据悉泰禾目前已完成部分整改,

中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮表示,预售资金监管制度的核心是通过第三方对预售资金的使用进行监管的方式,确保预售资金用于预售项目的工程建设,保证预售项目顺利完工,不出现烂尾等损害购房人合法权益的情形。但预售资金监管以预售项目网签为前提,如待售项目在未取得预售许可的情况下销售,或取得销售许可未办理网签的情况下销售,行政主管部门就无法及时有效的掌握项目要销售的情况,也就无法实施预售资金监管,在这种情况下,潜在的交易风险就很大。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示,开发商有资金快速回笼,及扩大规模,赚取更多利益的需求。开发商为了快速回笼资金,往往会采用预售的方式,而在项目彻底完工之前,预售回来的资金其实是不能挪作他用的。很多开发商不愿意眼睁睁看着钱放在那里,会选择挪用监管资金做其他投资或者其他用途。此外,很多小型房企此前还涉及P2P等小贷问题,资金多用于补窟窿。

“此前立法上惩罚力度不够大,立法上的处罚和开发商违反资金监管所获取的巨额利益不成正比。而开发商是逐利的,当违法成本远远低于可能获取的利益的时候,很多开发商会选择违法挪用。”王玉臣说。

负债高企 资金压力大增

的确,与巨大的债务压力相比,处罚对于房企来说只是九牛一毛,“找钱”成为众多房企的主要课题。8月20日,厦门建发集团有限公司宣布拟发行2020年度第四期中期票据,发行规模不超过15亿元,期限为3+N年。

募集说明书显示,本期票据募集资金拟用于偿还债务融资工具,不用于房地产业务,不用于金融行业及相关任务,不用于购买理财。

实际上,截至募集说明书签署之日,厦门建发代偿债券余额760.81亿元,其中超短期融资券待偿还余额85亿元,中期票据及永续中票待偿还余额212.5亿元,定向债务融资工具代偿还余额93亿元,公司债待偿还余额307.55亿元,企业债待偿余额10亿元,资产证券化产品待偿还余额52.76亿元。

此前,8月13日,华南城宣布已于12日完成发行于2021年到期的2亿美元,利率为11.5%优先票据。同日,旭辉控股集团公告,于12日该公司及附属公司担保人就票据发行与初始买方订立购买协议。达成若干完成条件后,公司将发行于2023年到期的12亿元,利率为5.85%优先票据。

在房企债务压力下,融资动作加速。中原地产研究中心统计数据显示,8月中上旬,房地产行业信用债发行规模高达261亿,在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811支合计融资额高达6242亿。

“特别是最近几天,房企密集发布大额融资,整体看,7月来,房企融资刷新了历史同期纪录。”中原地产首席分析师张大伟说。

“现在对于企业来说资金流是最重要的。”一位房企人士表示,今年下半年和明年房企面临着超过1.5万亿元债务需要归还,对于本已资金链紧张的房地产行业来说,压力从未减少,这也是为什么越来越多房企不惜高息发债融资。

张大伟表示,整体看,境内房地产销售有所缓和,大部分企业销售增加,但为了应对未来可能的市场变化,加快储备资金,房企抓紧窗口期增加一切融资手段,尽量大额度融资。虽然部分企业融资成本低于6%,但也有企业融资成本超过13%。

事实上,此前的问题房企泰禾的半年报显示,今年上半年,泰禾集团先后未能完成17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01本息的按时兑付。截至8月15日,泰禾已到期未归还借款金额为349亿元,尚未支付的利息为43.32亿元。

贝壳研究院高级分析师潘浩表示,从近18个月新增发债与到期债务关系看,2019年期间新增发债相较于到期债务走势基本有1个月延迟,而进入2020年后两者走势基本一致,即偿债高峰也是发债高峰趋势加强。从现有债券规模统计看,自2020年8月到2021年上半年有4个单月到期规模超千亿,房企偿债压力不断增强,发债需求将长期保持高位。”

取消预售制呼声再起

近日,丹阳市住建局指出,为了有效降低预售商品房交付风险、防范化解矛盾,8月18日起,丹阳市范围内开展新建商品房预售资金第三方托管工作。

据悉,预售资金第三方托管模式,是由政府提供专业的第三方资金托管平台,购房者、开发企业和托管机构共同签订商品房预售资金托管三方协议,约定将预售商品房的贷款资金汇入第三方托管账户,托管机构再根据托管项目的工程进度节点,按照正负零、完成主体结构1/2、完成主体结构封顶、完成工程竣工验收运作表签发、完成初始登记等五个节点,分别进行有条件分期受限支付,确保预售项目托管账户资金的安全。

8月中旬,衢州市《关于加强衢州市区商品房预售资金监管工作的通知》,将加强商品房预售资金监督管理。要求商品房建设项目地下空间及地上部分合计工程造价的130%作为商品房预售资金重点监管对象,资金额度为每一支付节点时至商品房交付条件具备时剩余工程造价的130%。

福州方面,《福州市商品房预售资金监管办法(试行)》指出,新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍。

对开发商提取预售款的节点与工程施工进度挂钩,《办法》规定,主体结构封顶前,累计申请使用不得超过监管额度的60%;项目竣工验收前,累计申请使用不得超过监管额度的85%;项目交付使用前,累计申请使用不得超过监管额度的95%;新建商品房项目在办理完《工程竣工验收备案表》后,监管银行终止商品房预售资金监管。

王玉臣表示,由于对资金监管不到位而引发的问题越来越多,例如烂尾楼的发生往往源于开发商挪用监管资金。随着地方维稳、维权事件增多,地方政府逐渐发现预售资金监管风险,促使更多地方政府加快对预售资金监管的完善。

王玉臣认为,下一步应进一步完善立法,增强监管资金公开化、透明化,加强违规房企处罚力度。另一方面,此前海南全面进入现房销售制度,这是个很好的信号,下一步逐步减少预售项目比例,试点现房销售。这样不仅可以最大程度减少上述纠纷,也可以抑制企业无限制高杠杆扩张,降低房地产企业的资金风险。

事实上,有消息人士称,监管层已有实行现房销售的想法。日前,住建部、人民银行联合召开房地产企业座谈会时,有监管层人士表示,预售制度是过去房子紧缺时期的背景下所采取的政策,现阶段现房供应已足够,那么预售制度存在是否合理,下一步将加强对此方面的讨论。

此外,王玉臣建议,购房者购房时必须对开发商及开发商的关联公司,尤其是股东公司进行基本的审查。看开发商及关联公司以往是否存在对外欠债、烂尾楼、拖欠工程款、商品房逾期交房等情况。“现在网络十分发达,这些核实即使不通过专业律师的配合也可以实现。比如可以在中国裁判文书网上输入开发商的名称,查找关于开发商的相关判决,进而查看是否存在上述问题。比如可以在天眼查或企查查上查看开发商及关联公司的概况,尤其是关注法律风险及行政处罚栏。”

延伸阅读
netease 本文来源:澎湃新闻 责任编辑:王晓武_NF
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 热点
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 科技
  • 军事
  • 汽车

美使馆人员涉嫌性侵至少23名女性,保存400个视频照片

新闻 雷蒙德 性侵
| 海外网
10小时前
403 跟贴403

棕熊夜袭西藏武警部队军营 钢牙利爪铁栅栏也难挡

新闻 武警部队 西藏
|
海客新闻
6小时前
320 跟贴320

六旬男子花数百万养儿5年发现非亲生 前妻涉诈骗罪被刑拘

新闻 诈骗罪 刑事拘留
|
红星新闻
8小时前
61199 跟贴61199

两岸进入准战争状态?解放军计划拿下东沙岛?国台办回应

新闻 国台办 台独
| 海外网
21小时前
5862 跟贴5862

重庆一土豪患绝症坐直升飞机在天空撒3000万?真相来了

新闻 重庆一土豪患绝症坐直升飞机在天空撒3000万 吸食毒品
| 新京报
10小时前
179 跟贴179

孟晚舟案:加拿大警员承认用错误内容获得法官逮捕令

新闻 孟晚舟 加拿大
|
央视新闻客户端
4小时前
22 跟贴22

电影《金刚川》中的志愿军武器:成建制苏制武器

新闻 苏制 志愿军
|
澎湃新闻
7小时前
240 跟贴240

#警方通报男子单手飙车时速255公里

新闻 飙车
|
现代快报
12小时前
3744 跟贴3744

美国对台的新军售和中国的新制裁:波音客机被放过

新闻 导弹 f-16
|
观察者网
13小时前
3 跟贴3

惊魂!记者深入纳卡前线反坦克导弹突然擦顶飞过

新闻 导弹 纳卡
|
环球网
11小时前
69 跟贴69

印媒:2022年将设5个战区 针对中国、巴基斯坦

新闻 印度防务
|
观察者网
11小时前
104 跟贴104

希腊一艘扫雷舰被5万吨级货轮撞为两段 两人受伤

新闻 舰艇 军舰
|
环球网
10小时前
6140 跟贴6140

2250万贷款未收到却被要求还贷 商人起诉包商银行

新闻 包商银行 贷款
|
上游新闻
8小时前
1318 跟贴1318

16岁男星被曝与20岁女生网恋开房? 聊天记录遭曝光

新闻 张铭浩 tfboys
| 前娱后浪
7小时前
1339 跟贴1339

时政微视频丨开门问策“十四五” 集思广益绘蓝图

新闻 习近平 总书记
|
央视新闻客户端
2小时前
124 跟贴124

新疆喀什:基本排除疫情扩散可能性 关联工厂详情公布

新闻 喀什地区 疏附县
|
天山网
3小时前
2485 跟贴2485

专家:中国制裁美企有3个目的 把波音分别对待有深意

新闻 导弹 f-16
|
观察者网
7小时前
934 跟贴934

习近平的小康故事丨“真正解决好基层群众看病难看病贵问题”

新闻 习近平 总书记
|
新华社
2小时前
46 跟贴46

女星穿“情趣内衣”被喷上热搜:中国女孩,不敢性感

新闻 情趣内衣 柳岩
| 前娱后浪
23小时前
1777 跟贴1777

韩国也要造航母:4万吨级号称能"应对四面八方威胁"

新闻 韩国 舰船
|
环球网
6小时前
0 跟贴0

重庆女子明知自己得艾滋 3年来还不停卖淫

新闻 卖淫 犯罪
|
中国检察网
1天前
1610 跟贴1610

粉象生活“云种植”,线上种树免费领水果

新闻 水果 种植
|
大众新闻
1天前
0 跟贴0

女婿病亡后家人争房,开庭前一晚老丈人杀害亲家母

新闻 杀害 李玉凤
|
红星新闻
21小时前
9973 跟贴9973

大陆可对美台实施终极警告:摧毁台湾新部署的美国进攻型武器

新闻 美国 台湾
|
环球时报
16小时前
3678 跟贴3678

四川一小学生遭老师体罚 口吐白沫身亡 死因鉴定出炉

新闻 体罚 老师
|
津云
1天前
97931 跟贴97931

小情侣穿和服西湖边拍照被阿姨教育

新闻 和服 西湖
|
易视频
21小时前
4480 跟贴4480

两亿中国老人,走失在二维码里

新闻 智能手机 手机
| 网易谈心社
1天前
181 跟贴181

轻松一刻:职业"闻臭师"年薪50万!每天闻600吨臭物

新闻 闻臭师 螺蛳粉
| 轻松一刻
1天前
3315 跟贴3315

50000吨货轮撞上750吨军舰,军舰直接被拦腰切成两半

新闻 军舰 舰艇
|
环球网
11小时前
0 跟贴0

系好人生的第一颗纽扣

新闻 系好人生的第一颗纽扣 习近平
|
人民日报客户端
6小时前
248 跟贴248

玛莎拉蒂成都街头非机动车道撞死山区教师,肇事司机态度激怒家属

新闻 玛莎拉蒂 成都
|
封面新闻
1天前
88990 跟贴88990

美售台进攻性武器增多,让台湾从"堡垒"变"豪猪"?

新闻 导弹 武器
|
澎湃新闻
1天前
1230 跟贴1230

专家:中国被美扒了两层皮 还有人妄想中国做美国助手

新闻 美国 苏联
|
观察者网
1天前
1344 跟贴1344

新疆疫情暴发地查明 专家:无症状也可成超级传播者

新闻 感染 呼吸道
| 中国新闻周刊
22小时前
37610 跟贴37610

空客“超级大白鲸” 会笑的大飞机

新闻 大白鲸 空客
| 网易航空
5小时前
0 跟贴0

联播+丨数说“十三五” 看我国发展新引擎

新闻 数说 引擎
|
央视网
6小时前
44 跟贴44

摩萨德将中国疫苗带回以色列?以驻华使馆澄清:以媒消息并未得到

新闻 摩萨德 以色列
|
环球网
3小时前
0 跟贴0

深圳员工不接受降薪被高管打伤

新闻 降薪 离职
|
梨视频
11小时前
827 跟贴827

初心印记丨“公园城市”里藏着一份绿色发展蓝图

新闻 公园 习近平
|
央视网
2小时前
19 跟贴19

打造"前线指挥部"!中央部署后多位政法委书记提要求

新闻 中央政法委 常委
| 北青网-北京青年报
1小时前
10 跟贴10

奥巴马:特朗普自夸称中俄等国希望他连任

科技生活快讯
2020-10-28 10:01:02

孩子住院64天,家长卖了2套房:成年人的崩溃,一场病就足够了

39健康网
2020-10-28 15:09:01

韩国外长:再次决定不允许刘承俊入境

听你的心跳
2020-10-27 13:37:41

著名主持人赵忠祥,从确诊到辞世仅仅2月:得了鳞癌还能治愈吗?

肿瘤的真相与误区
2020-10-26 14:55:57

揭秘中国空军最后一起驾机叛逃事件,引发苏军大地震

大河文讯
2020-10-28 13:24:04

高福:疫苗现在是新冠疫情的关键,但还有6个问题不知道

澎湃新闻
2020-10-28 19:24:05

22岁女教师失联17天后确认遇害!出去散散心,没想到就是永远

九头鸟自媒体
2020-10-28 17:21:50

蓬佩奥:向在加勒万河谷死亡的士兵致敬

环球时报国际
2020-10-28 09:37:30

华裔骑警法庭上作证:孟晚舟在被捕时很配合

科技生活快讯
2020-10-28 12:24:59

70岁蒙古奶奶,捡儿子不要的旧衣服,竟靠穿搭惊艳全国!网友:真美~

请尊重一个姑娘的努力
2020-10-28 14:52:49

“公司发的职业装,我穿着太紧了,该怎么和领导说?”哈哈哈哈哈哈

擦车工聊车
2020-10-28 10:50:36

13岁女孩放学后失联,4天后家人在深山找到其尸体......

东南网
2020-10-28 15:10:14

“不会就别乱教”,班主任群里发怒:别再告诉孩子8是封口的了

羊驼妈妈
2020-10-28 17:10:02

眼看就要输掉大选,特朗普果然按耐不住了,为连任竟使出愚蠢招数

前沿时刻
2020-10-27 19:18:37

为何不建议女生“纹眉”?3方面原因告诉你,纹过的人一般都知道

你的家
2020-10-28 09:10:36

这7大事业单位,今年内将转为公务员,这样的“铁饭碗”别错过

学而不思则忘
2020-10-28 18:16:47

今天,美国对台海做了一个更危险的动作!

环球时报评论
2020-10-27 20:40:39

三年对华贸易战后,美国媒体细算得失发现,美总统这一仗已经输了

防务视野
2020-10-28 15:54:06

43岁的芮成钢或将“出狱”,从明日精英到身陷囹圄原因还是谜

读史
2020-10-28 12:34:14

成本五十卖五百,乳企高管也喷价太高,国产奶粉掺了多少智商税?

AI财经社
2020-10-28 10:18:03
2020-10-28 22:04:59
+ 加载更多新闻
×

【TED】怎么就你减肥比别人难

热点新闻

态度原创

网易号

查看全部
阅读下一篇

返回网易首页 返回财经首页