错失黄金十年 国美商业地产梦醒

（原标题：错失黄金十年 国美商业地产梦醒）

三次问鼎中国首富，曾经的资本弄潮儿—黄光裕，假释后的每一步都在牵动着资本市场的目光。

8月13日，曾在百度公司任职14年的高管向海龙“官宣”牵手国美。事实上，去年5月百度宣布向海龙离职，彼时便有媒体报道，向海龙离职履新国美，职位是“控股集团顾问”。

8月16日，国美零售方面回复时代周报记者，根据业务发展需要，国美成立线上平台公司，进一步加速公司互联网进程，实现数字化转型升级，向海龙任线上平台公司CEO。

数月来，国美频频布局零售业务。

4月28日，国美正式引入战投拼多多；8月10日下午，国美与京东牵手，启动300亿元联合采购计划。

相较之下，国美地产却有些黯然。

早在2008年初，在《财富人生》国美集团黄光裕的专访中，黄光裕坦言，前期的业务主要有两块，一是零售业，另一个就是地产。

彼时，其认为国美地产板块肯定会单独上市，他相信地产仍大有可为。在当时，地产似乎是国美的宠儿。

但8月16日，当时代周报记者向国美问及未来地产板块的规划时，国美方面对此却缄默不语。

10年光阴流逝，国美的地产业务令人唏嘘。

曾经的U-SHOW

2003年6月11日，北京联邦达快运中心变更为北京大康国际鞋城有限公司，法定代表人由王万源变更为黄俊烈（黄光裕原名，黄俊烈），公司注册资本为3674万元，公司性质变更为有限责任公司。2004年，国美系房地产公司—鹏润地产开发大康鞋城商业地产项目。

寡淡经营后，大康鞋城并没有给国美带来预计中的营收。

8月16日，住在北京市丰台区幸福里多年的王先生向时代周报记者回忆道，2011年冬天，鞋城突然停业了。

2011年，国美叫价11亿元转让大康鞋城项目，却无人问津，最终国美不得不将大康鞋城停业。

改善翻新后，大康鞋城从批发型市场转型为生活广场，改名 “U-SHOW悦秀城”，并引入了餐饮、电影院、KTV、美容美发等业态。2015年悦秀城再次对外开业，成为国美旗下首个开业的商业地产项目。

2019年1月份，因发展方向原因，悦秀城一度宣布停业；同年10月，悦秀城称亏损严重，再次发出停业通知函；一个月后，11月份，悦秀城告知商家铺户，将结束运营，进行整改。

时至今日，时代周报记者在围挡悦秀城的围墙上面，仍能看到“本项目全面整顿改造，无关人员禁止入内”的字样。

王先生告诉时代周报记者，实际上悦秀城早就“不行了”，商户到期不给予续约，商家越来越少。

“最后就是租停车位，附近小区里面住户找不到停车位了，可以进去停车，本来挺方便的，但是现在停车场都封了。”王先生对悦秀城变化印象深刻。

一栋总建筑面积约为13万平方米，12层高的商办综合体，最后的营业项目仅是收费停车场。

8月14日，曾经在悦秀城项目工作的员工告诉时代周报记者，悦秀城地理位置优越，且周边无大型商超，客流量丰富，国美对悦秀城的期待很大，但是伴随着黄光裕入狱，国美内部争权严重，项目规划发展停滞，悦秀城可以说是兵败内斗。

轰轰烈烈走过近20年，从大康鞋城开始，到悦秀城落幕，地处北京市南二环开阳桥附近的U-SHOW，成了截至目前，陪伴国美地产最久的项目。

8月16日，时代周报记者在现场看到，悦秀城正门处的广告牌已经拆走，未拆走的部分已斑驳泛黄。

同日，该区域的房产中介告诉时代周报记者，悦秀城已经转让完成，将来可能还是商办综合体，目前悦秀城周边住宅数量远大于写字楼数量，商业发展乏力，悦秀城的翻新可能会带来新的生机。

此次接盘的颢腾投资公告，将会用2—3年的时间对这个项目进行全面的改造，以后主要入驻科技企业和金融企业等。

时代周报记者走访周边发现，该区域的写字楼租金约在5.5元／平方米，处于相对偏高的价位。

8月17日，中国城市房地产研究院院长谢逸枫向时代周报记者表示，国美出售悦秀城主要是为套现，其二是也是为了发展新的业务。

“其实，当下抛售悦秀城并不是成熟的举措，但是从国美自身的资金链，债务或是拓展新业务这个融资需要来看，是一个比较好的时机点。”谢逸枫表示。

8月16日，同策研究院资深分析师肖云祥也坦言，北京悦秀城10多年来两次转型均告失败，导致国美大量资金沉淀其中，对于商业地产而言周边的条件并不算差，但失败的原因就直接指向定位不清晰，战略的混乱。“此次出售于国美而言，有种脱离泥潭的感觉。”肖云祥向时代周报记者感慨道。

空置十年的国美商都

被耽误的不只是悦秀城。

在开始布局大康鞋城项目后不久，2005年，国美置业分别以5.5亿元、2.5亿元摘得丰台科技园内两宗地块的开发使用权，两宗地块的占地面积分别约为6.8万平方米和5.1万平方米。

两块地在丰台区桥南，北至南四环、西临科技大道、南至总部基地、东邻万寿路南延线和北京国际汽车博览中心，规划建筑面积约35万平方米。

两个亿元地块，国美置业均以起始价成功摘得。2006年，国美开始建设，三年后完工，国美将这两块地命名为“国美商都”。

竣工后，本应大展拳脚的国美商都由于黄光裕入狱，遭遇转让命运，买家最终敲定为海南航空（以下简称“海航”）。

但2013年，国美方面将买家海航告上法庭，讨要欠款及违约金，此后海航反诉，历时6年，双方多次对簿公堂，最终2019年，国美商都回到了国美手中。

这期间，2009年，各行业逐步走出全球金融危机的影响，商业地产也迎来了飞速发展的时刻。据房地产服务机构高纬环球数据显示，众多开发商纷纷转型商业地产开发，2010年前11个月商业房地产投资增长48.39%。

但时至今年，美国商业房地产咨询服务公司世邦魏理仕（CBRE）最新报告显示，2020年第二季度，全球商业地产投资额同比下降了57%，至1090亿美元，创下2010年以来季度最低值。上海和深圳的高档写字楼空置率分别攀升至20%和21%，北京的空置率达15.5%，均为10年来最高。

事实上，国美曾经追到过风口。

2004年，国美置业成立，聚焦商业地产开发。2005年，高薪聘请“资本地产”创始人的禹晋永任国美置业总经理。

2015年，据媒体报道，国美控股将对地产板块展开战略调整，将包括鹏润地产、国美置业、玖号置业、三亚旅业等多家独立的地产开发公司整合为一个地产板块，将在5年内达成净资产超千亿元的目标。

但如今，鹏润控股官网显示，目前国美商业地产共有6个项目，除却已经改名的北京悦秀城，还有北京润鹏大厦、国美商都，以及位于重庆、西安及广州的三个项目。

2017年，时任国美地产总裁于星旺在接受媒体采访时曾表示：“中国房地产的黄金时代已经过去了。”

8月16日，一位曾在国美任职的相关人员也向时代周报记者感慨，当时转卖国美商都就是为了助国美渡过难关，但是并没有成功，如今国美商都附近的项目都在飞涨，只有它停滞不前。

国美旗下的两个明星产品，一个转手他人，一个烂尾空置，国美的商业地产梦如何继续？手中项目又将如何处置？