许家印展现朋友圈实力 恒大物业引战235亿

（原标题：许家印展现朋友圈实力，恒大物业引战235亿）

为分拆物业管理业务赴港上市，恒大已经开始对相关业务公司进行一系列重组，并引入一批战略投资者。

8月13日晚，中国恒大（03333.HK）发布公告称，其全资附属公司CEG Holdings (BVI) Limited拟出售Mangrove 3,Ltd.28.061%股权，总交易金额约为235亿港元。

Mangrove 3,Ltd.在开曼群岛注册成立，此前由CEG Holdings (BVI) Limited全资拥有，为一间投资控股公司。恒大表示，将透过内部重组把Success Will和金碧物业及其附属公司等从事集团物业管理业务的公司注入Mangrove 3,Ltd.。

换言之，待集团重组完成后，Mangrove 3,Ltd.将成为恒大物业管理业务的控股公司，也就是恒大物业未来分拆上市的主体。公告数据显示，截至今年6月底，Mangrove 3,Ltd.及其附属公司的净资产总额为27.7亿元人民币。

为支持物业管理业务的发展，恒大将通过此次股权出让引进14家战略投资者，包括华泰国际大湾区有限公司、华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、云峰基金、腾讯、农银国际、中信、恒大集团总裁夏海钧、周大福、利福国际等。

陈凯韵是这批战略投资者中的领头者，认购股份比例为5.373%，代价45亿港元。华人置业及刘銮雄夫妇一直是恒大积极的投资者，截至2019年底，陈凯韵个人持有恒大3.16亿股股份，同时通过华人置业持有有8.58亿股，合计持有恒大8.87%的股份。

认购股份比例超过4%的还有华泰国际大湾区有限公司和红杉资本旗下的SCC Growth VI 2020 B,L.P.，投资金额分别达40亿港元和34.5亿港元。

来自阿里巴巴的云峰基金投资金额15亿港元，持股比例为1.791%；腾讯实际控制的意像架构投资公司认购股份比例为1.433%，投资金额12亿港元；周大福创始人郑家纯家族认购5亿港元，持股比例0.597%。

14家战略投资者中只有夏海钧不是独立第三方。夏海钧不仅是恒大总裁，还持有中国恒大0.04%的股权。此次恒大物业的股权认购中，夏海钧将投资5.5亿港元，持股比例为0.657%。

在股权交割后，恒大持有Mangrove 3,Ltd.的股权将会从100%下降至约71.9%，仍为控股股东。按照28.061%对应235亿港元计算，恒大物业估值为837.5亿港元。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，恒大物业在上市前引入战略投资者的目的主要有两个。一个是以上市为契机，在上市前以私募方式获取一笔融资来扩大物管公司的规模和改善运营水平、提升企业盈利能力，另一方面引入这些知名战投对于公司的成功上市和获得市场认同有较大的加持作用，可以帮助公司获得更好的上市发行条件。

为引入战投，恒大还与其签订了一份“对赌协议”。公告显示，在完成股权交割之日起的第二周年日或之前，若恒大物业未能完成上市，则战略投资者有权要求恒大以其支付的原始对价加年利息10%的价格，回购战投所持有的全部或部分股权。

恒大在7月31日对外宣布了分拆物业管理业务在港上市的计划，不过至今还未正式递交上市申请书。

恒大的物管业务主要由全资子公司金碧物业有限公司承担。依托恒大庞大的地产业务，金碧物业目前在管项目超1400个，布局全国280多个城市，合约管理面积约5亿平方米，管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等。

恒大2019年年报数据显示，恒大2019年物业管理业务的营业收入达43.8亿元，同比增长7.6%，已跻身上市物业公司前十的位置。

近年来，物业公司掀起了一股上市潮。截至7月10日，港股和A股上市物业服务企业已达30家，另有10家已交表。

年初的疫情让物业管理的价值进一步凸显，股价表现突出。年初至8月14日，多家物业公司股价涨幅超过100%，包括银城生活服务（478%）、新城悦服务（126%）、中奥到家（183%）、时代邻里（146%）、永升生活服务（188%）。

中指研究院物业事业部总经理牛晓娟表示，2020年-2022年将是资本市场的集中爆发期，同时也是上市最佳窗口期，因为投资者对物业管理行业的认识逐步清晰，兴趣愈加浓厚，尚未表现出疲倦，仍处于方兴未艾的阶段。

资本市场最关注物业公司的三个指标，一个是管理规模，这是物业公司发展的基础；另一个是盈利能力；还有一个则是是否具备高成长性。

牛晓娟指出，物业管理企业的高成长性既取决于地产开发母公司为其提供储备面积的支撑，也要求自身有较强外拓能力。联交所看重物业管理公司外拓比例的增长，以及品牌能力、市场能力等。

从恒大集团的销售来看，2019年恒大全年实现合约销售金额约为6010.6亿元，同比9%，销售面积约为5846.3万平方米，同比增长11.5%。

恒大从2020年开始全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，将今年的销售目标定为8000亿元，并希望到2022年达到1万亿元。数据显示，1-7月恒大已累积销售约3991.4亿元，同比增长23.9%，合约销售面积为4401.9万平方米，同比增长46.6%。

从土地储备来看，截至2019年底，恒大拥有土地储备项目876个，总规划建筑面积2.93亿平米，这将为恒大物业未来的增长提供了较大支撑。