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房地产增长变奏曲:从规模导向到安全逻辑

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告别狂飙突进,房地产行业进入平稳期。

作为业界最具影响力的峰会,房地产进化史的忠实记录者,始于2001年的博鳌21世纪房地产论坛迎来了20年的重要历史节点。

8月8日,由21世纪经济报道主办,全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办的博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会圆满闭幕。本次年会主题是:“穿越周期再出发:高质量增长的安全逻辑”,与会行业专家与房企大咖共同探讨了新周期、新形势下推动行业平稳、安全、高质量发展之道。

站在新的起点,找准新周期的发展路径,理清高质量的增长逻辑,将是企业决胜未来的关键。希望这个浓缩行业精英经验与智慧的专题能给大家带来启示与思考。

马太效应、长效机制、白银时代、熨平周期……当楼市逐渐被贴上这些标签时,已经飞驰了20年的房地产列车,还能继续一路狂奔吗?

“地产行业从2018年开始进入了平稳增长期,在这个平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展,挑战难度和风险远远比你在高速增长期大很多。”这是旭辉控股董事局主席林中在8月8日召开的“博鳌·21世纪房地产论坛”上给出的答案。

今年博鳌21世纪房地产论坛第20届年会在上海召开,论坛主题为“穿越周期再出发:高质量增长的安全逻辑”。

过去20年,房地产与入世后的中国经济一起成长,既分享过市场狂飙突进的红利,也经历过严厉调控后的阵痛。近年来,在中央关于“新发展理念”和“高质量发展”的要求下,越来越多的企业开始摒弃过往速度规模至上的粗放增长模式,转向追求安全、高质量的增长,平衡规模与利润,回归产品与服务。

这同时也是行业发展的要求。长效机制的出台,既熨平了市场周期,又令企业必须学会与调控共舞。在此背景下,尽管市场空间仍然可观,但增长的“变奏曲”已经开启:以规模为导向的增长模式正在退潮,注重安全、质量的增长理念则开始大行其道。

规模之“困”

高增长时代的终结,首先源于大势的变化。国家统计局的数据显示,今年1-7月,全国商品房销售面积83631万平方米,同比下降5.8%;商品房销售额81422亿元,下降2.1%。

销售下滑,有疫情影响的因素。但在很多从业者看来,即便没有疫情影响,在调控政策的常态化打压下,房地产市场也将进入下行周期,今年全年的楼市销售规模很难超过去年。

近期,中央层面接连重申“房住不炒”的大原则,还透露出房地产长效机制已开始试点的消息。这也意味着,楼市调控已进入常态化阶段。

金科股份联席总裁方明富将未来的市场走势形容为“在一个窄的箱体里面波动”,“以前市场的周期性强,曲线波动剧烈,波峰和波谷都很明显,现在的市场曲线会较为缓和。”

这种相对平缓的市场走势,正是调控已经达成的阶段性成果。但对于房企来说,借助大势进行规模赶超的时机,似乎已经很难再现。

金地集团助理总裁、金地商置集团高级副总裁张晋元说,“弯道超车的机会会越来越少”,原因是市场已经逐步成熟。他认为,只有在剧烈变化、剧烈波动的市场中,才会有所谓的“黑马”出现,而且这匹“黑马”一定要具备一些特殊能力。

林中将平稳期的赶超比作“戈壁徒步”,“你看到他在前面500步,但是你追赶他要花很长时间,甚至要两个小时。因为大家的速度差不多……如果速度一样,距离就是永恒的。”林中认为,房企进入未来20年的成熟期,面对的行业格局与当前的家电行业一样,是比较稳定的格局。

那么,这是否意味着规模不再重要?

不尽然。按照方明富的观点,保持适度规模仍然十分重要,“如果企业没有这种适度的规模,那么在‘马太效应’很强的状态下,未来的生存空间就会越来越窄。”

实际上,对于很多中型房企来说,规模的困境已经出现。与往年相比,近些年的房企销售排名中,头部企业的地位愈加稳定。大量的中型房企既无力追赶“领头羊”,又不敢在同一梯队的竞争中松懈,于是面临“不进则退”的局面。

高质量的内涵

在规模效应递减的同时,行业对高质量发展的重视与日俱增。其中,规模与利润、负债的平衡,成为调控常态化下的首要问题。

那么,何为“高质量”?

论坛上,阳光城集团执行副总裁吴建斌做了主题为“当下房地产高质量增长的基本逻辑”的演讲,他设定了高质量增长的三个指标:业绩指标(销售额、结算收入、新增土储、销售回款等)、安全性指标(负债率、短期借款占比、现金占比,负债总额、信用评级等)、结果指标(净资产收益率、投资回报率等)。

吴建斌认为,在当前经济处于不明朗,而且市场处于横盘的情况下,销售是第一要务,即使可能面临利润的损失。

高质量增长对企业提出了很高的要求。融创中国执行董事、执行总裁兼上海区域集团总裁田强认为,房企需要不断提高自己的综合能力,不仅仅是投资能力,还包括运营能力、产品服务能力、经营能力等,才能将自身的优势转化为良好的经营成果。

在高质量发展的内涵中,产品与服务同样重要。

论坛期间,兰德咨询和21世纪产业研究院联合发布了《中国房地产产品力报告》。报告指出,“房地产市场已从供不应求、供需失衡,快速转入到结构性供大于求的买方市场”。

兰德咨询总裁宋延庆指出,“市场再也回不到每家企业、每个项目都能赚钱的时代了;产品是企业在波涛汹涌的市场大海中避免倾覆的压舱石,是抢占市场的发动机,是业绩速增的助推器。”

值得注意的是,疫情的发展在客观上加速了这一进程。保利发展控股集团副总经理张艳华发现,疫情使人们对健康的关注,达到了前所未有的高度。根据保利的调研,疫情使客户格外重视公共社区环境的健康,比如无接触通行、最后100米快递配送、玄关入户洁净等。此外,客户对小区健康活动设施也产生了新需求。

张艳华认为,这不仅倒逼企业进一步提升服务质量,同时还创造了不少新的增长点。

实际上,即使放在经济增长动能转换的大背景下,产品与服务的价值也不可忽视,房地产作为一个重要的传统经济品类,自然不能例外。正如绿城中国执行董事、副总裁李骏所言,唯有不断地提升产品力和服务力,着眼未来才能有效地助力提升内需,推动经济发展。

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