前7月房地产投资增速回升至3.4% 房住不炒政策持续加码|商品房|土地市场|预收款

前7月房地产投资增速回升至3.4% 房住不炒政策持续加码

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（原标题：前7月房地产投资增速回升至3.4% 房住不炒政策持续加码）

房地产率先走出低谷。

8月14日，国家统计局发布了2020年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况，数据显示，投资恢复动力强劲，6月涨幅由负转正后在7月进一步扩大。而销售则逐步复苏，销售面积连续三个月实现当月同比正增长。土地市场则持续火热，土地成交均价同比上涨13%，量稳价涨趋势明显。

不过，房地产后续持续冲高的可能性已经被压制。在7月中央与地方联动加强调控，热点城市政策频出的同时，8月又有旨在收紧房地产融资的“三道红线”传出，房企融资压力加大，多位接受采访的分析人士均认为，下半年房地产市场将逐渐走向平稳。

警惕未来供大于求

“房地产开发投资略有加快”，在解读1-7月份投资数据时，国家统计局投资司首席统计师丁勇表示。

1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%，增速比上半年扩大1.5个百分点。其中，住宅投资55682亿元，增长4.1%，增速比上半年同样扩大1.5个百分点。而从房地产投资的先行指标来看，1-7月全国房屋新开工面积同比下降4.5%，降幅收窄3.1个百分点。

从结构来看，住宅投资同比增长4.1%，是三类物业中唯一同比正增长的。而办公楼投资和商业营业用房投资则分别同比下降1.4%和8.9%。

分区域来看，中部地区同比下降3.1%，东部、西部和东北地区的房地产投资，分别同比上升了4.0%、8.3%和2.5%。

在土地市场，“高温”依旧持续。国家统计局数据显示，1-7月份，房企土地购置面积9659万平方米，同比下降1.0%，与去年基本持平；土地成交价款则达到5382亿元，增长12.2%，增速提高6.3个百分点。据此计算，前7月全国土地购置均价为5572元/平方米，同比上涨13.4%，比1-6月扩大6.6个百分点，量稳价涨的状况越发明显。

而在销售端，虽然仍处在负区间，但销售面积和销售金额的降幅都在持续收窄。

具体来看，2020年1-7月，商品房销售面积83631万平方米，同比下降5.8%，降幅收窄2.6个百分点。商品房销售额81422亿元，下降2.1%，降幅收窄3.3个百分点。据此计算，前7月全国商品房成交均价9736元/平方米，同比上涨3.9%。

从单月数据来看，7月商品房销售面积同比增长9.5%，已连续3个月同比正增长，商品房销售市场被认为已基本回到正轨。

“未来有供大于求的风险。”上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，7月住宅新开工面积与销售面积的比值为117%，其中，新开工面积反映的是未来的楼市供应，假设未来一段时间维持目前的销售水平，则当前新开工面积与销售面积的比值，一定程度上可视为未来三个季度后的供求比。

沈昕分析称，1-2月住宅新开工面积和销售面积均大幅下降。3月随着企业大面积复工复产后，新开工面积同比降幅大幅收窄，此比值重新转为上升，到7月已经创2019年9月以来的新高，应该警惕未来存在供大于求的可能。

资金面或收紧

在经历了连续五个月降幅不断收窄的历程后，房企到位资金终于实现年内首次由负转正，1-7月到位资金100625亿元，同比增长0.8%。

其中，国内贷款16130亿元，增长4.9%；利用外资80亿元，增长29.9%；自筹资金32042亿元，增长3.3%；定金及预收款32830亿元，下降3.4%；个人按揭贷款16200亿元，增长6.6%。

多位分析人士均向21世纪经济报道记者指出，上半年房企资金面不断改善，统计局数据中，除了与销售强相关的定金及预收款还是同比下降以外，其他各项都同比正增长，显示房地产业融资环境比去年宽松。

不过，房企在接下来一段时间，可能会面临更大的资金压力。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，从房企债券融资利率角度来看，7月境内债券融资平均票面利率为5.1%，连续三个月持续走高，房企融资压力上升。同时，未来随着热度过高的城市调控政策陆续收紧，房企来自销售端的回款也将在一定程度上受到影响。

实际上，7月以来，中央连续强调“房住不炒”，各地也跟进收紧调控后，政策的影响已在宏观数据上有所体现。

国家统计局在8月14日发布的70城房价数据显示，新房价格上涨城市数量从6月的61个减少到59个，二手房价格上涨的城市数量则从50个减少到45个，房价涨幅也有所收窄。