探营深圳停批后的商务公寓："炒房"再受打击

（原标题：探营深圳停批后的商务公寓 市场整体平稳 “炒房”再受打击 ）

深圳沙井一商务公寓项目销售现场 林娉莹/摄

“715”限购政策出台半个月后，深圳的楼市调控再出新政。7月31日，深圳市宣布在全市范围（含深汕特别合作区）停批商务公寓项目，并鼓励已审批的商务公寓项目转为可售型人才房。中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示：“深圳成为今年房价上涨的全国龙头，市场明显过热，所以调控的进一步升级在所难免。”

新政出台后，商务公寓审批被深圳按下“停止键”，但置业者的脚步似乎并未停下。8月4日，《证券日报》记者走访深圳多个商务公寓项目看到，新政出台后宝安沙井、前海等片区“网红盘”的看房客仍络绎不绝，还有不少来自外地的购房者。

“炒房”还在继续？

“最近看房和成交的客户都很多，特别是上个周末，可以说全天都是爆满。”沙井街道某网红楼盘的销售代表对《证券日报》记者表示，从我们的角度看，新政的影响其实不大，至少价格方面不会有变动。

8月4日上午，《证券日报》记者来到位于宝安区沙井街道的某网红楼盘看到，虽然是工作日，但大厅的会客区已基本坐满，更有来自广东其他地区甚至珠海、江西、上海等地的客户看房。

深圳住建局官网显示，该项目备案的商务公寓共1142套，户型建面约30-40平方米，均价约3.83万元/平方米，总价区间在100万元-175万元/套。

“我们的面积和价格都比较好，目前来购房的客户中，投资的比例还是比较大的。”上述销售代表在介绍房源时说：“商务公寓停批之后，就是买一套少一套，所以最近来看的人也不少。” 记者还在大厅中摆放的成交榜上看到，一位来自上海的李先生豪爽地买下了整整一层共26套商务公寓。

随后，记者来到位于前海地区的另一楼盘发现，虽然需要提前预约才能看房，但进出的客户仍然络绎不绝。公开信息显示，该项目目前推出了264套商务公寓，总面积为2.31万平方米，主推户型56-120平方米，备案均价9.76万元/平方米，总价区间在546万元-1169万元/套。

除了上述中小面积的商务公寓，《证券日报》记者还探访了位于福田CBD的某高档楼盘。据深圳住建局官网数据显示，该项目目前在售房源仅52套大户型商务公寓，户型建面约380-393平方米，均价13.9万元/平方米，总价区间在4350-6086万元/套。

“相关政策出台后，商务公寓已经进入存量市场，不过目前在售房源的价格都是经过备案的，不会随便调整。”该项目客户经理对《证券日报》记者表示，由于商务公寓未来将成为稀缺品，新开盘有可能在备案时进行提价。

对于客户的购买热情，该经理进一步表示：“我们原本预计明年年中才能基本完成整个项目的销售，但目前其实大部分已经卖出去了。”

在张大伟看来，在深圳今年一系列楼市调控政策下，炒房热度会得到遏制，价格会有微调的可能性，但幅度不会太大。“深圳此次针对公寓类的调控没有单独的信贷政策收紧，其他调控升级政策也主要是打击了部分投资客。市场的主体没有太大变化。”张大伟说。

商务公寓成为历史？

“一年多时间，现在总算是‘靴子’落地了。”一位曾在宝安从事公寓项目销售的中介小王向记者说，实际上他们去年就已有耳闻，市场商务公寓售完后全部只租不售，政府安排做人才保障房。

实际上，从“只租不售”到“全面停批”，深圳市对商务公寓的调控政策已历经三次调整。2018年7月31日，由于“不限购”的商务公寓出现投资热潮，深圳对当时各类新供应用地上建设的商务公寓做出“只租不售”、“新购公寓5年期限售”的规定。但短短一年多后的2019年年底，深圳取消了“只租不售”政策，原因是上述限售政策抑制了部分城市更新项目的活跃度。

值得一提的是，此次新政前，在深圳住宅“一房难求”且价格高企的背景下，商务公寓曾一度成为深圳及临深地区购房者用以投资的主要标的。其中，少数能够提供学位积分的商务公寓更颇受追捧；更有甚者，2019年3月份，深圳福田某商务公寓项目曾出现开盘前购房者通宵排队的情形。

“商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。”深圳市规划和自然资源局、深圳市住建局在通知中强调：“近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离‘服务商务人士’、‘短期住宿’的目的。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，深圳决定停批商务公寓用地，其实更多的是从土地供应角度来考虑。“实际上，目前深圳的用地市场仍比较紧缺，在土地供应层面压力较大，所以客观来讲，此次新规是通过一部分的管控来释放土地，进而增加用地资源；同时也是防范开发商过多地去做商务公寓项目来回避限购。”

严跃进补充说：“商务公寓本就是处于政策边缘的、非主流的产品，人才公寓是很重要的人才住房产品。而这个政策的出台，也进一步体现了当前深圳对住房市场改革的决心和支持。”

但是，市场上还有观点认为，当下深圳的商务公寓项目存量并不小，新政推出后其距离“绝版”还有一段时间，这也有助于市场的平稳过渡。中原地产发布的《2020年上半年深圳楼市总结报告》称，在过去三年，深圳商务公寓批售面积呈逐年上升趋势；今年下半年，深圳计划入市的商务公寓项目体量为107.6万平方米，若计划入市项目能按时入市，2020全年的商务公寓供应量将会超过去年。