铁岭新城的“不可承受之重”：垫资开发债台高筑

（原标题：铁岭新城的“不可承受之重”：垫资开发债台高筑，长期应收款近11亿）

华夏时报 记者李未来 北京报道

如果今年业绩继续亏损，铁岭新城投资控股（集团）股份有限公司（下称“铁岭新城”，000809SZ）可能就要被ST了，而目前的情况是，上半年铁岭新城预亏4000万元-5000万元。

这是近日铁岭新城公布的业绩预告，对于亏损的原因，其表示：“公司开发整理的土地上半年未实现出让，导致当期业绩亏损。”

2019年铁岭新城净利润亏损8520.78万元，根据相关规定，最近2年连续亏损的上市企业，交易所将对其股票实行退市风险警示。《华夏时报》记者分析铁岭新城近年来财务报告发现，其主营业务土地一级开发收入较少，是导致其亏损的主要原因。另外，铁岭新城往年在确认收入的同时形成了大量的长期应收款。资金被占用的同时，铁岭新城的借款也越滚越多，“借新还旧”成为常态。

铁岭新城方面告诉《华夏时报》记者：“我们现在也在尽全力地提高主营业务收入，还有几个月的时间，我们业务有特殊性，也不是说靠量的积累，如果出让一块地，我们收入就会很高，现在我们尽全力争取扭亏。”

产出不及投入

在辽北凡河河畔，铁岭如意湖沿岸，有一片约35平方公里的区域，便是铁岭新城区。这个新区于2005年设立，北距老城区约11公里，西南到沈阳只有约30公里的距离。

铁岭新城公司主要负责这片区域的土地一级开发，以及城市基础设施建设和运营工作。经营业务包括土地一级开发、新城区供水、污水处理、户外广告传媒、出租车运营及物资批发和零售等。

其中土地一级开发业务是铁岭新城的主营业务，其接受铁岭市政府和铁岭市土地储备中心的委托，对铁岭市政府通过收购、收回、征收等方式储备的土地，组织实施拆迁、补偿安置和市政基础设施建设，做到“九通一平”、使该等土地达到可出让条件，经国土部门验收后由铁岭市土地储备中心统一划拨或出让。

而铁岭新城与铁岭市政府签订了《土地一级开发合作协议》，约定享有土地划拨费用和土地出让收益。双方约定，土地使用权出让金扣除农业发展基金、国有土地收益基金、土地规费和土地出让金（土地出让金按照5000元/亩）计算后的金额全部归铁岭新城所有。

这本是一笔不菲的收入，但投入也很大。根据铁岭新城2019年年报，截止2019年年底，铁岭新城累计一级土地开发收入为70.85亿元。铁岭新城累计平整土地面积约1829.57万平方米，累计销售面积约961.19万平方米，累计投资金额为72.46亿元。也就是说，有一半已平整的土地还没有销售，因此没有收入，没有现金流入，目前的总投入比总产出还要高。

好在土地一级开发业务回款尚可，截止2019年年底铁岭新城该业务回款约70.82亿元，没有形成过多的应收帐款。

主营业务收入不稳

作为铁岭新城的主营业务，土地一级开发对收入的贡献很不稳定，时有时无。在上市之初，铁岭新城每年的土地一级开发收入还能达到十几亿元，如2011-2013年，铁岭新城土地一级开发的营业收入分别为13.83亿元、13.74亿元、16.68亿元。

但2014年土地一级开发收入降为2.36亿元，2015年和2016年该板块没有收入，2017-2019年该板块营业收入分别为6019.08万元、9126万元、5641.55万元。

近年来，在主营业务不济的时候，铁岭新城开辟了另一项业务——湿地治理，还是在铁岭新城区，名为“铁岭凡河新区莲花湿地恢复及综合开发项目”。2014年铁岭新城与铁岭市政府签署了《铁岭凡河新区莲花湿地恢复及综合开发项目合作协议书》，约定由铁岭新城负责莲花湖区域湿地恢复工程，另外还包括周边土地的“九通一平”。2017年底莲花湿地回复工程完工并移交，铁岭新城确认了13.53亿元的营业收入，但却形成了约11.78亿元的长期应收款。这笔款项一直挂在账上，直到2020年3月底依然还有10.72亿元没有收回来。

但铁岭新城似乎并不急于把这部分长期应收款收回来，在该笔款项产生之初，铁岭新城就将其作为质押，以从银行获得借款。直至2019年年底，这笔长期应收款依然处于受限状态。

根据铁岭新城最新一期的财务报告，截止2020年3月底，其货币资金只有2262.61万元，这还是在其第一季度借了7.95亿元的情况下，这7.95亿元的借款有7.47亿用来偿还借款，偿还利息花了1707.33万元。而截至3月底，其短期借款仍然高达8.15亿元，一年内到期的非流动负债约8.54亿元。

今年上半年，铁岭新城区又没有出让土地，而铁岭新城也没有相应的营业收入，但财务费用、管理费用依然要出，因此预计亏损4000万元-5000万元。

除了亏损而面临着退市风险外，铁岭新城最迫切的是在未来9个月内如何偿付上述十几亿元的借款。铁岭新城想到的办法是，继续举债！

7月25日，铁岭新城发布了关于拟非公开发行公司债券的公告，发行规模不超过5.7亿元，固定利率，期限不超过3年，对于募资用途，铁岭新城表示，“本次债券募集资金将用于偿还有息债务、调整债务结构或符合法律法规允许的其他用途。”

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁