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"中国代建第一股"裂变记:代建规模将达万亿量级

2020-07-29 00:37:00 来源: 证券日报网 举报
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(原标题:“中国代建第一股”裂变记:地产代建规模将达万亿元量级 绿城管理第二增长曲线靠“流量变现”?)

资本市场果然喜欢“轻资产”,“代建一哥”绿城管理控股如约登陆港交所,并以上市首日股价涨幅超过30%的战绩,以及“中国代建第一股”的地位写进中国房地产发展历史。一时之间,代建俨然成为地产“白银时代”的“金牛”业务。

“代建”作为房地产行业近期的网红词,资本市场对其是陌生的。在绿城管理控股(以下简称绿城管理)的上市闯关过程中,有投资者还曾追问,后期是否会将业务触角延伸至物业管理。

“不排除将来有这个可能性,但现阶段还是要聚焦‘代建’主业,加大流量规模。”绿城管理CEO李军向《证券日报》记者表示,利润是和流量相伴的,在未来的竞争格局中,绿城管理要围绕客户需求,深化资本代建、管理咨询、资产管理等创新型业务,加快“流量变现”,逐步构建一个平台化、自循环的业务生态。

未来市场渗透率

有望超过20%

应该说,从第一个商品房项目入市发展到现在年15万亿元的销售规模,鲜有哪个行业如房地产一般有如此大体量,而从房企业务体系内孵化出的带有先天“轻资产”基因的细分行业,且在资本市场形成气候的很少见,如果说物管行业算一个,接下来有可能就是代建了。

代建业务,是房地产行业专业化分工的“果实”,指拥有土地、资金的委托方,寻找拥有品牌能力和品质营造能力的代建方,一起进行项目开发和销售,共同盈利。

中国最早的代建业务诞生于27年前厦门的政府代建工程,此后开始有开发商承接政府代建项目,但真正规模化发展是在近10年间。2010年9月份,为了解决2009年叫板万科而产生的人力过剩问题,绿城开启了“轻资产开发服务之路”的代建业务。只不过没想到,短短10年,这一场“不想裁人”的实验,让绿城的代建成长为“中国代建第一股”。

过去10年至今,绿城管理可谓一路稳坐行业头把交椅,但后来者也在追赶。2015年至2019年,代建行业的收入及净利润增长迅速,年复合增长率分别为34.9%及37.8%。从市场份额来看,2019年国内代建行业整体收入为90.6亿元,前五大代建公司市场份额占比为55.3%,前十大代建公司市场份额占比为75.7%,其中,绿城管理2019年代建业务收入为19.9亿元,市场份额占比排名第一,为22%。

目前来看,“千亿房企”为代建行业主要竞跑者,绿城、建业、金地、滨江、雅居乐等30多家房企正抢食这一“万亿元量级”蛋糕。总体格局为,头部房企因其难以分享全部土地红利而不太感兴趣、中型房企靠砸重金以小股操盘模式急扩规模,中小房企则更可能成为代建企业的委托方。

“从行业大周期发展来看,保守估计每年10万亿元规模(地产开发行业),按照欧美模式下,代建渗透率可做到20%-30%估算,代建行业销售规模在2万亿元-3万亿元之间。”李军表示,绿城管理作为头部企业,市场份额与其同步比例的话,就是4000亿元-6000亿元的规模,这意味着还有10倍以上的发展空间。

市场尚有发展空间、平滑周期能力强,毛利率高,资本市场给予认可,看似这是一门“好生意”,但却也让投资者有所担忧。

毛利率连续三年

超40%下的“焦虑”

从招股书的负债与现金数据可见,截至2019年底,绿城管理净利率为18.6%,远高于地产开发行业目前平均10%的净利率水平。2017年-2019年,绿城管理的杠杆比率分别为1.9%、1.1%和几乎为0;毛利率分别为56.8%、50.2%和44.2%,远高于重资产地产开发业务20%至30%的行业水平。

有意思的是,同为代建行业,各个企业的盈利情况却是参差不齐。2019年,格力地产的受托开发项目毛利率是17.6%,滨江集团房产项目管理服务的毛利率是19.33%,绿城管理的毛利率是44.2%。

从这一角度看,“中国代建第一股”颇有实力。此外,从颇受投资者看重的ROE指数看,2017年-2019年,其净资产收益率分别为61.4%、50.3%、26.7%。

这一串数字背后,是绿城管理上市首日市盈率16.84倍的内在逻辑,即在2020年至今港股上市房企平均市盈率6.48倍和物管公司平均市盈率30.3倍之间。对投资者来说,颇为纠结的是,在可见的行业天花板下,商业模式是否能升级,盈利渠道是否能拓宽,护城河如何挖深?

对此,有业内人士称,从成长角度来看,地产存量时代的来临给社区服务带来确定性增长空间,在管面积增长之外,第二增长曲线是增值服务,但代建业务盈利模式较为固定,主要以管理费和超额收益为主,目前主要赚取的是中小开发商的利润,而中小房企利润空间本就在不断被压缩,未来利润增长速度持续性存疑。

作为绿城管理CEO,李军是深刻思考过这个问题的。他向《证券日报》记者表示,“绿城管理不是传统的房地产企业,它更像是一家互联网公司,背后的逻辑是打造了一个基于利益相关者文化的平台。未来,我们可能不去赚代建的钱,而是赚流量的钱。”

而据《证券日报》记者观察,从目前绿城管理布局的业务来看,基石业务源自政府代建,市场下行期可保证业务规模和稳定现金流,是“稳压器”;商业代建是毛利高且扩张较快业务,是目前收入的主要来源;第二增长曲线寄望于“流量变现”的其他服务业务。

第二增长曲线

靠“流量变现”?

事实上,绿城管理上市募资的主要用途之一就是开拓新的其他服务业务,即“透过内生式增长,及对沿代建价值链下游的经挑选业务,进行战略收购,拓展公司的业务、发展公司的商业资本代建、开发公司的生态圈,作为一个整合由优质物业开发供应商提供的全面服务的平台经营。”

结合当前的市场格局,有业内人士向《证券日报》记者表示,地产代建行业现阶段可行的“流量变现”主要来自三个渠道。

一是现金流量,按照工程进展节点都会有资金作为预收账款从代建企业手里经过,利润和流量会随之产生;二是金融流量,当应收的代建费达到一定流量后,就可以以供应链金融方式为委托方提供资金支持;三是提升供应链上兄弟单位的业务流量。比如2017年绿城管理收购了一家甲级设计院,当时产值不到2000万元,随着业务规模扩大,2018年就达到了1亿元。

值得一提的是,从某种程度上看,绿城管理是行业标准的制定者,握有代建4.0的绿星标准,咨询服务、知识体系输出都可创造收益。再者,房地产行业有进入“大不良时代”的趋势,在资本代建实践过程中,绿城管理发现了更多不良资产处置的商机。

用两个关键词描述,就是“搭建服务平台”和“流量变现”,似乎这也是代建行业继续走向“专业化”发展的方向之一。不过,搭建服务平台需要巨大的流量,是行业龙头企业才有机会挑战的,这或许就是李军对绿城管理能跑赢竞争者的“自信”。

不过,作为绿城体系内第三家上市平台,短期内扩大规模,增厚利润还是主要目标。正如绿城中国董事局主席张亚东向《证券日报》记者所示,在未来,绿城中国是急先锋的角色,重资产板块在被限价的形势下,毛利率普遍在降低,而绿城管理作为轻资产,毛利率更高,希望未来可以反哺重资产板块。

不管怎样,目前来看,绿城管理IPO后,搭建了信任体系,开始走上裂变之路,或者正如李军所说,“这个公司有无限的可能”。但对于业内来说,其是否能为代建企业蹚出一条成熟发展路径尚待后市观察。

netease 本文来源:证券日报网 责任编辑:杨倩_NF4425
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