高房价“拖垮”IPO项目 华图山鼎欲跨界搞教育？

证券时报记者 简星堰

太现实了，高房价不仅能阻断人才的流入，也能让上市公司IPO募投项目停滞不前！

7月23日，华图山鼎（300492）发布公告，将终止部分募集资金投资项目，并将结余募集资金永久补充流动资金。

证券时报·e公司记者注意到，上述项目为华图山鼎IPO募投项目，曾计划在成都、西安、北京、深圳等地购置办公楼进行“区域业务拓展中心建设”。但在上市近五年后，华图山鼎该项目投入进度仅3成，终因成都等地房价上涨较多而终止实施。

从另一个层面来看，自2019年华图投资拿下该上市公司控股权后，外界一直预期将有教育资产注入，此次终止原上市公司建筑设计募投项目，也可能是上市公司战略的改变。

投入进度仅为33%

华图山鼎前身为山鼎设计，公司大本营在成都，2015年12月23日正式登陆创业板。山鼎设计主要从事向客户提供建筑工程设计及相关咨询服务，包括项目前期咨询、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计及施工配合等服务。

彼时，山鼎设计IPO公开发行股票2080万股，最终募集资金净额为1.07亿元，计划投入“区域业务拓展中心建设”和“总部建设”等项目，投资金额分别为7829.23万元和9060万元。

需要指出的是，华图山鼎此次终止的项目正是当年IPO募投项目之一，即在成都、西安、北京、上海、深圳核心区域购置办公场所的“区域业务拓展中心建设”项目。

在招股书中，该上市公司曾提到，上述项目分别辐射西南、西北、华北、华东和华南等地区，意在进行业务拓展，实现全国化战略布局的需要；同时，适应区域业务特点，提升客户服务能力的需要。

招股书披露，上述项目原本计划建设三年，累计引进22名高端设计人才，建设113人设计团队，配套10名管理人员，增强整体建筑设计实力，项目募集资金包括房屋购置费、装修费、设计人员猎头费等。

以西南地区为例，山鼎设计招股书指出，就公司所在地成都而言，新出台的《四川省成都天府新区总体规划（2010-2030）》将围绕再造一个“产业成都”的核心目标，大力发展战略新兴产业、现代制造业、高端服务业和现代都市农业，把天府新区建设成以现代制造业为主、高端服务业集聚，宜业、宜商、宜居的国际化现代新城区，形成现代产业、现代生活、现代都市三位一体协调发展的示范区。天府新区规划面积为1578平方千米，预计在2030年新区城镇人口将达到580~630万人。

在此背景下，山鼎设计认为，天府新区、成渝经济区和两江新区的规划前景为西南地区的持续发展提供了政策保障，经济发展和城镇化进程的加速推进，也将带动本地区固定资产投资和建筑业、房地产业的发展，为建筑设计行业提供较为广阔的市场空间。

基于这样的逻辑，山鼎设计“区域业务拓展中心建设”项目为原计划在成都、西安、北京、上海、深圳核心区域购置办公场所，拟投入募集资金3757.95万元。

但事与愿违，根据7月23日最新公告，成都、西安、北京、上海、深圳等区域房产价格上涨较多，公司未在预计建设期内找到合适的办公场所。因此，为进一步提高募集资金的使用效率，上市公司拟终止对“区域业务拓展中心建设”项目的继续投入，并将上述项目结余募集资金永久补充流动资金。

证券时报·e公司记者注意到，截至2020年6月底，上述募投项目已累计投入1233.11万元，投入进度仅为32.81%；加上利息收入142.59万元，项目募集资金结余2667.43万元。

成都“地王”频现

进入2020年，房企对成都土拍市场的热情不减，多次触及最高限价。今年3月19日，成都新都区三河街道一宗63.57亩土地上市拍卖，土地用途类型为纯住宅，起拍价5250元每平方米。据悉，龙湖、保利、旭辉等共16家房企报名参与拍卖，最终上海大发房地产集团有限公司以11800元每平米楼面价拿下该地块，溢价幅度达到124.76%。

4月2日，成都还曾拍卖出让两宗住宅用地，合计约150亩。其中，位于成都锦江区的另一宗地块净用地面积约131亩，起拍楼面价15600元每平米。据悉，建发地产竞得该宗地块，成交楼面价19800元每平米，溢价率26.92%，无偿移交比例为7%。考虑到无偿移交比例，彼时建发地产拍地楼面价或许比2019年华发集团拿地价更高。

7月2日，成都新都区和高新区有两宗地块公开拍卖，竞拍持续火爆激烈，“地王”再次易主。

在两宗土地拍卖中，最重要也是最引人注目的就是二号宗地，该宗土地位于高新区中和街道会龙社区7组(原会龙村12社)、劲松社区10组(原劲松村12社、13社、14社)，其土地面积约41.88亩，是一宗纯住宅用地。

证券时报·e公司记者了解到，此次土地拍卖采取“设定最高限价+竞向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例”方式进行拍卖，土地起拍楼面地价为14800元每平米。

实际上，此次土拍是高新区最高起拍价，也是成都第二高，目前最高起拍价为成都锦江区的15600元每平米。最终由渝太地产以成交楼面价20700元每平米竞得二号宗地，溢价率达到39.86%，成交总价则为11.56亿元。需要指出的是，高新区此次土拍刷新了成都土地最高成交单价，也让成都住宅土拍楼面价首次突破了每平米两万元的大关。

从客观来说，住宅用地的土拍价格走高，并不能代表商业用地的趋势，因为各地为了招商引资需要，往往会给予企业更多优惠政策和很低的商住用地起拍价。

不过，水涨船高，该涨还得涨，尤其是高新区和天府新区等核心商业区。

今年5月12日，成都高新区1宗商住用地成功出让，最终合景泰富以5.16亿元竞得，楼面价16600元每平米，溢价率38.33%。据悉，该地块位于高新区天府三街与富华南路交汇处，地块面积3.11万平米，用途为商住用地，容积率2，建筑密度40%。

同月28日，成都天府新区兴隆湖约43亩住商用地，吸引了十余家品牌房企参与竞拍，经过多轮出价达到最高限价。最终，该宗地被德信斩获，成交楼面价17299元每平米，溢价率80%，续竞配建并无偿移交住房面积比例为1%。

华图山鼎意欲何为？

的确，现实却很残酷！

当初IPO，山鼎设计判断准了房地产业的蓬勃发展趋势，却未能从中分得多少红利。

在上市后的四个完整年度中（2016年~2019年），山鼎设计营业收入分别为1.58亿元、1.5亿元、2.16亿元和2.14亿元，增长率分别为-14.96%、-4.94%、44.02%和-1.02%；扣非后，净利润则分别为1891万元、1553万元、2675万元和1781万元，增长率分别为-25.39%、-17.89%、72.28%和-33.43%。

最终在2019年9月，华图宏阳投资有限公司（简称华图投资）作价7.5亿元受让山鼎设计30%股权，成为这家上市公司新任控股股东。

在业内看来，山鼎设计控股权易主，或许意味着华图投资的母公司北京华图宏阳教育文化发展股份有限公司（简称华图教育）可能借壳山鼎设计。

此前，有业内人士曾指出，华图教育明显是有备而来，收购山鼎设计30%的股权，这是华图教育借壳山鼎设计的第一步，先变更控制权，再进行资产注入。

天眼查显示，华图教育成立于2003年，注册资本为4.2亿元，经营范围包括组织文化交流、出版策划、编辑服务等业务。其中，易定宏、伍景玉为夫妻关系，并签订了《一致行动协议》，为华图教育的实际控制人，合计持有华图教育39.67%的股份。

目前，华图教育在公务员培训领域份额为12.7%，是目前国内职业教育最大的培训机构之一。截至2019年9月，华图教育已经在全国拥有超过1000家直营学习中心，员工超过10000人，年培训学员100万人以上。

但需要指出的是，华图教育2011年完成股改，2012年曾启动IPO辅导备案，2014 年 7月挂牌新三板，2015年借壳A股新都酒店上市未成功，2016年借壳扬子新材未成功，2017年6月递交 A股上市申请，但由于审查程序等原因，其改计划赴港上市，2018年3月向港交所递交上市申请，2018年10月再次递交申请资料，依然未果。

如今，华图投资已经控股华图教育近一年时间，外界对华图教育等教育类资产置入上市公司的预期一直存在。从这个角度来分析，华图山鼎若真有意将从主营建筑设计跨界至教育领域，那么自然没必要继续对建筑设计IPO募投项目追加投入。