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作者|严跃进（上海易居房地产研究院总监）
7月15日，深圳住建局等8部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。此次政策出台了8条内容，简称“深八条”。对于很多购房者来说，可能对此次政策会有嘀咕和牢骚，认为其和“来了就是深圳人”的口号不符合。所以理性看待此次深圳政策、更好理解当前深圳市场结构、更好支持地方政府的调控，就显得比较重要了。
理解“先来后到”的思路
从购房者的角度看，深圳此次政策，核心点包括本地户籍人口限购、贷款首付比例提高、二手房转让约束增加等内容。当然最为核心的还是限购政策。此类政策的落实，实际上可以用一个成语来概括，即“先来后到”，其含义是按照来到的先后确定次序。
具体来看这个政策。根据此前深圳的规定，如果是深圳人或者说具有深圳户口，那么实际上在购房方面是没有约束的，其思路和全国类似，至少就全国各地限购的政策看，一般不会“为难”本地户籍的人口。不过此次“深八条”政策明确，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。通俗来说，即便是新落户深圳的相关人员，也不可能在拿到户口本后就购房，其也需要满足工作三年的规定。换句话说，在当前深圳房地产市场中，有限的房源，将优先保障给有较长社保记录或较长工作年限的就业者。
这个政策就是很典型的“先来后到”思路，即从工作的年限或城市进入的年限出发，来确定排队方式。一些工作时间较长的就业者，其更容易受政策鼓励而购房。而对于一些刚落户的人口，则在当前条件下，需要更长时间的等待。此类思路在此次政策中其实也有更多的体现。比如说在“深八条”的第五条内容中，就明确，“加强热点楼盘销售管理。对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。”这里就提到了一点很关键的内容，即社保缴纳时间越长，在购房方面越有优先权。
再看“深圳欢迎你”
深圳是中国大城市中人口引入或人才引入比较开放的城市。其作为一座比较年轻的大都市，一直以一个口号来吸引人口导入，即“来了就是深圳人”。在过去的发展过程中，深圳本身面临的城市负担比较小，其对于人口的导入是持非常大的欢迎程度的，这几年人口净流入规模也是比较大的。
但是相对应的，各类城市管理的负担也在增大，尤其是房地产方面的压力。2016年“930新政”以来，深圳房地产市场总体上处于平稳态势，至少从价格涨幅来看，确实是受到抑制了。不过到了今年，虽然疫情带来了很多冲击，但深圳楼市总体强劲，甚至力度要超过2019年水平。尤其是今年上半年，包括深圳前海等板块，认筹和抢房现象比较明显，供求矛盾明显是增大了。与此同时，各类违规的或干扰市场秩序的行为也在增加。最典型的就是2019年出现的“业主控盘”事件。当时深圳部分二手房房源一个月时间暴涨近200万元，部分小区业主联合起来，要求集体抬高挂牌价。此类现象很显然干扰了市场预期，对于一些合理购房需求来说也是一个伤害。
所以某种程度上说，“深八条”政策出台，就是为了更好地落实“深圳欢迎你”的政策。若不调控，那么在房源相对紧俏的时候，一些工作时间较长、愿意在深圳扎根的就业者，就更没机会购房。所以需要适当限制部分刚落户购房者的购房权利。从这个角度看，购房者依然可以在深圳购房，但是确实需要考虑“先来后到”的原则，优先让工作年限长的人购房。
引导供求健康发展
此次政策调控，应该说定调很清晰，在对各类炒房需求进行打击的同时，优先保障了一些就业时间长的居民的购房权利。但是也需要看到，深圳房地产市场的供求矛盾在短期内没有有效解决和释放，所以从长效发展角度看，后续也还是需要积极进行创新，尤其是在供求两端。
从供应角度看，实际上还是一个土地或物业来源的问题。深圳土地资源相对稀缺，未来土地从哪里来，这成为一个比较严峻的问题，建议多方位去思考此类问题。第一、要加大城市更新和动拆迁力度，积极增加各类建设用地，以满足房企拿地需求。第二、积极盘活存量。对于深圳来说，存在很多小产权房，其产生有很多历史遗留问题，如何盘活此类存量，是后续需要积极关注的。第三、对工业厂房用地要落实严管控政策。对于深圳来说，需要积极创新产业，同时应在用地资源朝居住用地倾斜、创新“工改居”用地模式等方面努力。第四、增加容积率。其中一个很重要的策略就是增加楼层高度。
而从需求方面看，也要求购房者积极利用政策，更好地解决居住问题。第一、积极尝试各类住房模式，尤其是租房方面。当前政策面在“租房可以落户”、“租房可以入学”等方面正提供了更多的机会，这是部分购房者可以关注的内容。第二、建立梯队的居住消费模式，通过租房、买郊区住房、换大房等方式，一步步来改善居住条件，这需要量力而行。第三、科学对待学区学位概念，实际上购房者需要转变传统教育观念，在子女教育方面应该有积极心态，不能盲目地抢学区房。第四、注重对政策的学习，不盲目因为各类消息和谣言就仓促入市，其自身置业计划本身是需要有独立思考的。
总体上看，此次“深八条”政策的出台，释放了继续稳定深圳楼市的导向，对于缓解供求矛盾、更好落实“来了就是深圳人”等都有积极的作用。后续在地方政府、社会和个人的努力下，深圳楼市发展会更健康。在楼市长效发展机制下，深圳住房将不再是一个难题，“深圳欢迎你”将具有更大的魅力。
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