网易研究局稿件未经同意禁止一切媒体转载，包括友商。
作者|顾云昌（全国房地产商会联盟执行主席、原住建部住房政策专家委员会副主任）
顾云昌
既要防止过度依赖土地财政，也要发展房地产
海南自贸区的发展不能只依赖于房地产，而应当靠自由贸易，依托于产业的发展，而这需要改变城市发展主要靠土地收益的做法。当前各个城市对房地产的依赖程度不同，最低40%，高者可达80%，虽然土地财政在中国的发展中曾经发挥过强大的作用，但自贸区在今后的发展中应当避免这种现象。
个人认为，海南自贸区既要防止过度依赖土地财政，也要积极健康地发展房地产。首先，房地产的概念不仅仅局限于住宅地产，还包括产业地产。房地产既是人们居住的载体，也是产业发展的载体，无论是第一产业、第二产业还是第三产业的发展，都离不开房地产。当前的房地产市场投资中，有1/3属于非住宅地产。其次，海南作为一个自由贸易区，如果对房地产这样一个重要的资产还是一味地限购限价，无法实现自由交易，恐怕与自由贸易、市场经济不相符合。
所以，海南自由贸易区面临一个很大的挑战——如何把发展房地产和避免过度依赖房地产二者有机结合起来。海南的住宅地产关键要解决好两个问题。第一个就是当地居民的住房问题，尤其要解决中低收入家庭的住房问题，做到住有所居，在这一方面政府要做好相应的社会保障。第二个问题是，对于外来的富有购房者，住房交易完全可以市场化，按照市场经济的规律在进行，欢迎外来投资，保障自由交易。
海南当地居民本身不多，政府拿出一部分在房地产上赚的钱，就足以解决当地人或者未来中低收入家庭的住房问题。而除了当地居民的保障性住房外，其他方面如高档住宅和商业地产，都应该放开，这才是一个自由贸易区的做法。如果没有大量的人口、企业入驻，海南发展不起来，进入海南的人口、企业必然要依靠房地产发展。在这当中如何处理好各项要素，如人、物、资金等的配置的市场化，就值得好好研究。
旅居模式值得全国推广
目前国内中产阶级以上，有到海南去居住的文化需求、旅游需求、健康需求，但存在一个问题，现在太把文旅地产、康养地产和住宅地产当一回事儿了。过去开发商的模式是盖房子卖给当地人或外地人，房子卖掉以后产权就转移了。这意味着要到海南康养，必须购买房产，出现在需要租房的时候租不到的现象，最后导致平时90%以上的房子会被空置。
所以我现在一直提倡旅居模式，完全可以采取一种不是卖房产、不是卖空间，而是卖时间的方式。例如开发商持有一套120万元的房子，这套房子的使用权被分成12份，买家可以一次性购买20年的使用权，每年居住使用的时限为一个月，随时根据自己的需求安排入住时间。这样，实际上买的是时间，而不是房产。更进一步，可以建一个拼居网，除了海南以外，云南、东北等全国各地都可以开发类似的旅居商业模式，人们可以与他人交换自己的房产使用权。
所以，海南的问题不是房地产的问题，而是经营模式的问题。海南要发展旅游、文化和健康产业，房地产必须得跟上，才能满足需求。
房地产税的提出并不是为了解决房价高低问题
国家提出房地产税，并不是为了解决房价高低的问题，而是为了捋顺税收体制，解决税收体制混乱，该收的税没收，不该收的税费乱收的问题。
这里要强调一点，房产税和房地产税二者并不相同，不能混为一谈。中国房产税在上世纪80年代就已推出，《中华人民共和国房产税暂行条例》（1986）规定经营性的住宅，比如出租或者当作商铺，“依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。”为什么过去对房产税这个概念不强调，因为以前的房子都公有的，收房产税就没有太大意义。现在房子大多数是私人的，房产税问题随之凸显出来，这是一个前提。
前些年，重庆和上海搞房产税的改革试点，这两个城市的房产税改革与现在要推出的房地产税是两码事，但是也是想靠近往房地产税这方面靠拢。这两个城市试点的具体做法也有所不同，在上海，根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，征收的对象为：“上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积予以扣除。”这种做法下，每年产生的房产税收大概是三四十亿，但是上海的土地出让金一年有1000亿左右，所以，相比土地出让金，房产税收入是很有限的，没办法取代土地出让金。重庆征收房产税的做法是——“重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，这涉及10％的人数，主要针对富人群体征税，其税率为0．5％－1.2％。”有劫富济贫的性质。
实际上，房地产税收体制改革是一个综合性的改革。房地产税收有三个环节。第一个是开发环节，第二个环节是中转环节，第三个是保有环节。现在保有环节没有税，是空白的。无论买多少房子空置，也是不收税的。但是开发环节的税费特别多，税价非常高。而中间环节，税费也很高。实际上，一个活跃健康的市场，中间环节应该少收税，因为这样可以促进交易，中间环节交易越迅速，整个市场越活跃。
所以，在开发环节应该正税清费，尽可能把一些乱七八糟的费用给清掉。第二，在中间环节，降低税费，促进交易，促进市场活跃。第三，在保有环节，应该增加保有税，或者说房地产税。我所理解的整个房产税改革思路是这样的。
回到房价的问题，为什么我国特大城市的房价比美国特大城市的房价还高呢？因为美国土地是私有的，是市场化的，不可能形成垄断市场，而我国的土地是垄断的。归根到底，是土地价格贵了，不是房地产价格贵了。
目前房地产税仍需稳妥推进
房地产税概念其实在十几年前就已经提出来了，当时提出要积极推进，甚至提出要加快推进、大力推进。而这次，文件提到“稳妥推进”。这句话当中包含着两层意思。
第一层意思，要推进房地产税征收。因为只有推出房地产税，才能使税收体制更加合理，结构更加恰当；第二层意思，房地产税不是一下子就能推出来的，要稳妥。一方面，房地产税需要立法先行，但相应的法律还没出来，另一方面，目前有许多技术和观念上的问题，实行难度很大。房价和收入之间的差距太大了。在一般的中小城市，一套房子一般价值五六十万，购买起来问题还算不大，但一线城市就完全是另一种情况了。中国居民工资的差别不大，但是房价的差别太大了。所以，必须因城施策、逐步推开房地产税的征收。各个城市的情况有所不同，这些问题都要解决好，所以具有难度。
此外，要选择好的时机。如果在目前经济形势下行的情况下推进房地产税，恐怕并不妥当。
要降房价，首先就要降地价
降房价的呼声一直存在，但是，即使在交易量下降的情况下，房价也降不下来。为什么？背后的原因很复杂。
首要原因是土地价格的价格降不下来。在大城市的房价当中，百分之七八十，甚至更多，都是地价的成本。在一般城市当中，地价也要占房价的一半。最不愿意让土地价格降下来的实际上是各个地方政府，因为各地有土地财政依赖症。出于对土地财政的依赖，就要促进房地产市场的兴旺，使土地能卖得出去。土地卖得出去，地价就不会降。
从历史上看，中国地价的涨幅要比房价大得多，这是一种客观的土地政策、土地制度的问题。今年上半年土地的交易量比去年同期是下降的，但是地价的价款是增加的。土地交易数量负增长，但是购买土地的钱是正增长，这说明什么？说明地价还在涨，而且涨的速度远远高于房价。现在提倡集体土地可以进入市场参与竞争，但是集体土地的地段、配套设施要在短时间发挥和城市土地、国有土地媲美，是不可能的。所以，要想降房价，首先就要降地价；地价降不下来，房价下降无从谈起。
第二，房价小幅度地上下波动，是比较合理的。如果大幅下降，就意味着房地产泡沫的破灭，对整个经济的破坏力将是巨大的。美国的金融危机就是房地产泡沫破灭引起的。所以，中央没有说降房价，而是说稳住房价。房价一旦上去以后，要降很困难，因为大幅度降价就存在引发经济危机的风险。所以，最好的办法就是使居民收入不断增长，实现收入的增长速度高于房价的增长速度。这样，房价收入比就会下降。虽然，大多数时间，房价快于收入增长，但是有的年份我们实现了收入增长幅度大于房价涨幅。另外，大多数家庭都有房子，对有房子的人来说，他们也不希望房价缩水。
购房补贴是从促进都市圈发展的角度推出的政策
近来多个城市纷纷推出购房补贴计划，最高补贴金额达到百万元级别。可以看到，推出购房补贴政策的都不是经济最落后的城市，而是都市圈的一些中心城市。这些都市圈在建设过程中需要大量的人才，购房补贴政策就很好地发挥了吸引人才的作用。
现在城市化的战略正在发生变化。过去，我们一度大张旗鼓地宣传积极发展小城镇，而现在主要还是发挥都市圈和城市群的作用。实际上，本来就不可能把小城镇的发展放在首位，而是要重点发掘城市群的潜力。产业和人口的空间布局也在发生变化。城市越大，将来人口、产业就可能会越密集。要增加这些城市群和都市圈的核心城市的引领作用，人才很重要。所以，为了吸引人才，个别城市购房补贴金额达到上百万也不算过分。
但是，需要明确的是，购房补贴只是吸引人才的一个方面。一个地区对人才的吸引力，还来自良好的产业结构，使“英雄有用武之地”，以及光明的发展前景，在城市化当中会发挥很好的作用。个人认为，不能把这种政策理解为是为了刺激房地产，而是从城市化的要求、从城市发展前途的角度做出的考虑。
购房补贴无法带动楼市回暖
这种购房补贴不是一种变相的房价下跌，因为商品房的价格不因少数买房者得到补贴而下降，房价还是维持在原来价格。政府给予补贴，对个人来说，能使买房成本降低，但不会影响房价本身。购房补贴也不会助长炒房行为，因为发放购房补贴完全是政府行为，而不是市场行为。在发放环节有审批政策，不会放任人才购买多套房子，补贴政策主要还是为了解决本地或者外地人才的首住房问题。这种补贴政策对于带动楼市回暖的作用十分微弱，因为补贴的对象数量有限，真正需要补贴的人才，不会像想象中那么多，而且财政也没有那么多钱来支撑，政府在政策设计时已经考虑到这一点。
除了补贴政策，各地还纷纷放宽了落户的限制。在广州、深圳等的一线城市和强二线城市落户门槛大幅放松的情况下，弱二线城市可以主打房价便宜的优势。如果这个地方的房价便宜，生活条件好，工资也较高，对人才的吸引力就会很大。各个城市之间实际上已经展开了竞争，没有竞争力的城市只有发展缓慢的后果。我们要鼓励竞争，竞争才能出效益。
我国的住房制度改革还没结束
关于房子70年产权到期后的问题，其实法律里面早就规定了，土地所有权始终是国家的。居民购买房子的时候，买的是使用权，期限是70年。70年以后一般是自动续期，但是续期当中，要不要再加土地出让金呢？要加多少呢？无从知晓。
另外关于小产权房的问题，始终是个麻烦事。不能合法化，也不能一直拖延，到最后就不了了之。从这个意义上来说，住房制度改革还没结束。特别是城乡土地一体化之后，有许多问题要加快研究。应该让社会公众、专家们、企业家们，共同探讨，共同想办法，尽量保证公平合理。每次房地产税要出台以后，首先肯定要征求各方面的意见。征求意见的时候，会出现各种各样的声音，这是必然的。仅靠几个决策者，恐怕无法考虑周全。
本文为网易研究局独家稿件，不构成投资决策。
网易研究局（微信公号：wyyjj163） 出品
网易研究局是网易新闻打造的财经专业智库，整合网易财经原创多媒体矩阵，依托于上百位国内外顶尖经济学家的智慧成果，针对经济学热点话题，进行理性、客观的分析解读，打造有态度的前沿财经智库。欢迎来稿（投稿邮箱：cehuazu2016@163.com）。
移驾微信公号 看这里看不到的内容
【精彩推荐】点击进入网易研究局·中国版>>
【精彩推荐】点击进入网易研究局·国际版>>
本文来源：网易研究局
责任编辑：
杨泽宇_NF6036
