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顾云昌:为吸引人才,个别城市购房补贴上百万也不算过分

2020-06-26 17:48:15 来源: 网易研究局 网易号 举报
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作者|顾云昌(全国房地产商会联盟执行主席、原住建部住房政策专家委员会副主任)

顾云昌

既要防止过度依赖土地财政,也要发展房地产

海南自贸区的发展不能只依赖于房地产,而应当靠自由贸易,依托于产业的发展,而这需要改变城市发展主要靠土地收益的做法。当前各个城市对房地产的依赖程度不同,最低40%,高者可达80%,虽然土地财政在中国的发展中曾经发挥过强大的作用,但自贸区在今后的发展中应当避免这种现象。

个人认为,海南自贸区既要防止过度依赖土地财政,也要积极健康地发展房地产。首先,房地产的概念不仅仅局限于住宅地产,还包括产业地产。房地产既是人们居住的载体,也是产业发展的载体,无论是第一产业、第二产业还是第三产业的发展,都离不开房地产。当前的房地产市场投资中,有1/3属于非住宅地产。其次,海南作为一个自由贸易区,如果对房地产这样一个重要的资产还是一味地限购限价,无法实现自由交易,恐怕与自由贸易、市场经济不相符合。

所以,海南自由贸易区面临一个很大的挑战——如何把发展房地产和避免过度依赖房地产二者有机结合起来。海南的住宅地产关键要解决好两个问题。第一个就是当地居民的住房问题,尤其要解决中低收入家庭的住房问题,做到住有所居,在这一方面政府要做好相应的社会保障。第二个问题是,对于外来的富有购房者,住房交易完全可以市场化,按照市场经济的规律在进行,欢迎外来投资,保障自由交易。

海南当地居民本身不多,政府拿出一部分在房地产上赚的钱,就足以解决当地人或者未来中低收入家庭的住房问题。而除了当地居民的保障性住房外,其他方面如高档住宅和商业地产,都应该放开,这才是一个自由贸易区的做法。如果没有大量的人口、企业入驻,海南发展不起来,进入海南的人口、企业必然要依靠房地产发展。在这当中如何处理好各项要素,如人、物、资金等的配置的市场化,就值得好好研究。

旅居模式值得全国推广

目前国内中产阶级以上,有到海南去居住的文化需求、旅游需求、健康需求,但存在一个问题,现在太把文旅地产、康养地产和住宅地产当一回事儿了。过去开发商的模式是盖房子卖给当地人或外地人,房子卖掉以后产权就转移了。这意味着要到海南康养,必须购买房产,出现在需要租房的时候租不到的现象,最后导致平时90%以上的房子会被空置。

所以我现在一直提倡旅居模式,完全可以采取一种不是卖房产、不是卖空间,而是卖时间的方式。例如开发商持有一套120万元的房子,这套房子的使用权被分成12份,买家可以一次性购买20年的使用权,每年居住使用的时限为一个月,随时根据自己的需求安排入住时间。这样,实际上买的是时间,而不是房产。更进一步,可以建一个拼居网,除了海南以外,云南、东北等全国各地都可以开发类似的旅居商业模式,人们可以与他人交换自己的房产使用权。

所以,海南的问题不是房地产的问题,而是经营模式的问题。海南要发展旅游、文化和健康产业,房地产必须得跟上,才能满足需求。

房地产税的提出并不是为了解决房价高低问题

国家提出房地产税,并不是为了解决房价高低的问题,而是为了捋顺税收体制,解决税收体制混乱,该收的税没收,不该收的税费乱收的问题。

这里要强调一点,房产税和房地产税二者并不相同,不能混为一谈。中国房产税在上世纪80年代就已推出,《中华人民共和国房产税暂行条例》(1986)规定经营性的住宅,比如出租或者当作商铺,“依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。”为什么过去对房产税这个概念不强调,因为以前的房子都公有的,收房产税就没有太大意义。现在房子大多数是私人的,房产税问题随之凸显出来,这是一个前提。

前些年,重庆和上海搞房产税的改革试点,这两个城市的房产税改革与现在要推出的房地产税是两码事,但是也是想靠近往房地产税这方面靠拢。这两个城市试点的具体做法也有所不同,在上海,根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》,征收的对象为:“上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积予以扣除。”这种做法下,每年产生的房产税收大概是三四十亿,但是上海的土地出让金一年有1000亿左右,所以,相比土地出让金,房产税收入是很有限的,没办法取代土地出让金。重庆征收房产税的做法是——“重庆主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房,将被征收房产税,这涉及10%的人数,主要针对富人群体征税,其税率为0.5%-1.2%。”有劫富济贫的性质。

实际上,房地产税收体制改革是一个综合性的改革。房地产税收有三个环节。第一个是开发环节,第二个环节是中转环节,第三个是保有环节。现在保有环节没有税,是空白的。无论买多少房子空置,也是不收税的。但是开发环节的税费特别多,税价非常高。而中间环节,税费也很高。实际上,一个活跃健康的市场,中间环节应该少收税,因为这样可以促进交易,中间环节交易越迅速,整个市场越活跃。

所以,在开发环节应该正税清费,尽可能把一些乱七八糟的费用给清掉。第二,在中间环节,降低税费,促进交易,促进市场活跃。第三,在保有环节,应该增加保有税,或者说房地产税。我所理解的整个房产税改革思路是这样的。

回到房价的问题,为什么我国特大城市的房价比美国特大城市的房价还高呢?因为美国土地是私有的,是市场化的,不可能形成垄断市场,而我国的土地是垄断的。归根到底,是土地价格贵了,不是房地产价格贵了。

目前房地产税仍需稳妥推进

房地产税概念其实在十几年前就已经提出来了,当时提出要积极推进,甚至提出要加快推进、大力推进。而这次,文件提到“稳妥推进”。这句话当中包含着两层意思。

第一层意思,要推进房地产税征收。因为只有推出房地产税,才能使税收体制更加合理,结构更加恰当;第二层意思,房地产税不是一下子就能推出来的,要稳妥。一方面,房地产税需要立法先行,但相应的法律还没出来,另一方面,目前有许多技术和观念上的问题,实行难度很大。房价和收入之间的差距太大了。在一般的中小城市,一套房子一般价值五六十万,购买起来问题还算不大,但一线城市就完全是另一种情况了。中国居民工资的差别不大,但是房价的差别太大了。所以,必须因城施策、逐步推开房地产税的征收。各个城市的情况有所不同,这些问题都要解决好,所以具有难度。

此外,要选择好的时机。如果在目前经济形势下行的情况下推进房地产税,恐怕并不妥当。

要降房价,首先就要降地价

降房价的呼声一直存在,但是,即使在交易量下降的情况下,房价也降不下来。为什么?背后的原因很复杂。

首要原因是土地价格的价格降不下来。在大城市的房价当中,百分之七八十,甚至更多,都是地价的成本。在一般城市当中,地价也要占房价的一半。最不愿意让土地价格降下来的实际上是各个地方政府,因为各地有土地财政依赖症。出于对土地财政的依赖,就要促进房地产市场的兴旺,使土地能卖得出去。土地卖得出去,地价就不会降。

从历史上看,中国地价的涨幅要比房价大得多,这是一种客观的土地政策、土地制度的问题。今年上半年土地的交易量比去年同期是下降的,但是地价的价款是增加的。土地交易数量负增长,但是购买土地的钱是正增长,这说明什么?说明地价还在涨,而且涨的速度远远高于房价。现在提倡集体土地可以进入市场参与竞争,但是集体土地的地段、配套设施要在短时间发挥和城市土地、国有土地媲美,是不可能的。所以,要想降房价,首先就要降地价;地价降不下来,房价下降无从谈起。

第二,房价小幅度地上下波动,是比较合理的。如果大幅下降,就意味着房地产泡沫的破灭,对整个经济的破坏力将是巨大的。美国的金融危机就是房地产泡沫破灭引起的。所以,中央没有说降房价,而是说稳住房价。房价一旦上去以后,要降很困难,因为大幅度降价就存在引发经济危机的风险。所以,最好的办法就是使居民收入不断增长,实现收入的增长速度高于房价的增长速度。这样,房价收入比就会下降。虽然,大多数时间,房价快于收入增长,但是有的年份我们实现了收入增长幅度大于房价涨幅。另外,大多数家庭都有房子,对有房子的人来说,他们也不希望房价缩水。

购房补贴是从促进都市圈发展的角度推出的政策

近来多个城市纷纷推出购房补贴计划,最高补贴金额达到百万元级别。可以看到,推出购房补贴政策的都不是经济最落后的城市,而是都市圈的一些中心城市。这些都市圈在建设过程中需要大量的人才,购房补贴政策就很好地发挥了吸引人才的作用。

现在城市化的战略正在发生变化。过去,我们一度大张旗鼓地宣传积极发展小城镇,而现在主要还是发挥都市圈和城市群的作用。实际上,本来就不可能把小城镇的发展放在首位,而是要重点发掘城市群的潜力。产业和人口的空间布局也在发生变化。城市越大,将来人口、产业就可能会越密集。要增加这些城市群和都市圈的核心城市的引领作用,人才很重要。所以,为了吸引人才,个别城市购房补贴金额达到上百万也不过分。

但是,需要明确的是,购房补贴只是吸引人才的一个方面。一个地区对人才的吸引力,还来自良好的产业结构,使“英雄有用武之地”,以及光明的发展前景,在城市化当中会发挥很好的作用。个人认为,不能把这种政策理解为是为了刺激房地产,而是从城市化的要求、从城市发展前途的角度做出的考虑。

购房补贴无法带动楼市回暖

这种购房补贴不是一种变相的房价下跌,因为商品房的价格不因少数买房者得到补贴而下降,房价还是维持在原来价格。政府给予补贴,对个人来说,能使买房成本降低,但不会影响房价本身。购房补贴也不会助长炒房行为,因为发放购房补贴完全是政府行为,而不是市场行为。在发放环节有审批政策,不会放任人才购买多套房子,补贴政策主要还是为了解决本地或者外地人才的首住房问题。这种补贴政策对于带动楼市回暖的作用十分微弱,因为补贴的对象数量有限,真正需要补贴的人才,不会像想象中那么多,而且财政也没有那么多钱来支撑,政府在政策设计时已经考虑到这一点。

除了补贴政策,各地还纷纷放宽了落户的限制。在广州、深圳等的一线城市和强二线城市落户门槛大幅放松的情况下,弱二线城市可以主打房价便宜的优势。如果这个地方的房价便宜,生活条件好,工资也较高,对人才的吸引力就会很大。各个城市之间实际上已经展开了竞争,没有竞争力的城市只有发展缓慢的后果。我们要鼓励竞争,竞争才能出效益。

我国的住房制度改革还没结束

关于房子70年产权到期后的问题,其实法律里面早就规定了,土地所有权始终是国家的。居民购买房子的时候,买的是使用权,期限是70年。70年以后一般是自动续期,但是续期当中,要不要再加土地出让金呢?要加多少呢?无从知晓。

另外关于小产权房的问题,始终是个麻烦事。不能合法化,也不能一直拖延,到最后就不了了之。从这个意义上来说,住房制度改革还没结束。特别是城乡土地一体化之后,有许多问题要加快研究。应该让社会公众、专家们、企业家们,共同探讨,共同想办法,尽量保证公平合理。每次房地产税要出台以后,首先肯定要征求各方面的意见。征求意见的时候,会出现各种各样的声音,这是必然的。仅靠几个决策者,恐怕无法考虑周全。

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