出售资产难"解渴" 粤泰股份债务危机余波"仍在

2018年10月，粤泰股份出现债务逾期，债务危机爆发，融资能力变弱。为了回笼资金，公司不得不出售大量资产，但对于粤泰股份来说，这似乎也只是起到了一定的缓解作用，从目前的情况来看，其有息负债仍然很高，债务压力依然很大。

随着绝大部分上市公司年报的披露，A股年报季已然落幕，但粤泰股份的年报却还在“路上”。4月20日，粤泰股份发布关于延期披露2019年经审计年度报告的公告，其表示，因受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）的审计程序尚未完成，故其2019年年报披露延期至6月20日。

除了等待年报披露外，粤泰股份的债务状况，也一直是投资者关心的重点。早在2018年其部分资产就被查封、银行账户也被冻结。为了纾困，粤泰股份不惜忍痛出售旗下重要资产，然而从2020年一季度末数据来看，粤泰股份的短期借款加长期借款仍高达36.11亿元，高企的债务时刻考验其偿债能力。

自进入2020年以来，粤泰股份多次被列入“被执行人名单”，大股东所持上市公司股份亦因为借款纠纷被轮候冻结，这说明粤泰股份的债务危机“余波”仍然不小。种种迹象表面，目前粤泰股份的融资能力似乎也变得越来越弱，在巨大的债务压力下，上市公司前景难免令人担忧。

6月9日，粤泰股份发布公告称，其实际控制人杨树坪因涉嫌信息披露违法违规，收到了中国证监会发来的《行政处罚事先告知书》(处罚字[2020]40号)，证监会拟对其信息披露违法违规行为责令改正，给予警告，并处以100万元罚款。尽管粤泰股份表示，不会对公司经营产生影响，但该事件亦从侧面反映出公司内部治理混乱。

在这之前的6月4日，粤泰股份还发布了一份关于控股股东股权被轮候冻结的公告：因借款纠纷，其控股股东粤泰控股及其多名一致行动人所持有的共计16.27亿股粤泰股份股权（占企业总股本的64.15%）全部遭到冻结。由此可见，时至今日，粤泰股份的债务危机仍然没有得到妥善解决。

据工商资料显示，粤泰股份原名为东华实业，2001年正式登陆A股市场。目前其主营业务为房地产开发、建设、经营及物业管理等。

2018年10月，粤泰股份发布公告称，公司全资子公司广州旭城实业有限公司与银行签订的房地产借款合同项下，金额为3亿元的授信业务现已逾期，逾期金额为2.56亿元。然而这仅仅只是开始，很快粤泰股份财务危机便大规模爆发。

2018年11月，粤泰股份又发布公告称，因卷入借款纠纷，公司部分项目资产被查封，该部分项目资产当时的账面价值合计约23.62亿元。除此之外，粤泰股份及其下属公司11个银行账户被冻结，实际冻结金额约为442.37万元。

受到债务违约、借款纠纷等因素影响，粤泰股份的控股股东粤泰控股及其多名一致行动人的股权截至目前，已经被全部冻结。

粤泰股份的债务危机，还把其会计师事务所也拖下了水。今年1月，广东证监局对为粤泰股份提供审计服务的中审众环会计师事务所，以及相关员工出具警示函，指出其在对粤泰股份2018年报的审计过程中，未综合运用多种测试方法，审计工作底稿不完整，未就审计中发现的粤泰股份委托其他公司办理代收代付款项、租金未按合同约定收取等内控缺陷问题，与粤泰股份充分沟通。

实际上，粤泰股份陷入债务危机，与其此前薄弱的“造血”能力有很大关系。据Wind数据显示，2010年至2017年，该公司经营活动产生的现金流量净额均为负数，8年间累计流出了57.72亿元。众所周知，现金流是影响企业稳定发展的重要因素，如果“造血”能力不佳，企业很容易陷入依赖外部融资维系经营的怪圈。长期以来，粤泰股份的有息负债规模就不小，就拿短期借款来说，在其爆发债务危机的前三年中（2015~2017年），粤泰股份的短期借款分别高达16.55亿元、18.03亿元和37.81亿元。　　尽管外部融资是房地产企业筹资常见的方式，但粤泰股份的负债压力似乎有点大，2015年至2017年，其账面上的货币资金分别仅有3.92亿元、5.18亿元和4.17亿元，远远低于其当期的短期借款。本来粤泰股份的现金创造能力就不好，大量的外部融资更是加重了企业的负担，结果2018年其就出现了债务逾期。

据年报显示，2018年底，粤泰股份的逾期借款为29.52亿元，逾期应付利息2.46亿元。大量借款逾期，引发诸多诉讼仲裁事项，导致其部分银行账户、开发项目、物业和股权、债权等被冻结或查封，也进一步影响了其融资能力。

2018年和2019年，粤泰股份现金流量表中筹资活动产生的现金流量净额分别为-13.55亿元和-37.92亿元，其中“取得借款收到的资金”相比以前年度大幅下降，而“偿还债务支付的资金”则大幅上涨，这一方面可以看出，该公司近两年中在集中精力偿债，另一方也可以看出，其融资能力似乎已经大幅减弱。

如此状况之下，粤泰股份的资金状况便显得更加捉襟见肘了。为了解决债务危机，维持公司的正常运转，其不得已开始出售旗下资产，以便更快的回笼资金。

2019年6月，粤泰股份连续发布多条公告，将旗下的五个项目转让给世贸房地产，交易对价总计63.97亿元。在扣除工程款、税费、目标项目已收房款意向金等后，粤泰股份可实际获得49.85亿元资金。具体来看，这五个项目包括广州嘉盛、广州天鹅湾二期、淮南恒升天鹅湾置业有限公司80%股权、淮南粤泰天鹅湾置业有限公司20%股权和深圳市中浩丰投资发展有限公司20%股权。

粤泰股份表示，本次合作有利于缓解公司流动性紧张，化解公司的逾期借款风险。但仔细分析下来，粤泰股份的本次转让多少有些“无奈”。要知道，粤泰股份曾在年报中坦言，公司在一线城市的项目资源本就不多，2018年末，其已竣工、在建或新开发的18个项目中，仅有7个项目分布于一线城市，此后还把位于广州的两个房地产项目转让出去。特别是广州天鹅湾二期项目，在粤泰股份的开发项目中极具代表性，据公司年报和转让协议显示，该项目预计总投资额为21.87亿元，总建筑面积为7.02万㎡，规划设计容积建筑面积为4.68万㎡。该项目位于广州市海珠区，是当地有名的江景房，大多数户型都在200㎡以上。

据房天下App显示，该项目目前已经更名为世贸珠江天鹅湾二期，今年3月6栋和7栋已经开盘，其销售均价为10万/㎡，照此计算，整个项目的总价值超过40亿元。

目前粤泰股份在广州还有5个楼盘项目，其中只有亿城泉说项目正在销售中。据房天下App显示，该楼盘的平均售价为3万/㎡，远不及天鹅湾二期。至于其他位于三四线城市的楼盘，平均售价都不高，例如河南三门峡的天鹅湾东区项目，其均价便仅有3750元/㎡。但像这样的三四线城市却是粤泰股份的主战场。况且粤泰股份旗下的项目大多数仍处于在建状态，正在销售中的项目占比不大。因此，天鹅湾二期的转让，从长远角度而言，对于粤泰股份来说是一笔不小的损失。

大幅出售旗下资产，对粤泰股份的债务压力虽然有所缓解，但其背后的压力仍然巨大。据中国裁判文书网显示，2019年度粤泰股份和借款相关的信息高达17条，其中有不少发生在粤泰股份转让资产之后。

另外，据天眼查显示，2019年粤泰股份曾被20次列入被执行人名单，一同被纳入该名单的还有杨树坪旗下多家“城启系”公司。2020年粤泰股份亦有3次被列入被执行人名单，最近一次是6月5日，同时被纳入该名单的还有杨树坪旗下的广州城启集团有限公司和广州粤泰控股集团有限公司。此外，由于借款纠纷导致其股东股权被冻结的情况，今年也发生了2次。由此来看，其债务危机“余波”仍然不小。

从其最近的负债情况来看，截至2020年一季度末，粤泰股份的短期借款为8.33亿元，较2018年末的37.2亿元减少了28.87亿元，情况看似好转，但是同期粤泰股份的长期借款却从2018年末的16.86亿元增长至27.78亿元，总体来看粤泰股份的有息负债依旧规模庞大。

而且长期借款的融资成本远高于短期借款，长期借款的增长意味着其后期财务费用有可能也会增加。比如2019年粤泰股份的财务费用便高达4.62亿元，较2018年增长了37.88%。截至2020年一季度末，粤泰股份账户上的货币资金仅有3.75亿元，对于粤泰股份来说偿债压力仍然不小。由此可见，旗下资产的出售，仅仅只是给了粤泰股份“喘气”的机会。

时任粤泰股份总裁的梁文才曾公开表示，未来仍会加大力度调整低效项目和资产，快速恢复投融资能力，聚焦于高周转、高毛利、高估值的项目和业务，深耕粤港澳大湾区和海南。但在巨大的债务压力之下，其未来发展之路恐怕并不会很顺畅。