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疫情致新加坡经济陷衰退 低迷房市下高端豪宅仍受外资追捧

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受新冠肺炎疫情影响,今年第一季度新加坡住宅的交易和价格均出现了大幅下跌,由于当地疫情反复,第二季度的房市预计难有回升。新加坡房地产市场或将陷入自2008年第三季度全球金融危机以来最低迷的时期。

亚洲房产科技集团居外IQI6月初发布的调查报告显示,受访的经纪人普遍认为今年新加坡的住宅价格和租金都会出现下降,预测的均值为价格下跌2.6%、租金下跌4.2%,直到2021年才会出现部分回暖。

居外IQI执行董事长奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示,多数房地产商对新加坡处理此次疫情危机的方式表示认同,新加坡房产经纪人普遍预计未来一年外国买家的购买量会增加,因为该国对疫情的处理相对较好,价格即使有小幅下降的预期,但与同类市场相比,仍会保持相对稳定。

据第一财经从居外网得到的询盘数据显示,2019年,居外网用户对新加坡住宅的询盘量同比增加了55.3%,其中最显著的激增发生在第二、第三季度;2020年第一季度,询盘量虽然同比上升了13%,但环比却下降了27%,说明整体需求疲软。不过二季度,随着疫情趋缓,以及开发商各种优惠措施相继出台,询盘量已有所回升。其中,询问新加坡房产的用户主要来自中国广东(28%)、北京(14%)和河北(12%)。

李显龙GDP预计萎缩4%~7%

2020年上半年,新冠肺炎疫情的大流行让全球经济跌入低谷,经济十分依赖于全球化和贸易的新加坡自然难以独善其身。

6月7日,新加坡总理李显龙发表公开讲话称,2020年度新加坡的国内生产总值(GDP)预计萎缩4%~7%,而这将是新加坡立国以来最大幅度的经济衰退。

全球信息提供商IHS Markit最近在对400家位于新加坡的私人企业进行调查后发现,在内需疲软、外需又大幅萎缩的情况下,受访的九成企业都陷入了业务下滑的困境。

以贸易为例,新加坡统计局5月20日公布的数据显示,受供应链中断与需求下降影响,该国一季度境内批发贸易额同比下降9.6%、环比下降1.4%;对外批发贸易额同比下降12.2%,环比下降9.6%。

在经济如此萎靡不振的背景下,房地产市场的低迷也是在所难免。

新加坡戴玉祥产业咨询公司(EDMUND TIE & Company)上周公布的数据显示,2020年第一季度,新加坡私人住宅的均价环比下跌了1.0%,其中非有地私人住宅(Non-Landed Properties)已是连续第二季度出现下降。同期交易量的下跌更为明显,环比下降了14.4%,至4174套,为2019年第一季度以来最低水准。

尽管如此,与前两次重大金融危机之初房价分别下跌1.9%(1996年Q1)和2.4%(2008年Q3)相比,此次的跌幅并未超过前高。

戴玉祥产业咨询公司认为,3月下旬起,因新冠肺炎确诊人数突然激增,导致了该国采取了严格的居家隔离政策,使得市场交易量直线下滑。考虑到新加坡在5月底、6月初才逐渐放松疫情管控措施,且当前每天仍有数百例新增确诊病例,第二季度的房市也难以乐观。

不过,随着全球主要经济体的疫情逐渐平稳,复产复工相继展开,李显龙表示,其他国家正逐渐解封,新加坡也在有序重启经济,同时也将不遗余力地吸引和留住人才与投资。

新加坡房产深受中国买家青睐

新加坡的住宅物业,一直被视为金融市场不确定环境下的“避风港”,因此广受全球富豪欢迎。6月初,房地产咨询服务公司世邦魏理仕(CBRE)发布的最新报告显示,新加坡在2019年全球住宅价格最高的十大城市中排名第三,住宅均价为91.56万美元(约合人民币651.52万元),仅次于中国香港(125.44万美元,约合人民币892.6万元)和德国慕尼黑(100万美元,约合人民币711.58万元)。

根据新加坡市建局(URA)的统计,2019年新加坡私人住宅交易量为16962套,其中外国买家参与的交易占21.7%,而外国买家中的约四分之一都持有中国护照——自2017年起,中国买家一直新加坡房产最大的海外投资者,超过了马来西亚、印度、印度尼西亚和美国。

虽然今年第一季度,根据URA数据,外国买家数量环比大跌了26.1%,仅成交215套,但居外IQI问调的经纪人中,仍有48%认为,今年外国买家的交易总量将超过2019年,这意味着下半年可能迎来一波大反弹。

这并非没有先例,2008年金融危机爆发之后,随着美联储量化宽松政策的实施,大量热钱涌入新加坡楼市,推动新加坡房价持续飙升,短短数年内就上涨了超过50%,直到政府插手调控,才让房价涨幅趋缓。

奇米尔对第一财经记者表示,疫情带来的另一个重要影响是现在大部分房地产营销,甚至部分销售流程都转移到了线上,86%的经纪人认为线上直播活动对外国买家的是有效的营销工具。此外,超过40%的经纪人把在线广告、社交媒体和虚拟看房视为有效或十分有效的推销手段。

或许正因如此,尽管中国买家第一季度的交易量有所下降,但URA的数据显示,购买300万美元以上房产的数量反而超过了去年同期。

新加坡房地产公司ERA的一名经纪人符策铭(Clarence Foo)表示,5月有三名中国籍买家共同购买了6套价值共2000万新币(约合人民币1.017亿)的公寓。据悉,其销售过程主要通过线上完成。另外还有一名来自中国的买家则斥资1200万新币(约合人民币6104万)买下了同一项目的3套3居室的公寓——离新加坡地标滨海湾金沙酒店步行仅需5分钟。

符策铭表示,新加坡政治、经济稳定,且监管严格,因此当地的房地产具有十分优异的避险属性。

新加坡合登亚洲集团营销总监黄文富也对第一财经记者表示,新加坡政府近几年颁布了一系列措施,如提高印花税,申请贷款需看买家收入等,稳定了楼市。疫情下政府也及时推出举措,户主如有经济状况,可以推迟还贷至明年,所以最近并没有见到的抛售房屋,楼市仍能整体保持稳定。

世邦魏理仕也预计,今年新加坡单套住宅200万美元(约合1423万元人民币)的价格仍将是投资者的最佳选择。尽管疫情爆发,但房地产开发商仍在继续开发新楼盘,同时样板房也在采取预防措施,而低利率可能会刺激并维持本地和外国投资者的潜在需求。

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