公募REITs激活万亿蓝海市场

（原标题：公募REITs激活万亿蓝海市场）

中国证监会、国家发展改革委4月30日联合印发了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，对基础设施领域的公募REITs试点做出细则要求。

所谓REITs（Real Estate Investment Trusts）是一种在公开市场交易、通过证券化方式将不动产资产或权益转化具有较好流动性的标准化金融产品。

公募人士指出，公募REITs有助于缓解基础设施投资压力，对公募基金行业更是一个里程碑，能进一步丰富基金产品和投资者的投资选择。公募初步预测，国内公募REITs市场规模在万亿元以上，聚焦重点区域行业等领域的REITs产品，投资收益预期亦颇为可观。

国内市场规模可达到6万亿元

鹏华基金指出，自1960年REITs在美国出现以来，在海外发达经济体中，REITs在整体资本市场中占有重要地位。以美国为例，截至2019年末的公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占GDP规模的6.5%。按该比例推算，鹏华基金表示，中国公募RETIs的市场规模可达6万亿元。

“可以说，公募REITs未来可能再造一个基金行业，再造一个新的细分资本市场。”德邦基金总经理陈星德表示，REITs对公募基金行业是一个里程碑，意味着全新的产品、广阔的市场和巨大挑战。“基础设施公募REITs的试点破冰，有助于缓解基础设施投资压力，对推动资本市场供给侧改革具有重要意义。同时，这将对实体经济的发展产生有效支持，也为广大投资者提供了新的投资产品。”

“目前我国基础设施品类繁多、规模较大，为公募REITs提供了丰富的基础资产，基础设施公募REITs未来市场空间巨大。在机制建立以后，未来进一步拓展到基础设施以外的其他类资产，不断丰富公募REITs的种类，为投资者提供更多类别资产选择。”鹏华基金说。

高投资回报可期

在本次公募REITs产品试点之前，我国早于2015年便已有类REITs产品正式成立。“此前中国虽未推出REITs制度，但基于市场需求，机构通过债权性质的类REITs模式进行了有效探索，目前深沪交易所合计发行的类REITs产品规模约4000亿元。”鹏华基金指出，我国基础设施品类繁多、规模较大，为公募REITs提供了丰富的基础资产，基础设施公募REITs未来市场空间巨大。

以鹏华基金旗下的类公募房地产REITs——鹏华前海万科REITs封闭式混合型基金（简称“鹏华前海万科REITs”）为例，该基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融创新红利。Wind数据显示，截至2020年4月30日，该基金2015年成立以来的净值增长率为34.11%。

证监会在4月30日发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（下称《指引》）中表示，基础设施基金80%以上的基金资产应持有单一基础设施资产支持证券全部份额。同时，基础设施基金采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%。

收益方面，以亚洲市场工业/物流REITs为参考，中国资产证券化分析网创始人、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问林华援引戴德梁行报告指出，截至2019年底，亚洲市场工业/物流REITs最近一年、三年、五年、十年的年化综合收益率分别为31.4％、13.3％、9.1％、13％。

陈星德指出，在此次公募REITs政策和试点《指引》的出台过程中，多家公募基金也参与了研究、讨论乃至《指引》起草。公募基金公司一定会积极准备，以满足发行和管理公募REITs的各项要求。

适合长期投资

陈星德指出，REITs主要收益来自于持有不动产项目的租金收入，适合长期投资，是养老金和保险资金等长期资金的重要投资标的之一。

鹏华基金指出，适合发行公募REITs的基础资产，需具备长期、稳定的现金流。同时，在市场化运作方面，基础资产还应具备权益无瑕疵、可转移和法律隔离等特点。从这些方面来看，鹏华基金指出，5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等，是适合开展公募REITs的大类基础设施。

相关通知指出，基础设施REITs试点要聚焦重点区域和重点行业。例如，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区等重点区域。同时，优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程等项目。

以粤港澳大湾区为例，深创投不动产基金管理（深圳）有限公司与北京大学汇丰商学院企业发展研究所近日联合发布的《粤港澳大湾区不动产市场研究（2020）》指出，目前粤港澳大湾区可通过REITs盘活的各类不动产规模，预估约有33.9万亿元。

华南某小型公募相关人士对中国证券报记者表示，为布局REITs业务，该公募早于2018年初，就依托大股东的地产和物业资源，以基金子公司为主体发力相关业务。“REITs在中国才刚起步，在公募产品配置中，未来会出现大量的REITs产品。”该公募人士认为，REITs可将物业资产转为流动性更强的现金资产，既可用于偿还存量负债降低融资杠杆，还可以为轻资产转型、布局新型业务提供资金支持。