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疫情或让澳洲房价下跌10% 现在买房是机会还是坑?

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新冠病毒疫情的全球性大流行,使得澳大利亚房地产市场的交易量大跌,同时房价自去年中期以来强力上涨的趋势也噶然而止。不少机构都认为该国房价会重回跌势,但对于跌幅大小和持续时间则分歧较大。

不过危中有机,目前澳大利亚当地疫情已基本得到控制,而澳元(对美元)汇率依旧在近年来的低位徘徊。作为一个移民输入国和热门的海外房产投资目的地,一旦全球主要经济国家之间的旅行限制得到解除,金融市场回归常态,预计澳大利亚房地产市场将快速回暖。

亚洲房产科技集团居外IQI执行董事长奇米尔(Georg Chmiel)对第一财经记者表示,2019年澳大利亚房产在居外网用户的询盘排行榜上高居第二,当地舒适的生活环境、优秀的英语教育体系,以及相对较近的距离,都吸引了不少东亚、东南亚的买家前往该国置业、移居和留学。

专家:房价可能会下跌10%

房地产研究机构CoreLogic最新发布的《房屋价值指数》报告显示,4月份澳大利亚房地产市场活动急剧下降,消费者情绪严重减弱,尽管房价并未出现下跌,但涨幅仅0.3%,不如3月份的0.7%,创去年4月份以来最低增速。

CoreLogic的研究部门负责人劳莱斯(Tim Lawless)表示:“尽管房屋价格环比上月略有上升,但自3月中下旬开始因疫情实施社交距离限制和旅行禁令之后,上涨的趋势便明显减弱,消费者情绪逐渐低迷。”当地政府临时禁止了房屋现场拍卖等政策也打击了房市的热度和买卖双方的活跃度,上述报告显示,与去年同期相比,4月底房屋挂牌数量相比下降了35%,比五年平均水平低了43%。

劳莱斯预计,就澳大利亚全国平均水平而言,疫情将使房价从高峰下跌约10%,而租赁市场的跌幅可能会达到15%甚至更多。他认为,当前澳大利亚房价最高的两个城市悉尼墨尔本具有较高的下行风险,因为这两个城市是海外移民和留学生的主要目的地,因此更容易受到海外投资者因疫情导致的旅行限制而锐减的影响。”

SQM研究公司的创始人克里斯托弗(Louis Christopher)在4月底表示,即使疫情相关的限制令5月份就逐渐被解除,房价也不会马上停止下跌,最早也要到9月~12月才会开始回暖;然而,他还补充道,如果出现第二波疫情高峰,以致于限制令被迫延长至半年之久,那么未来一年澳大利亚房价将暴跌30%,其中大部分下挫会发生在悉尼和墨尔本。

克里斯托弗表示,限制令会持续多久,目前还是未知数,但几个首府城市的租房市场遭到重创的局面已无法避免。他说:“我们将看到空置率大幅上升,同时租金下降。”

SQM的每周租金数据显示,近来悉尼和墨尔本的平均租金分别下降了5%和2%,克里斯托弗预测,受疫情影响“全国出租房的空置率会翻一倍,这对租户来说是件好事,但对房东而言就未必了。”

利好:疫情缓和,利率、汇率均处低谷

根据约翰斯·霍普金斯大学的统计数据,或许是得益于四面环海的特殊地理位置,澳大利亚的疫情相对其他主要经济体而言并不严重,目前总的确诊人数为6779人,其中5782人已治愈,93人死亡。

数据显示,4月11日起至今,澳大利亚每日新增确诊人数均未超过100人,而最近三天(4月29~5月1日)分别只有8、14、12人,仅从已有的数据上看,其第一波疫情已基本得到控制。

墨尔本房地产经纪公司Kay & Burton合伙人兼国际部总监米捷(Jamie Mi)对第一财经记者表示:“当地政府这次对疫情的控制做得不错,目前人心稳定,经济虽然难免也会受到很大影响,但比起其他主要经济体而言,情况已经很好多了。”

她认为,从短期来看,疫情对澳洲的房产确实有影响,但也意味着房源的价格会变得更加合理,“如果疫情能在接下来两个月得到完全的控制,而不会出现第二波高潮,那么年底就可能会看到高端市场的复苏”,同时,未来两年也会吸引更多的海外客户入场。

她还表示,由于当前澳元的汇率仍处于低位,不少亚太地区和美国的客户都在关注当地的高端房产,觉得现在是“换汇转型为房产的好时机”。

事实上,受经济等因素影响,澳大利亚央行近年来屡次降息,也使得澳元对美元的汇率一直处于下行通道。2013年时,澳元对美元还是1比1左右,但现在只有0.6418,今年3月19日甚至一度跌至0.55,为2003年以来的最低。

较低的汇率可以吸引海外投资者,而接近为零的央行政策利率(0.25%)则可以刺激国内的购房者入场。

IQI澳大利亚佩斯分行董事总经理Lily Chong对第一财经记者表示,当前的澳大利亚房市可谓是喜忧参半,有的卖家进入恐慌性抛售模式,有的买家成功抢到了便宜货,也有些人则是按兵不动。Lily Chong认为,目前处于较为有利位置的购房者,是那些有稳定工作和存款的人,由于借贷成本处于有史以来的最低点,他们在进入市场和讨价还价中都可以占据上风。

投资者关注“价廉物美”的地区

CoreLogic的报告显示,悉尼目前仍然是澳大利亚房价最贵的大城市,其房价的中位数近89万澳元(约合397.8万人民币),其次是墨尔本约69.5万澳元和首都堪培拉62.7万澳元,而其他几座大城市,比如布里斯班、阿德莱德、珀斯等均在40~50万澳元之间。

居外网提供的询盘数据显示,墨尔本已超过了悉尼排在了第一位,布里斯班排在第三,西澳地区的珀斯则排在第六位。

奇米尔对第一财经记者表示,与东海岸的竞争对手悉尼相比,墨尔本吸引了更多的中国买家,同时昆士兰州东南部也越来越受到中国买家的青睐,“2020年第一季度受疫情影响,居外网用户对澳大利亚房产的询盘量与去年同期相比下降了14%,但3月份环比2月份上升15%。最近由于澳元汇率相对人民币、港币和新加坡元贬值很大,按揭利率创新低,吸引了不少海外买家。据澳洲开发商反映,3月以来海外买家活跃度有所增加。”

Lily Chong称,珀斯可能是澳大利亚当前最具投资潜力的城市之一,不仅受到华人投资者的青睐,也受到日本投资者的欢迎。她说:“十几年前,珀斯的房价中位数曾是澳大利亚各州首府城市中最高的。不过,房价在过去5年中经历了必要的调整,加上去年10月起,当地政府为了刺激房市推出了印花税减免计划,使得购房成本大幅降低,因此现在是一个不错的投资机会。”

Lily Chong认为,与其他金融资产类别不同,房地产有着生活必需品的属性,因此波动较小,“从历史上看,不管亚洲金融危机、互联网泡沫、08年金融危机之后,(澳大利亚的)房地产始终引领着经济的反弹。危机过后,经济会复苏,我们会重新回到正常的生活。”



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