网易首页 > 财经频道 > 正文

多城地王难解套 厦门合肥南京是“重灾区”

2020-05-01 10:35:30 来源: 时代周报 举报
0
分享到:
T + -

(原标题:多城地王难解套,房企计提存货跌价,厦门合肥南京是“重灾区”)

多城地王难解套 厦门合肥南京是“重灾区”

图片来源:视觉中国

随着4月过去,A股上市房企发布2019年年度报告的指定动作步入尾声。在回顾过去一年的业绩时,规模、营收、利润、负债等关键指标无疑最受关注。

但在这些常见指标之外,存货跌价准备一栏的数据也是一张“晴雨表”。所谓的存货跌价准备,是指在中期期末或年度终了,如由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因,使存货成本不可以收回的部分,应按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取,并计入存货跌价损失。

换句话来说,就是由于存货的可变现净值低于原成本,而对降低部分所作的一种稳健处理,也是对潜在亏本项目做的一种处理。时代财经发现,在存货跌价准备一栏,不少A股房企披露了具体项目,这些项目中不少是曾经的地王或高价地,这也在一定程度反映出房企为曾经的“疯狂”所付出的代价。

厦门、合肥高价地难解套

龙头房企万科2019年旗下项目存货跌价准备为29.9亿元,万科为此进行了计提。这也直接拉低了万科的利润水平,其中影响报告期内税后净利润11.4亿元,影响归属于母公司股东的净利润7.8亿元。

万科年内被计提存货跌价准备的项目一共14个,其中涉及金额最大的是合肥未来之光,一共8.5亿元,这也是该项目第一次“入选”。

据时代财经了解,合肥未来之光是万科于2016年9月23日获得,总价48.8亿元,楼面价11249.94元/平方米,溢价率230%,刷新了当时肥东区的成交单价和成交总价双纪录。

但房天下数据显示,该项目在调控严格的2019年售价持续走低,高层的平均售价从原来的1.5万元/平方米跌至1.45万元/平方米、1.4万元/平方米、1.35万元/平方米,利润空间在进一步压缩。

另一个新增的项目为厦门白鹭郡项目,这同样是高溢价地块。2016年8月,万科以21.22亿元竞得X2016P02地块,楼面价为22336.84元/平方米,溢价率242.26%,X2016P03地块楼面价为22169.49元/平方米,溢价率97%。

早在2018年该项目就因为一场降价风波成为舆论焦点,彼时报道称,厦门白鹭郡90平方米联排徽派别墅从原来的450万元/套腰斩至278-298万元/套。此后又传出“厦门白鹭郡因降价对前期业主退款”的消息,但最后被万科澄清。2019年期间厦门白鹭郡的起价为308万元/套,依然比最初的450万元/套要低。

保利地产的计提存货跌价准备名单中,也有来自合肥、厦门的项目。参考目前市场价格状况和项目实际销售情况,保利地产对开发项目可变现净值进行测试后,对合肥保利海上明悦、厦门保利同安新城通福路项目计提跌价准备10.48亿元;大连保利西海岸销售转销跌价准备517.41万元,新疆中航项目本期销售转销跌价准备260万元。

其中,合肥保利海上明悦、厦门保利同安新城通福路项目在2018年就曾经被计提存货跌价准备。合肥保利海上明悦是2016年拿下的瑶海区单价地王,总价19.44亿元竞得,溢价率383.33%,住宅楼面价为1.22万元/平方米,项目至今未入市,与其相邻的禹洲郎溪上里已经亏本上市,目前售价仅15000元/平方米,而当初拿地楼面价为1.02万元/平方米。

厦门保利同安新城通福路项目由两地块组成,2017年拿地楼面价均超过3万元/平方米,但与其同一片区的恒亿商品湾在售均价为2.53万元/平方米。

2016年和2017是中国楼市的高光时刻,各大开发商在规模的追逐赛中拿地异常狂热,导致各地地王纪录频繁被刷新。合肥、厦门两个二线城市表现尤其突出,面粉贵过面包成为了常态。

但2018年下半年开始收紧的宏观调控,打乱了不少开发商的预期,曾经的地王、高价地面临着无利可图的困境。如合肥唐宁府楼面价为18150元/平方米,平均售价为25770元/平方米;合肥建发雍龙府楼面价为18750元/平方米,平均售价为23800元/平方米。

至于厦门,目前岛外被套的高价地接近三十个。亏本入市的雅居乐御宾府,楼面价25154元/平方米,目前高层均价2.9万元/平方米,融侨铂樾府楼面价38345元/平方米,目前高层均价3.81万元/平方米。仍未入市的海投白鹭湾、海投自贸国际、禹洲2017TP03地块,楼面价都超过了3万元/平方米。

“整体来说,现在这些被套的项目很难短时间内解套,因为政府还在严格遵循房住不炒,短时间内厦门房价快速上涨可能性很低。”厦门新景祥总经理张建表示。

南京“地王”入市周期超长

而另一个二线城市南京对于很多拿了高价地的房企来说也是一个泥潭。以荣盛发展为例,2019年该公司列报计提存货跌价准备3.7亿元,包括11个项目,其中南京多达5个。

五个南京项目中,涉及金额最大的是龙池御府,计提存货跌价准备1.02亿元。该项目于2017年9月20日被荣盛以总价8.3亿元拿下,楼面价8972元/平方米,配建2.64万平方米保障房,去年12月首开销许均价17715-18253元/平方米。

金额次大的是南京保利荣盛合悦,2017年1月12日拿地价为9647元/平方米,2018年12月首开销许均价15205元/平方米。2019年8月出现降价,均价下跌至14944元/平方米。

从售价来看,两项目存在一定的盈利空间。但是,两项目均需要现房销售,现房销售相当于将开发周期拉长了,期间产生的成本费用也将相应增加,这或许直接导致了两项目被计提存货跌价准备。

2016年,即使在双限政策下,南京依然出产了最多总价地王,全国总价地王前十中的一半都来自南京。这意味着,荣盛发展只是其中一员。

据时代财经了解,2016年葛洲坝拿下的南京地王——葛洲坝南京中国府成交楼面地价45213元/平方米。由于限价,该项目时隔三年才入市,尽管6.4万元/平方米的销许价格创下南京楼市新高,但也只是处于微利甚至无利的状态。

中南建设2016年5月13日拿下的中南熙悦,楼面价为19195元/平方米,今年3月30日首开销许均价为30195元/平方米,距离拿地近四年。

此前,易居中国南京市场总监周颖在接受采访时曾表示,“到目前为止,南京大概有40多幅地块近两年肯定不会有太多盈利,很大程度上是亏损的局面。”

金科股份2019年房地产开发项目存货跌价准备一共10.28亿元。这当中,重庆金科公园王府、安徽海昱东方、都荟大观,四川金科东方雅郡、双楠天都、金科天宸、金科集美天宸,山东东方博翠,江西金科集美公馆项目分别计提存货跌价准备4653.24万元、1.64亿元、4817.8万元、2995.18万元、1275.78万元、3643.9万元、2780.58万元、5.21亿元、9442.38万元,合计计提存货跌价准备9.81亿元。

这9个计提项目影响金科股份2019年度净利润减少9.81亿元,影响少数股东损益减少2541.57万元,影响归属于母公司所有者的净利润减少9.56亿元。

金科股份此前表示,上述9个项目计提原因是预计这些项目不好卖或者已经出现降价。

时代财经获悉,计提金额最多的山东东方博翠,2017年8月拿地楼面价为14426元/平方米,房天下数据显示,直至2020年1月,该项目均价仍为2.7万元/平方米,但受疫情影响,2月开始已经下降至2.45万元/平方米。

中南建设的三个计提存货跌价准备项目则位于三四线城市,包括营口中南世纪城项目、青岛海湾新城项目、寿光房地产项目,期末跌价准备分别为5137.92万元、2439.18万元、1543.21万元。

绿地的计提存货跌价损失金额也达到23.31亿元,但绿地并没有提供具体项目信息。据绿地介绍,计提的存货跌价损失中,海外项目因销售周期和开发周期加长,导致成本增加及折现时间加长,共计提跌价减值损失11.01亿元;境内项目因政府调控限价等原因计提跌价减值损失12.08亿元。年报显示,2019年绿地海外地区表现并不好,实现营业收入33.56亿元,同比减少了51.48%。


限时特惠:第一季8节直播课199元!在活动报名期间,推荐朋友成功报名的学员可在第二季课程中享受7折优惠!

购买方式:

第一步:

扫描下面的付款码付款:

购买直播课程,请扫码支付199元。

(如您是客户端用户,请将本文分享到微信打开,或保存图片/截图在微信打开,再在微信客户端进行支付。)

(微信付款码)

(支付宝付款码)

第二步:

添加网易财经后厂村小仙女微信进行报名登记(如遇交易问题,也可直接添加小仙女微信进行咨询)

完成付款后,请扫描下面的二维码,添加网易财经官方微信“后厂村小仙女”,把付款成功的截图发给小仙女,收到截图后,小仙女会为您进行正式报名登记,并将在开课前向您发送直播课程参与方式。

(特殊提示:如您在晚10点-早9点之间下单,可能会遇到延迟回复的情况,仙女也需要休息哦~)

netease 本文来源:时代周报 责任编辑:王晓武_NF
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 热点
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 科技
  • 军事
  • 汽车

人民锐评:马保国闹剧,该立刻收场了

新闻 马保国 武德
| 人民网-人民日报
15小时前
191233 跟贴191233

威斯康星州最大县完成重新计票:拜登优势不减反增

新闻 拜登 重新计票
|
界面新闻
18小时前
3896 跟贴3896

指责宾州出现“选票操纵”,特朗普发推:1126940张选票凭空产生

新闻 唐纳德·特朗普 拜登
|
环球网
13小时前
8641 跟贴8641

澳大利亚官员:中方“毁灭性打击”

新闻 中国 澳大利亚
|
观察者网
1天前
27785 跟贴27785

借2万还60多万还不够 85后白领卖车还欠亲友10多万

新闻 高利贷 孙磊
|
南方Plus
10小时前
4250 跟贴4250

刑拘!31岁男子强奸卧病在床60多岁妇女,曾因强奸罪获刑10年

新闻 强奸罪 强奸
|
生活报
7小时前
1 跟贴1

福建莆田两车碰撞致9死7伤,死者多为附近打零工的菜农

新闻 莆田 莆田市
| 新京报
13小时前
2723 跟贴2723

日媒惊叹:165个国家,中国北斗导航精度已超过美国GPS

新闻 北斗卫星 gps
|
每日经济新闻
1天前
2706 跟贴2706

嫦娥五号踩了脚太空“刹车”顺利进入环月轨道 “近月制动”究竟

新闻 嫦娥五号 探测器
|
央视新闻客户端
3小时前
2 跟贴2

TikTok网红为何能告赢特朗普?是字节跳动的精心安排?

新闻 唐纳德·特朗普 tiktok
|
观察者网
4小时前
497 跟贴497

特朗普花费300万美元在威斯康星州最大的县进行重新计票 却使拜登

新闻 拜登 唐纳德·特朗普
|
央视新闻客户端
3小时前
45 跟贴45

河南一女纪委书记被抛尸黄河案疑点重重 失踪多日却无人报案$2020

新闻 原阳县 中牟县
|
陕西法制网
18小时前
122741 跟贴122741

伊朗顶级核科学家遇袭身亡 被认定领导秘密核武项目

新闻 国防部 伊朗
|
界面新闻
1天前
106451 跟贴106451

伊朗常驻联合国代表警告美以:将采取一切措施保护该国人民

新闻 伊朗 联合国
|
环球网
19小时前
0 跟贴0

家属回应金龙泉创始人术后脑死亡:耳鼻喉医生做脑外科手术,医院

新闻 金龙泉 脑死亡
|
梨视频
2天前
47312 跟贴47312

路透社记者称中国媒体“暗示”新冠病毒或来源于国外,赵立坚:病

新闻 病毒 赵立坚
|
环球时报-环球网
1天前
0 跟贴0

没错 美国人已经在讨论“清算特朗普”了

新闻 唐纳德·特朗普 拜登
|
参考消息
2天前
23453 跟贴23453

嫌哭声太吵?日媒:将男婴尸体放冰箱冷冻,中国籍男女在日被捕

新闻 中国籍 尸体
|
环球网
1天前
31 跟贴31

中国正式宣布!对澳实施临时反倾销措施 澳商人郁闷了

新闻 澳大利亚 反倾销
|
每日经济新闻
2天前
3738 跟贴3738

第一观察|习主席东博会致辞释放了什么信号?

新闻 习主席 东博会
|
新华网
9小时前
646 跟贴646

殡仪馆工作人员与马拉多纳遗体自拍,解雇后收到死亡威胁

新闻 马拉多纳 遗体
|
澎湃新闻
2天前
10 跟贴10

和马拉多纳遗体合影后,殡仪馆员工道歉:瞬间做出拍照决定,请求

新闻 佩卢西托 费尔南德斯
|
环球网
1天前
0 跟贴0

离开白宫后,“第一女儿”伊万卡一家有了新去向

新闻 伊万卡 唐纳德·特朗普
|
环球时报
1天前
3821 跟贴3821

丹麦首相为“水貂门”含泪道歉但坚持扑杀,被批“鳄鱼眼泪”

新闻 丹麦 弗雷德里克森
|
澎湃新闻
1天前
0 跟贴0

超40万人!俄罗斯军队开始大规模接种新冠疫苗

新闻 疫苗 接种
|
新华国际
21小时前
1045 跟贴1045

林民旺:印度这次封杀中国APP实属突然

新闻 印度 中印
|
环球网
1天前
0 跟贴0

科学家证实发现第二颗“迷你月球”:约小汽车大小

新闻 月球 地球
|
中国新闻网
1天前
9 跟贴9

被问急了?特朗普告诉曾被他嘲笑过的记者:别那样跟我说话,我是

新闻 唐纳德·特朗普 美国总统
|
环球网
1天前
5 跟贴5

统计:韩国人口情况堪忧 已连续11个月自然减少

新闻 韩国 总人口
|
中国新闻网
1天前
3 跟贴3

一家神秘公司 变身拜登政府“干部储备中心”?

新闻 拜登 国务卿
|
环球网
2天前
7 跟贴7

被特朗普“搅局”四年,“第四权力中心”——美国政治游说业又“

新闻 唐纳德·特朗普 拜登
|
红星新闻
1天前
13 跟贴13

12个小时无人理、救护车半小时后才到?马拉多纳律师要求彻查其死

新闻 马拉多纳 遗体
|
环球网
1天前
0 跟贴0

外媒:马拉多纳朋友透露,他曾想过对自己遗体做防腐处理

新闻 佩卢西托 张晓雅
|
环球网
1天前
5 跟贴5

韩国法院定性“N号房”为犯罪集团 主犯获刑40年

新闻 犯罪 法院
|
中国新闻网
1天前
10 跟贴10

美12月死亡病例或超30万 拜登促居家,特朗普却……

新闻 拜登 唐纳德·特朗普
|
中国新闻网
1天前
108 跟贴108

印媒报道巴基斯坦总理批准化学阉割强奸犯后,印度网友开始自黑

新闻 巴基斯坦 印度
|
环球网
2天前
2181 跟贴2181

研究:日本菊头蝙蝠身上发现类似新冠的病毒,相似度达80%

新闻 病毒 蝙蝠
|
澎湃新闻
2天前
0 跟贴0

韩军向“萨德”基地运设备引发抗议,有居民试图“跳楼”示威

新闻 韩军 萨德
|
澎湃新闻
1天前
10 跟贴10

印度一架米格-29k战斗机坠毁,一人失踪一人获救

新闻 战斗机 米格
|
环球网
1天前
3 跟贴3

美国纽约一车辆超速行驶撞上纪念碑 致1人死亡

新闻 超速行驶 货车
|
中国新闻网
1天前
10 跟贴10

4年3962万!勇士官宣签下悍将,能不能进西决就看他了?

篮郭先生
2020-11-28 23:43:32

土耳其背信弃义,出动上万战车猛扑俄军阵地,一顿暴揍后立马怂了

辰龙军事
2020-11-27 15:21:06

中国股市:周末又一重大利空确认,下周注定继续迎来崩盘式下跌?

乐喵娱乐
2020-11-28 19:03:52

情况有变?华为正式就鸿蒙OS发声,花粉可能要失望了

飞少娱乐
2020-11-28 10:13:58

国内又出现一座“空城”,房价降了一大半,问题到底出现在哪?

巧谈大楼市
2020-11-28 22:00:51

不可思议!这篇全篇脏话的文章竟然发表了

材料科学与工程
2020-11-28 04:41:16

妹子在外面坐姿吧不要这么粗鲁啊,还是矜持点,这看着好尴尬啊。

大分享
2020-11-28 11:24:51

中美俄最大敌人浮出水面,各国必须齐心协力,做好“恶战”的准备

铁血论古今
2020-11-26 18:26:05

以伊朗现在的军事力量,能打得过以色列么?

农夫史记
2020-11-28 23:08:19

看守所里真的有“牢头狱霸”吗?

佣兵敢死队
2020-11-29 00:10:02

日语为何没有亲戚,它不是源自古代中国吗?专家:我们错了上千年

寄史闲赋
2020-11-27 06:30:02

辛巴为燕窝事件道歉:所涉燕窝退一赔三;身家2250亿杨惠妍蝉联中国女首富;百度回应阿里腾讯暂停收购爱奇艺股份谈判丨邦早报

行业快报
2020-11-28 21:14:23

地球的肺动脉亚马逊河,动物的天堂却是人类禁区,究竟有多恐怖?

星辰大海路上的种花家
2020-11-27 23:02:55

特朗普:拜登只有证明自己的8000万选票合法,才能入主白宫

观察者网
2020-11-28 15:30:59

平定太平天国后,慈禧问了一问题,曾国藩就断定:大清50年内必亡

玟书爱娱乐
2020-11-27 13:10:40

南京大屠杀时,日军奸污妇女到什么程度?一位伙夫的经历令人心痛

草莓老师说历史
2020-11-17 09:23:53

俗语:“眉毛一根长,能抵万担粮”是什么意思?眉毛和寿命有关?

小小地球村
2020-11-28 18:44:58

王晓晨:全班除自己都火了,本以为是玩笑,看到合照才知所言非虚

社会de记忆
2020-11-25 09:00:35

“欺骗”消费者多年,原厂早已关闭,“模仿”南极人圈钱数十亿

偷走你满目温柔
2020-11-27 23:53:53

斩获超7000万点赞!她是让曼联也仰望的体育短视频顶流

体育产业生态圈
2020-11-28 21:34:13
2020-11-29 05:12:59
+ 加载更多新闻
×

【TED】机器会抢走我们的工作吗?

热点新闻

态度原创

网易号

查看全部
阅读下一篇

返回网易首页 返回财经首页