重磅！基础设施REITs来了！聚焦新基建等7大领域

（原标题：重磅！基础设施REITs来了！聚焦新基建等7大领域，对房地产有何影响？）

4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），并出台配套指引。根据《通知》，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。

具体来看，涉及仓储物流、收费公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理、信息网络、战略性新兴产业集群、高科技园区和产业园区等方面。

围绕政策聚焦重点以及受益板块，中国证券报记者第一时间梳理了七大要点。

要点一：聚焦新基建等七大领域

先来看看什么是REITs？

华泰证券表示，REITs是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。

证监会有关负责人指出，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发，是贯彻落实党中央国务院关于深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度等决策部署的具体步骤，也是支持国家重大战略实施、深化金融供给侧结构性改革，提升资本市场服务实体经济能力的举措。

《通知》对基础设施REITs试点项目提出如下要求：

华泰证券表示，由于基础设施资金投入量大，回报周期长，对政府和企业而言，大量的存量资产无法及时变现，沉淀了大量资产。通过推行基础设施公募REITs，可以盘活基建领域的存量资产。通过将缺乏流动性的基础设施存量资产转化成流动性强的金融产品，提高资金的利用效率，从而形成一个良性循环，基础设施资产的流动性和盈利能力都可以得到较大提高。

“未来新基建REITs（物流、数据中心、医疗健康等行业）或成为下一个行业增长点。”戴德梁行资产证券化业务负责人杨枝日前在接受媒体采访时表示。

要点二：化解地方政府债务风险

权威人士指出，能否盘活固定资产，形成经济牵引力是目前需要解决的最大现实问题。通过REITs进一步拉动投资，可以盘活基建领域的存量资产。值得关注的是，REITs可能是化解地方政府债务最有效的手段，可能也会成为未来地方政府城投平台的转型之路（城投公司转型为REITs管理人）。

另据业内人士分析，地方政府债务不断扩大，其中较大比例用于基础设施建设，通过资产证券化的方式可以把存量资产变成能够流动的证券，有效化解地方债务问题。

要点三：疏通储蓄转化为投资的通道

权威人士指出，对比境外市场，REITs可能成为未来疏通储蓄转化投资通道最重要的路径，成为居民抗通胀资产最主要的配置方向。

招商证券表示，目前房地产状况加大居民对第四类资产（REITs）的需求，急需引导不动产投资进入价值投资通道、提前建立对冲未来住宅市场需求下行带来资产贬损风险的机制。

首先，股票和债券市场具备一定的流动性吸附能力，但显然难满足居民资产配置多样化需求；

其次，REITs持有的不动产更多是经营性物业，具备创造现金流能力，有利于引导不动产投资进入价值投资的通道，对房地产行业长期稳定发展具备重要意义；

再者，推进REITs有利于倒逼开发商提升资产管理能力和往存量运营转型，降低和提前对冲未来城镇化进入成熟阶段后住宅市场需求回落带来的资产贬损风险。

要点四：REITs指数将成为重要的资产价格指数

REITs是资本市场最重要的工具之一，直接体现为链接最根本的实物资产（土地、固定资产）与资本市场的工具，为固定资产提供定价，为银行最根本的抵押物（土地）提供价值锚定。REITs指数未来将成为中国最重要的资产价格指数。

业内人士分析，REITs产品的设计初衷是为投资者提供获取稳定现金流收益和持续资产增值的投资机会，而稳定现金流收益来源于“双重稳定性”，即物业成熟稳定性和分配比例稳定性。

与此同时，REITs具有被动投资属性，不依赖于频繁交易来获取主动投资收益，而强制性高比例分红也抑制了REITs利用留存资金进行扩张的冲动。

与投机型投资者“追涨杀跌”模式不同，REITs更具备长期价值发现能力，即当不动产因价格大幅下跌或上涨导致投资价值变化，在内部治理与投资驱动下，REITs的收购或处置不动产的行为会起到有效平衡不动产二级市场供需关系的作用，从而稳定不动产价格。

要点五：不会对房地产构成影响

证监会有关负责人指出，从基础设施领域突破REITs是比较好的选择，中国形成了大量优质的基础设施项目；通过REITs进一步拉动投资；尤其在当下房地产调控的前提下，REITs不会对房地产构成影响。

中信证券资产证券化业务条线执行总经理俞强表示：“对于公募REITs和房价、房地产调控到底是什么关系，我们必须要理清楚。”

首先，从底层资产来说，商业物业、基础设施、租赁住房与居民住宅毫无关系；

其次，公募REITs专业的管理人一定是低买高卖的，能够做到平抑市场波动；

第三，房地产体量非常大，早期的公募REITs体量相对有限，不会对房地产市场，特别是住宅市场构成实质的扰动；

最后，即使没有公募REITs，一些有住宅开发业务的企业，也会拿商业物业销售到市场，公募REITs恰恰为市场提供了途径，为监管提供了量化、透明化、体系化管理的渠道，对于市场的规范和发展更有帮助。

另有业内人士指出，境外市场经验表明，推行REITs有助于降低不动产市场价格波动性，不会助推住宅价格非理性上涨。

要点六：REITs结构将进一步调整

权威人士指出，从美国等国际市场分析，REITs法律结构也是逐步完善、不断迭代的，无论是信托制、基金制还是公司制，都需要结合当时法律环境、制度环境因应作出选择。基础设施REITs试点方式是基于当下法制环境下作出的相应设计，结合目前交易方式、投资者结构以及监管条件的安排，随着证券法体系的完善。REITs结构也将会进一步调整。

招商证券详细介绍了美国REITs的发展历程：

来源：招商证券研报

要点七：建议试点范围扩至住房租赁以及商业地产

权威人士建议，REITs试点尽快放开到住房租赁以及商业地产，为租购并举政策提供支持，也为传统房地产企业提供转型之路。

另有业内人士指出，疫情影响下，市场非常渴求逆周期的管理工具，REITs试点应尽快放开到住房租赁以及商业地产，加大对住房租赁企业的金融支持力度，鼓励地方政府出台优惠政策。推动租赁市场发展，需要政府从土地、税收、金融等多方面推出更多的优惠举措。

“现在的投资人大部分对写字楼和商业物业的公募REITs最感兴趣。”招商基金机构资产管理部副总监万亿此前表示，预期后续方案也将倾向于以基础设施和长租公寓为主。（昝秀丽）