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全国4月首套房贷平均利率跟随LPR下调 为何沪深微涨

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全国4月首套房贷平均利率跟随LPR下调 为何沪深微涨

4月24日,有机构报告称,2020年4月(数据监测期为2020年3月20日-2020年4月19日),全国首套房贷利率平均为5.42%,环比下降3个基点。不过一线城市房贷利率变化方向不一。首套房方面,北京首套房贷款维持上期利率水平,广州环比下调8个基点,上海和深圳分别环比上涨4个基点和2个基点。

当前新增房贷利率都与LPR(贷款市场报价利率)挂钩,从近半年来看,LPR一直呈下降趋势,上海、深圳两地首套房利率是否出现了上行?新京报记者4月24日咨询深圳、上海两地工行,均称无变化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,之前上海地区首套房贷都是向下减点,目前大环境是利率下行,且房贷额度很充足,银行没有动机加点。也有业内人士分析称,深圳、上海近期市场热度较高,为稳定房地产市场发展,所以银行会向上微调首套房贷利率。

上海深圳房贷逆势“加息”?

全国4月首套房贷平均利率跟随LPR下调 为何沪深微涨

根据中国货币网公布数据显示,今年2月、4月LPR有过两次降息,3月未变。其中与多数房贷利率挂钩的5年期以上LPR,两次分别下行5个基点、10个基点,4月20日最新一次报价为4.65%。

新京报记者4月24日分别咨询了上海、深圳两地的工行。上海工行一位信贷人士称,首套商贷利率为4.65%(3月时是在当月LPR报价基础上减10个基点),二套房利率最低是在LPR基础上加60个基点。深圳工行一位信贷人士表示,从年初到现在,一直执行首套房利率在LPR基础上加30个基点,二套房利率在LPR基础上加60个基点的政策,按最新报价看,分别为4.95%、5.25%。

为何有加有减?公开资料显示,2019年8月LPR报价机制改革前,上海房贷利率普遍在原基准利率基础上还有折扣,而其他城市多为基础利率上浮。为延续前期利率,LPR改革后,上海不少银行对首套个人住房利率执行向下减点政策。

在2019年10月新增房贷利率正式挂钩LPR时,上海是国内一线城市中,唯一一个首套房贷利率向下减点的,要求利率不低于相应期限LPR减20基点。

不过,各地区和银行的房贷利率也都随着LPR报价动态调整。去年10月时,5年以上LPR是4.85%,当时上海首套房利率往下减20个基点为4.65%,随着LPR持续下行,到今年4月,5年以上LPR报价已经降到4.65%。“此前上海因为很多原因,本身利率就比较低,当前上海最低利率和LPR利率已经持平了,这个时候不能再推行负基点的政策了,最低也只能按LPR基础利率走了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

业内人士:银行加息动因不足

银行会不会改减点为加点?严跃进认为,目前大环境是利率下行,且银行房贷额度在上半年普遍是充足的,为了拼贷款规模,银行也没有动机加点。

但也有业内人士分析称,上海、深圳两地银行房贷利率上行,或与近期市场较热有关。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,政策要求首套房房贷利率不得低于相应期限内LPR的报价,这是全国统一的基本要求,具体还要看各城市政府和银行的最后定价。目前LPR是处于下行状态,大多数城市的首套房贷利率也是随之下行的,但是深圳、上海近期市场热度较高,为稳定房地产市场发展,所以银行会向上微调首套房贷利率。

近日,深圳、上海两地相继明确严禁经营贷违规流入楼市。诸葛找房数据研究中心对此分析称,上海和深圳作为一线城市,都存在一定的擦边球行为,受深圳影响,上海也跟进政策,严查资金违规流入房地产市场。2020年3月,上海二手住宅成交14889套,相比1月增加3655套,相比2019年12月减少4423套,虽受疫情影响,但市场恢复较快,成交量处于历史较高水平。为确保房地产市场的平稳健康发展,现严查资金违规流入房地产市场,保护刚需,坚持“房住不炒”。

目前南宁房贷最“贵”

以国内城市房贷利率水平横向对比,当前上海首套房贷利率相对较低,为4.65%。综合融360和易居研究院的统计,南宁是全国房贷利率最高城市,为6.06%。

这和前期制定的加点幅度有关。从易居研究院此前统计的数据看,中山、无锡、苏州、郑州、南宁等20余城市的首套房贷利率都是在LPR基础上加超100个基点。四个一线城市中,北京对首套房贷利率在LPR基础上加55个基点,深圳加30个基点,广州要求不得低于相应期限LPR报价。

不过纵向对比来看,以100万房贷、等额本息偿还30年计算,5年期以上LPR每下降5个基点,月供额约减少30元。以4月5年期以上LPR报价4.65%计算,月供将从5216.47元减少至5156.37元。

中信证券固定收益首席研究员明明表示,在降成本目标下,LPR报价仍处在下行的通道之中。通过2020年以来LPR报价的历史,1月和3月降准落地、资金利率大幅下行都难以引导LPR下行,后续LPR要继续下行则需要进一步降息,包括公开市场操作利率和存款基准利率。

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