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红星美凯龙的地产野心:房地产成真正“主业”

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日前,红星家具集团旗下的广东弘敏企业管理咨询有限公司受让融创持有的金科股份11%的股权,价格为47亿元。此举不仅暂时解除了金科多年来的股权危机,也给双方的合作带来想象空间。

红星家具集团的实际控制人车建兴、车建芳,正是知名家居品牌红星美凯龙的创始人。

21世纪经济报道调查发现,早在2009年,车建兴旗下的“红星帝国”就开始涉足房地产业。如今,除对金科的股权投资之外,“红星系”横跨住宅地产开发、商业地产、房产经纪、精装修等多个领域。根据易居克而瑞的统计,2019年红星地产的销售规模达到601亿,排名第58位。“红星系”的商业地产品牌爱琴海,则已经进驻全国80多个城市。

相比之下,作为“老本行”的家居业务,去年实现营业收入164.69亿元。虽然取得了15.7%的增幅,但在业务比重上,明显不及房地产,且其中还有近半数来自于自营商场的运营。有业内人士评价,“房地产才是红星美凯龙真正的主业。”

作为一个隐形“地主”,红星美凯龙的地产版图有多大?其投资房地产的逻辑是什么?

横跨多个地产领域

作为目前中国最大的连锁家居运营品牌创始人,车建兴于1986年开始创办家居作坊。1996年开创了家居商城连锁经营模式后,红星美凯龙开始快速发展。

2015年6月,红星美凯龙家居集团股份有限公司(美凯龙家居)在香港挂牌上市,2018年1月,美凯龙家居在上交所上市。美凯龙家居也成为家居业首家登入A+H股的上市公司。

工商信息显示,美凯龙家居的控股股东为红星美凯龙控股集团,这是车建兴旗下的旗舰公司。但在红星美凯龙控股集团旗下,上市公司的业务和资产仅占一小部分,最大的业务板块是上市体系之外、从事房地产业务的上海红星美凯龙房地产集团有限公司,即红星地产。

官方信息显示,红星地产成立于2009年,确定了BSH(开发+销售+持有)的开发模式。2013年,红星地产成立商业地产品牌红星商业,从事城市综合体及购物中心的开发和运营。2018年,红星商业正式启用“爱琴海集团”作为新的商业管理品牌。

近些年,依托经营家居门店和自建家居商场的资源优势,红星地产在各地获取大量商业用地和综合类用地,这也有力促进了其房地产业务的发展。

官方信息显示,目前,爱琴海购物公园已经布局80多个城市,在多家机构评出的商业地产品牌榜单中,爱琴海稳居前20。

住宅业务方面,红星地产已打造出住宅产品线红星天铂。近几年,通过单独或联合拿地的方式,红星地产获取大量住宅用地。目前,红星地产的住宅业务已布局50多个城市。

根据易居克而瑞的数据,2015年红星地产实现145.1亿元的销售金额,排名第69位。到2019年,红星地产实现销售额达到601.1亿元,排名升至第58位。

红星美凯龙对房地产业务的兴趣,还体现在房地产经纪业务上。2019年8月,红星美凯龙控股成立并在上海宣布成立子品牌“美凯龙爱家”,正式进入房地产经纪行业。据介绍,红星美凯龙已筛选出100家门店,并预计会在三个月内落实百家门店。

另外,红星美凯龙曾于2016年12月投资商业地产O2O公司好租科技,持股2.26%,但公司已在2020年撤出这笔投资。

逆势布局“上游”

在红星美凯龙传统的家居连锁经营业务中,通过不动产经营管理获得的收入,也是其重要的收入来源。

公告显示,截至2019年末,美凯龙家居经营87家自营商场,总经营面积774万平方米。另有250家委管(委托管理)商场,12家通过战略合作经营的家居商场。在美凯龙家居去年实现的164.69亿元收入中,自营商场的租赁及管理收入为77.99亿元,占比47.4%。

有上海房地产界人士向21世纪经济报道表示,“红星美凯龙作为一家传统的家居卖场,本身有很强的商业地产属性。如果通过其业务占比来看,这就是一家房地产企业”。

知名地产分析师严跃进向21世纪经济报道指出,作为房地产的下游行业,近几年,家居行业的竞争日趋激烈,利润被摊薄,且业绩容易出现波动。为规避风险,并拓展收入来源,很多公司开始将业务向上下游延伸。

近几年,红星美凯龙也沿着这一逻辑进行布局。

自2015年以来,红星美凯龙就先后投资儿童家居O2O品牌酷漫居、智慧停车品牌停简单、VR家装平台打扮家等企业,力图打通下游。

在行业上游,红星美凯龙与房地产的“捆绑”不断加深。从2014年10月开始,红星美凯龙为房地产项目提供部分产品的集采供应,探索精装修业务。2016年,红星美凯龙拟通过与知名房地产开发商、酒店等的合作,将精装修业务进一步做大。

前述与金科的股权合作,也被认为有助于双方在传统住宅业务,以及生活服务、科技产业(园区)投资运营、文商旅等相关产业的深入合作。

严跃进表示,考虑到房地产与家居的产业协同性,这种“捆绑”无可厚非。但需要注意的是,在本轮牛市过后,房地产市场进入下行通道,行业竞争趋于白热化。对于规模尚未做大,且又缺乏核心竞争力的企业来说,风险不可忽视。此外,房地产的上下游行业也会难免受到影响。

大公国际此前的一份报告指出,红星地产较多土地储备位于三线及以下城市,开发周期较长,由于部分三、四线城市存在经济基础较弱、人口外流以及房地产供过于求等现象,若公司不能准确进行市场定位以及把握开发节奏,则会面临一定去化风险。

2019年末,红星美凯龙旗下的首家爱琴海购物公园——北京太阳宫爱琴海购物公园宣布,将于2020年2月29日终止营业。今年4月初,经过一系列股权变动,昆明广福路爱琴海购物公园项目被金科接手。

严跃进认为,红星美凯龙旗下的房地产业务规模较大,且重资产比重不小。在行业下行,叠加新冠肺炎疫情的影响下,整体收益率和现金流都难免受限。因此,除进一步提升开发运营能力外,未来公司的资产腾挪恐怕不可避免。

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