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央企买地也靠违规?中海华润万科投标神操作引风暴

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土地交易违规乱象太多

该出手就出手!

土地是房企的命脉,低价拿优质土地,是房地产开发商梦寐以求的事。但近日发生在上海土地市场的一场拿地风波,还是大大超出了人们的想象。

3月31日,上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块公示中标信息,结果三家中标候选人中海、华润万科的投标报价竟然一模一样,都是34.3亿元。这显然十分离奇,被业界称为神操作。

这迅速引发了一场震动。有消息称,中海地产上海公司总经理崔帅因涉嫌在上述地块交易中违规串标被调查,华润置地及万科相关人士也牵涉其中。

中海华润万科串标实锤?

按照上海土地市场此前公布的文件显示,3月31日,本来是上述虹口区嘉兴路街道HK271-01地块投标、开标、评标的日子。

在这一天,上海土地市场通过公开渠道,公示中标候选人信息,公示期自3月31日至4月3日。

如果没有意外,过了公示期,上述虹口区地块将大概率被第一顺位人收入囊中。

公示信息显示,中海地产(杭州)有限公司为该地块中标第一顺位人,另外两家公司昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润升企业管理有限公司,不过,三家公司的竞标价都是34.3亿元。

“虽然竞标底价是34.3亿元,但是在正常情况下,三家公司同时报出一个价格的概率几乎可以忽略不计”,一位地产界分析人士对此表示。

在市场上,三家公司涉嫌串标的风声渐起。

事实是否如此?

中国新闻周刊获取到该地块出让文件显示,

在关键的评标环节,评审组将综合考虑综合实力、项目经验等因素进行评分,进而决定土地归属。

这意味着,以中海地产(杭州)有限公司对两个无名后辈昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润升企业管理有限公司,中海地产(杭州)有限公司具有较大的优势。虽然昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润升企业管理有限公司背后分别是万科和华润置地,但囿于该地块的出让规则,并且结合该地块的优先原则等,中海地产(杭州)有限公司胜算更大。

尤其是嘉兴市润升企业管理有限公司背后的华润置地实力相对逊色,在投标环节,如果是底价投标,不能在报价上形成优势,根据出让规则,那嘉兴市润升企业管理有限公司来竞标就面临着较大的出局风险。当然,如果是为了拿到拍卖入场券,但现场却并未见出价拍卖,则显然同样不合逻辑。

但昆山启特企业管理有限公司和嘉兴市润升企业管理有限公司还是来了,并且代价不菲。

美梦破碎

该地块出让文件显示,参与招投标的企业必须在3月19日前将保证金6.86亿元打到专用账户上,结合招标流程来看,这笔保证金的解封时间最早在4月8日,即这笔6.86亿元的资金将被冻结20天。

参照目前短期理财产品3%的年利率来计算,这6.86亿元资金在20天里将产生170万元的利息。这意味着,对于参与此次投标的企业,不仅要在短时间内面临6.86亿元资金被冻结的局面,而且要损失170万元的利息。

如果拿地无望,参与投标的企业既面临资金链的短期考验,也面临着切实的损失。

有市场消息称,在投标结束后,中海与华润计划组建公司,万科作为财务投资,三者共同开发这一地块。

这显然是一块十分优质的地块。出让文件显示,上述虹口区嘉兴路街道HK271-01地块紧邻上海北外滩区域,区域位置优越,而且是保障房及自持面积都较少,是上海核心城区虹口区近年来少有的一块纯住宅用地。

具体而言,该地块土地总面积25974.2平方米,出让面积21724.2平方米,容积率为2.5,竞标底价34.3亿元,土地单价为6万多元/平方米。贝壳房产的数据显示,该区域高端项目价格普遍在7万—9万元/平方米,这一项目具备一定的利润空间。

但好戏在日前戛然而止。

据《中国经营报》报道,4月8日,上海市普陀区召开第十六届人民代表大会常务委员会第29次会议,审议了关于许可上海市公安局经济犯罪侦查总队对普陀区人大代表崔帅依法采取刑事强制措施的决定。

4月15日,有消息称,华润置地副总裁兼华东大区总经理陈刚因牵涉这一事件被带走调查,这一消息尚未得到华润置地公开回应。不过,资料显示,作为本次土地大戏的主角之一,嘉兴市润升企业管理有限公司的法定代表人正是陈刚。

此外,万科相关人士也被称遭到调查。

事发之后,中海地产内部下达了禁言令。中国新闻周刊向万科上海公司了解事情进展,目前尚未收到答复。

从当前已公布的信息深入来看,事情远非这么简单,后续影响还在持续发酵中。

4月3日,已过了公示期,但据上海土地市场公布,上述虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的交易状态仍然是“交易中”。

至于三家公司所缴纳的竞标保证金共20.58亿元,则由于涉及案件,很可能也将处于持续冻结中。对此,保证金专用账户所在的建行上海支行的相关工作人员告诉中国新闻周刊,关于资金的动态,由于涉及保密,一切以官方公开信息为准。

怎样斩断土地交易非法利益链条?

知名地产分析师严跃进告诉中国新闻周刊,上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块采取竞拍复合竞价方式进行交易,本意是避免单纯的价高者得,以免地价过高推高房价,

但还是有开发商通过恶意串通,违规操作,明显违反了公开透明交易等市场基本原则。

不过,像中海地产这样的央企,也涉嫌通过违规串标拿地,还是令人大跌眼镜。

作为地产航母级企业,曾几何时,在中海地产并购中建地产之后,其土地储备和开发规模在行业中数一数二,不过,近年来,中海地产的行业规模已跌出行业前三。

在发布2019年年报时,中海地产将2020年的销售目标定为4000亿元,不过,截至2019年底,其权益土地储备面积不足6000万平方米,相对于当前大型房企动辄上亿平方米的土储面积,其土地储备呈现出相对不足。

当然,在土地交易市场尤其是在竞标交易中,各类违规手段层出不穷,上海市虹口区嘉兴路街道HK271-01地块的串标事件也绝非孤例。

据了解,在土地竞标交易中,有如下多种违规交易方式。一是参与竞标的企业其实是兄弟公司、关联公司,甚至是亲缘关系较远但同属一个最终控制人的公司。比如,在某城市的一块优质土地交易中,三家参与竞标的企业同为该市某个下辖区国资委所属的企业,当然,其中实力较为雄厚的企业最终如愿拿到了优质地块。

二是借助一级土地开发的优势,通过设置一定的条件,变相设置不公平竞争条款,令其他垂涎者望而却步。

当然,还有更多更加隐性的违规手段。

严跃进表示,当务之急是要暂停交易,查清交易漏洞。另外,对于各种土地交易违规行为,必须加大处罚力度,包括采取市场禁入等手段。

4月11日,上海土地部门挂出2幅宅地,出让方式显示为招挂复合。值得注意的是,本次出让地块规则出现两大变化:有效申请人数不足六人的,地块直接采用挂牌方式出让,有效申请人即为竞买人;有效申请人数为六人及以上的,本地块采用有竞价招标方式出让,有效申请人即为投标人。

与此前相比,交易地块最终是采取竞价招标还是挂牌出让的标准由3人变为6人。

严跃进表示,上海土地出让的这一规定,无疑将进一步打击土地违规交易尤其是串标的风险。目前土地出让的规则需要进一步完善,确保土地市场交易更加阳光透明公正。

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