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烂尾三年终“回魂” 北京中弘大厦重生往事

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在朝阳路落寞伫立多年,北京著名烂尾盘中弘大厦终迎接盘者。

4月8日,中弘大厦在阿里司法拍卖平台拍卖,起拍价22.6亿元,经过15轮竞价,最终由北京植晟云厦物业管理有限公司以33.12亿拿下,溢价10.5亿元,成交均价50538元/平方米。

天眼查信息显示,竞得人为北京东富嘉吉投资管理中心全资子公司,东富嘉吉的母公司为东富(天津)股权投资基金管理有限公司,东银实业和和中国东方资产管理股份有限公司为后者股东。东富嘉吉为本次拍卖的申请执行人,而东方资产是中弘控股的债权人之一。

“中弘大厦位于北京CBD周边,地段位置极为稀缺,竞拍人首先是出于占据核心城市、核心地段的考量。加上目前市场流动性充裕,资金使用成本下降,通货膨胀指数处于高位,出于资金避险、保值增值需求,这是较优质的投资选择。”合硕机构首席分析师郭毅告诉第一财经,综合CBD周边租金水平,中弘大厦出租回报率能达4%~5%左右。

从“城市新地标”到摆上货架,中弘大厦的命运起起伏伏。作为中弘股份曾经的核心资产,该项目四年前被推向市场时,备受瞩目。但随着中弘股份资金危机爆发直至退市,实控人王永红的商业帝国轰然崩塌,中弘大厦也落得折价出售的境地。

1995年,王永红北上淘金,靠汽车保洁和加油站赚到第一桶金。2000年,王永红迎来商业转机,他拿下北京五环外一商住用地,囤地八年后,打造出著名北漂蜗居地“北京像素”,并借助地价房价飞速上涨,一举揽金50亿。

2010年,中弘股份借壳上市。自登陆资本市场开始,王永红的激进风格开始显露。上市后第二年,该公司转型文旅地产,将业务布局至北京、济南、海南等地,相继斥巨资拿下海南如意岛、北京美猴王主题乐园、海南三亚半山半岛等项目。

同时,王永红打造出“A+3”计划,即以中弘股份旅游地产为主线,靠互联网金融和在线旅游平台盘活,通过收购境外公司来运营。此后其相继收购中玺国际、开易控股、亚洲旅游、A&K等公司,以期实现完整闭环。

但不论是项目开发,还是运营体系,王永红均未如愿实现设想。上述斥巨资收购的项目,进入实质开发阶段的甚少。如意岛项目因海洋管辖等问题被下令停工,半山半岛项目因近200亿负债,一直停滞不前。

2015~2017年,中弘股份净利润分别为2.87亿元、1.57亿、-25.11亿。为收购三亚半山半岛项目,王永红未经董事会和股东大会批准,私下划走上市公司61.5亿元,从商业失利滑向涉嫌违法犯罪。

2018年,中弘股份危机全面爆发,公司接连出现股份冻结、多项债务逾期、股价连续低于1元等问题。11月8日,深交所作出中弘股份股票终止上市决定,宣布中弘股份成为首家因股价连续低于面值而被强制终止上市的公司。

中小股东的财富一夜蒸发,中弘股份旗下资产也被迫进入拍卖流程。此次摆上货架的中弘大厦,目前项目主体结构封顶,室内公共部分装修已部分完成,外立面部分装修已完成,办公区及商业室内为毛坯房,后续续建工作由竞买人承担。

郭毅认为,竞得人需考虑如何尽快完成施工,并为其打造全新的市场形象,实现更好的出租率。从盘活难度来说,资产管理公司需委托开发商或建设商完成工程、竣工交付,对陈旧区域进行升级,增加智慧化管理系统。

据悉,该项目此前已散售部分房源。郭毅表示,目前可查网签房源42套,其中或涉及延期交付、违约情况,还有11套已购未签约房源,需要接盘人针对客户情况做相应处理。已售出房源中,并非整层售出,如何统筹小业主和未来租户诉求,保障各方权益,仍需考量。

中弘大厦还面临北京写字楼市场的挑战。郭毅称,由于供应量增加等因素,北京去年写字楼市场表现不是很好,相较而言,CBD区域空置率相对可控,但因此地外资企业居多,在全球疫情高发背景下,其经营状况和对中国的市场布局存在不确定性,将对写字楼市场造成影响。

值得注意的是,据郭毅介绍,中弘大厦此前已签约物业均价约80094元/平方米,签约时间集中于2017年,目前CBD办公物业已有一定增值,对比成交均价和拍卖价格有溢价空间。竞得方可销售部分产品盘活资金,将相对完整的楼层进行出租,以降低管理难度。

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