地产基金“速描”：募集规模下降 2020年去往何方

近日，《2019年地产基金研究报告》（以下简称《报告》）正式对外发布。据了解，该《报告》由上海诺承投资咨询有限公司、中国房地产业协会金融分会联合撰写，对2019年中国房地产市场的投融资情况、地产基金募集情况、地产基金行业特点等进行了分析。

2019地产基金现状扫描

中国地产基金发端于2010年，走过了十年的发展历程。根据诺承投资的统计，截至2019年12月底，中国人民币地产基金市场已有2752只基金实体，由755家管理人发行管理，管理资金规模接近1.7万亿人民币，保持了一定规模的增长。

根据基金业协会数据统计，2019年全年共新增283只已备案地产基金，承诺募集总规模为2000亿元人民币左右。地产基金在2017年首次出现募集规模和基金数量的下降，2018年大幅萎缩，2019年延续这一趋势，新增基金的数量和规模均有较大幅度下降。

下降的原因在于，2019年地产行业和金融行业在政策和市场层面进一步承压，尤其是针对信托、境内外发债等出台了一系列限制性政策，加之行业本身处于调整期，地产基金出现了行业性的整体下滑和萎缩。

除了地产基金的新增数量和募集规模延续上年的下降态势，《报告》指出，2019年地产基金行业还呈现出以下特点。

与私募股权投资类似，地产基金行业的资金和基金亦呈现出向头部机构集中的趋势，行业监管和管理人运作的规范性进一步增强。

在地产基金行业内部，住宅融资类基金收缩，针对持有型不动产的资产、权益交易的不动产基金进一步受到机构投资人的重视。与此同时，优质基金管理人更加注重资管能力的打造，通过自建团队或与专业资管机构合作，提升资产运营和管理能力，拥有主动管理能力和价值创造能力的基金管理人凸显。

政策层面，房地产融资环境持续收紧，对信托融资方式的限制、总量控制和“去通道”等规定对地产基金的发展起到了一定的抑制作用；从市场活跃度来看，外资地产基金在商业地产大宗交易领域动作频繁，主要集中在一线城市核心地段的成熟物业，内资地产基金处于调整期，整体活跃度相对较低。

最后，在不动产资产证券化方面，虽然公募REITs推出的实质性障碍尚未全部解决，但类REITs产品创新不断，为后续对接公募REITs做了较好的铺垫。

持有型物业投资仍保持一定热度

对于2020年地产基金的发展趋势，诺承投资董事总经理王磊在接受21世纪经济报道采访时表示，在政策层面，近两年我国正在逐渐建立房地产行业的长效管理机制，让房地产在整个经济增长中，从发挥拉动作用的支柱地位，变成发挥经济“稳定器”的作用。

“我们看到比较直观的现象是，当市场过冷、成交量极度萎缩、价格明显下降时，调控政策会适度放松。反之，政策则会收紧。”王磊说。

在这样的大背景下，预计2020年的调控政策会适度放松。因为本身2019年是调控相对收紧的年份，加上现阶段新冠肺炎疫情的影响，综合来看，让政策有了适度放松的空间。限购、限贷、限售、限价、限商，有不同的措施可以调节。同时，王磊认为，全国并不会是一刀切的调控方式，因城施策将是一种趋势。

受疫情的影响，一季度的地产基金投资活动处于相对停滞状态。王磊认为，从目前趋势来看，2020年的地产基金募资总规模大概率仍会延续下降趋势。

对于2020年市场中的热门投资标的，王磊认为，随着地产基金市场逐渐向成熟发展，投资热点并不会频繁切换。近几年，大家对办公、零售商业，以及与产业相关的物流地产、产业园区等持有型物业的认知逐渐成形，这方面的投资热度会有一定延续性。

核心城市、核心地段的写字楼、零售商业等仍是大家所关注的优质资产，只是在疫情期间，有些保守型投资人可能会认为疫情对这类资产的冲击较大，他们在投资时会有些犹豫不决，或者持观望态度。这同时也意味着这类资产可能更容易谈到好价格，对眼光更长远的投资人来说是出手的好机会。

此外，疫情将会使投资者更关注能够与提升城市服务能力、匹配产业发展、满足城市居民多元需求相结合的持有型不动产。