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地产大佬保卫现金流:谨慎投拓 现金为王

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继美联储开启无限量化宽松(QE)模式后,美国通过了应对疫情的2万亿美元经济救助方案。为对冲疫情影响,全球多个国家纷纷降息。3月13日,央行宣布今年以来的第二次降准,虽然3月LPR没有下降,但市场预期后续国内降准降息的概率仍较大。

全球量化宽松背景下,人们对于现金贬值的担忧情绪扶摇直上,买房保值的传统观念,让不少人在最近一段时间涌向各地楼市,以深圳为代表的一二线城市,再度出现抢购一手房的个案。

购房者纠结于要不要赶紧上车,但另一面,开发商却透露出不同以往的悲观。

在近期密集举行的业绩发布会上,地产大佬春风不再,谨慎、危机、生存成为关键词。融创中国(01918.HK)罕见地表示,要有计划减少一些持有物业的量;富力地产(02777.HK)同样考虑出售重资产项目;而中国恒大(03333.HK)则宣布要连续三年每年净减少3000万平米土地储备。

经过多年发展,地产行业高光渐褪,房开业务放缓、业绩不达预期、增收不增利成为普遍现象。疫情之下,损失的两个月销售时间再为房企未来蒙上阴影。“强大的免疫力和健康基础,才能帮助我们度过危机。”万科A(000002.SZ)董事会主席郁亮近期表示。

房企相继意识到盈利和现金流的重要性。过去地产周期,依靠地价、房价上涨红利,房企借高杠杆大肆扩张。如今,此番“赌徒”模式的脆弱性被疫情放大,企业纷纷开始纠偏,将利润率、现金回款、降杠杆摆上战略地位。

地产主业降速

两年前,万科高喊“活下去”,行业为之一振。行至2020年,新冠肺炎疫情冲击,“活下去”成为无比真实的存在。中国房地产开发商,从未像现在这般,感受到求生的痛感。

Wind数据显示,截至3月29日,167家A股房企和赴港上市内房股发布2019年年报,合计营业收入4.26万亿元,同比增长22.77%,净利润同比下降7.56%。

A股上市公司中,南国置业、沙河股份、世联行等12家公司净利润同比下滑;港股上市公司中,太古地产有限公司、恒基地产、九龙仓置业、长实集团等63家公司净利润同比下滑。此外,恒盛地产、上置集团、北大资源已相继发布盈利预警公告。

头部房企同样出现放缓信号。2019年,万科销售增长率跌至个位数,低于全国商品房销售额6.5%的增幅;营业收入3678.9亿元,净利润551.3亿元,同比分别增长23.6%、11.9%,增速较2018年分别上升1.0和下降20.5个百分点。

3月22日,中国恒大(03333.HK)发布盈利预警公告,预期2019年核心净利润预期约408亿元,较上年下降约48%,净利润预期约为335亿元,同比下降约50%。利润下降主要由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转,交楼单价下降。

此外,中国海外发展(00688.HK)去年营收1636.5亿元,同比上升13.6%,但市场给予的预期为2087.6亿元;华润置地(01109.HK)在行业前十的焦虑下录得2425亿销售额,但销售增速降至近五年低点。加速冲刺多年后,规模房企已率先看到天花板临近的信号。

本就慢下来的房企,开年再遭疫情“黑天鹅事件”。

“疫情对万科影响相当大。”万科管理层表示,2~3月份销售额同比料下降510亿元,包括进驻的湖北三个城市销售断流;项目交付方面,一季度预计1万户面临延缓交付,全年该数字将增至3.9万户,同时开工也较往年延迟40天左右。”万科管理层表示。

“疫情对房企二、三、四月销售的影响将使2020年行业整体销售规模减少7%-10%。”旭辉董事长林中判断,今年房地产开发投资也会减少,房价将平稳增长。而随着企业现金流紧张,破产中小企业增多,行业集中度进一步提高。

严峻态势下,各房企均谨慎制定今年业绩目标。中海预期竣工面积增长16%,但管理层称“与各地区进行沟通排布时候深感压力”;中国奥园(03883,HK)、融信中国(03301.HK)、龙湖集团(00960.HK)、时代中国(01233.HK)销售目标增幅分为12%、12%、7%、5%,较此前大幅放缓;首创置业去年销售额808.1亿,今年目标仍停留于800亿。

重视盈利指标

“销售排名其实没有意义,融创希望在利润和市值上有好的排名。”近期业绩会上,融创中国董事局主席孙宏斌对外表示。头部房企的选择极具信号意义,经历多年对规模的追逐后,地产行业已走至必须重视盈利质量的新阶段。

据中指研究院数据,2019年,百强房企营收均值546.4亿元,净利润均值69.0亿元,同比增速较上年减少11.6、20.4个百分点;净利润率均值、净资产收益率分别下降0.4、0.8个百分点。

“过去30余年,房企竞争的核心要义在于逆周期操作。传统逻辑下,土地周期晚于楼市,波动更缓,现在则反之。这意味着,留给房企逆周期操作的窗口变短、空间收窄,地房价比中枢不断向上偏移,利润空间受到压缩。” 保利研究院认为。

从近期房企发布的年报看,无论是头部还是中等规模房企,均面临盈利指标下滑的问题。2019年,万科净利润率、加权平均净资产收益率分别为15.0%、22.5%,较上年度分别降低1.6、0.7个百分点;中海、华润毛利率保持在30%以上,但均较上一年有所下降;弘阳地产(01996.HK)年度毛利率25.1%,较上年下降6%。

“受限签限价,成本上涨等原因,地产行业毛利率和净利润率有下降趋势,下行压力加大。” 中海管理层认为。万科管理层同样称,毛利率下降是行业的长期趋势。

“行业在2020年、2021年利润压力都比较大。”孙宏斌称,这两年结转的是2018年、2019年卖的房子,彼时调控下房价压力较大,很多公司买了很多贵地。2020年的利润压力更大,疫情影响下,竣工入住会受影响两个月,对利润结算影响比较大。

面对疫情带来的不确定性,一众房企大佬均将盈利质量摆上战略位置。“我们多年前内部提出要求,要重视销售规模,甚至要重视开发业务的市场份额,但更要重视的是质量。”万科管理层表示,从回款率指标看,要做到应收尽收,优化现金流情况。

绿城中国(03900.HK)董事会主席张亚东同样称,绿城最关注的是利润而不是销售额。去年,绿城销售业绩大涨29%,但营业收入同比仅增2.1%,毛利率同比增长2.6%,净利润率同比增长2.5%;而一向偏向合作的旭辉,也正逐渐提升土地权益比例,以缓解盈利压力。

谨慎投拓、现金为王

地产深度调整期,融创罕见地对外表示,要有计划减少一些持有物业的量。“未来2~3年,融创负债率往下走的方向不会改变,将严控持有物业投资量。” 富力地产(02777.HK)联席董事长李思廉同样称,正积极吸引战略投资或考虑出售重资产项目,从长远考虑减轻负担。

2019年,融创资本负债比率为63.3%,较去年同期59.9%有所上升;富力通过去年下半年暂停拿地,严控投资流出,净负债率大幅下降,但仍达198.9%。管理层预计,今年可以将净负债率再下降15%到185%以内,在3年左右,将净负债率降到150%以内。

控杠杆、降负债,一直是房企近年来的努力目标,但疫情影响下,财务安全的重要性更加凸显。郁亮将此描述为要有免疫力。“企业的免疫力体现在现金为王、手有余粮,万科追求有利润的收入和有现金流的利润,且坚持始终不囤地、不捂盘、不拿地王。”

诸多房企在投资端显现出谨慎态度。万科坚持以项目为纲、现金为王;孙宏斌也表示,对后续地价并不乐观,融创该拿地的时候要坚决拿,但现在要谨慎;而富力明确表示,已基本暂时放弃招拍挂市场,“大家都看手上的钱先保护自己,在土地上富力还是会保守一点。”

“在市场深度调整背景下,房企应尽量避免高价地投资。”中指研究院认为,2019年,百强企业新增高价地主要分布于热点一二线城市,占用企业资金规模较大,流动性风险增强。同时这些市场受政策调控影响较大,限价、限售等政策给高价地块增加了去化难度。

当现金流被摆上重要地位时,房企对多元化业务的态度更加暧昧。碧桂园管理层未直接回应是否会调整投资,仅称公司仍聚焦主营业务,并非盲目投资;对万科、融创等头部企业来说,多元业务仍处于爬坡和探索期,在集团大盘中占比较小,管理层并不强制短期收益目标。

“传统开发业务必须要做好,但它并不意味着、不代表行业未来。”郁亮认为。这是行业和时代的“悖论”,当习惯赚块钱的房企遭遇天花板,多元业务又转型不顺,未来代表什么?中小房企生存日艰,或许只有在厮杀中活下来的规模房企,能触及到答案。

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