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地产行业洗牌年 孙宏斌对融创定下三点规划

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“销售规模的增长未来不是重点,利润和品质才是第一位的。”

3月27日,融创中国(01918.HK,简称“融创”)董事局主席孙宏斌对外阐释融创发展的新逻辑。当地产结束蒙眼狂奔的时代,当这家头部房企销售规模再攀5562亿新高,经营质效被摆上战略第一位。

2019年,是融创“稳中求变”的一年。秉持对土地市场的精准判断和积淀多年的收并购能力,融创保持住增长态势,土储业绩齐齐攀高。同时,坚持地产核心主业,融创也在2019年着力于综合竞争力的持续提升,实现了更加均衡稳健的发展。

赛道不断拓宽时,融创持续加强财务管控,以现金流绝对安全为风控底线。期末,融创账面现金余额1257.3亿,可灵活应对未来经营需求。行业洗牌期,融创将持续谨慎投资、降低融资成本、优化资产结构,提升集团综合竞争力。

得益于多维度优异表现,市场对融创表现出极大认可。去年,融创在二级市场累计涨幅超80%,穆迪、标普、惠誉三大国际评级机构持续上调公司评级,展望稳定。融创同样继续回馈股东,拟派发末期股息1.232元/股,同比增加49%,派息总额超57亿元。

盈利质量摆在首位

头部房企的战略选择极具信号意义。

2019年,房地产行业低温前行,但融创合同销售额仍达5562.1亿元,同比增长约20.7%,稳居行业第四名。当外界试探这家房企的生长边界时,孙宏斌却称利润和品质是第一位,销售规模不再是未来的发展重点。

过去一年,融创实现营业收入1693.2亿,同比增长35.7%,地产仍是业绩贡献“主力军”,物业销售收入的占比维持在94%以上;2017~2019年,集团并表营业收入复合增长率高达60%,权益收入复合增长率达49%。

结算规模提升的同时,融创录得毛利润414.1亿、溢利281.6亿、本公司拥有人应占溢利260.3亿,分别同比增长33%、61%及57%。毛利率和净利率均维持在理想水平,归属本公司股东的净资产收益率达37.2%,同比提升4.3%。

尽管盈利指标齐齐向好,但孙宏斌已意识到行业洗牌年的风险。“房地产行业2020年、2021年的利润压力都比较大。”他认为,这两年结转的是2018年、2019年卖的房子,当时很多公司买下贵地,售价压力比较大。

而融创的稳健步调早已延续数年,如今将更加重视对安全、均衡的把握。

2019年,融创在财务把控上动作颇多。为保证企业稳健发展,提高利润水平,融创持续优化资产结构,降低融资成本。同时,通过积极促进销售,重视回款,在合同销售增加的基础上,实现经营业务现金流入净额272.5亿。

截至报告期末,融创总资产9606.49亿,同比增长34%;所有者权益1140.94亿,较上年末的731.07亿增长56%。调整后的资本负债率进一步下降,且资产负债比率已连续三年呈下降趋势。

可喜的是,这一向好态势有望延续。管理层表示,通过调整融资结构,提升银行贷款和债券占比,融创未来的融资成本、营销费用还有下降空间。“未来2~3年,我们的负债率往下走的方向不会改变。”

一系列组合拳下,期末融创账面现金余额达1257.3亿。2020年上半年,集团预计可售货值超3400亿元,将为融创贡献大量经营现金流。

谨慎拿地抵御波动

疫情冲击下,地产销售遇阻,不乏企业下调全年业绩预期。但近期以来,房企发债潮涌现,流动性稍有宽松,开发商再次冲至土地市场肉搏。

据上海易居房地产研究院最新发布的《中国百城居住用地价格报告》,1~2月份,全国100个城市居住用地价格为5863元/平方米,同比上涨20.4%,地价不跌反涨。

对土地市场此番热流,孙宏斌依然表现出审慎态度。

“今年二三月份地价比较坚挺,溢价率比去年下半年有上升,热点城市大家去抢,最后地就贵了。”他说,不确定地价是否会继续上涨,融创拿地时依然会谨慎。

孙宏斌谨慎的底气,在于融创优质的土地储备。2019年,融创拿下货值约1.34万亿的高质量土储。期末,集团确权土地储备货值约3.07万亿元,其中超82%位于一二线城市。

在融创的土地储备中,超过60%是通过收并购获取。多元化的拿地方式和强大的投资合作能力,对集团获取优质项目储备提供强大助益。

以去年收购环融资产包为例,融创以合理的价格,撬动货值超过6200亿元的优质土储。该资产包货值约90%的土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市;其中确权土储货值超2200亿元,平均成本不足1800元/平方米。

优质充足的土地储备,将助力融创抵御疫情冲击。同时,孙宏斌判断,今年将是行业洗牌年,并购机会远远超过以往任何一年。对融创来说,机遇大过挑战,集团将审慎把控,筛选符合自身要求的优质标的。

通过城市深耕,融创去年在43个城市的销售金额排名进入当地市场前十。2020年,集团预计可售资源达8200亿,其中超80%位于一二线城市,高质量的可售资源将对融创业绩达成提供有力支撑。

提升综合竞争力

截至目前,中国境内的疫情已得到控制,复工复产全面展开。但全球市场剧烈震荡,再为经济发展蒙上不确定性因素。不过融创管理层认为,当下“房住不炒”基调未变,房价不会大涨大跌。危机便是危中有机,综合竞争力强、稳健发展的企业依然有优势。

过去一年,融创通过环融资产包的收购高起点布局会议会展行业,成为中国最大的会议会展项目运营管理商;同时携手清华大学在青岛展开深度合作,进一步提升和丰富融创在医疗康养行业的布局。

长线投资逻辑下,上述几大业务板块正逐步成为融创新的利润增长点。据第三方权威咨询机构赛惟咨询发布的数据,继2018年之后,2019年融创服务的客户满意度再度达到90分,远高于行业前十85分的平均水平,成为行业标杆。融创文旅持续调整优化经营策略,年收入大幅提升41%至28.5亿元。

值得注意的是,为进一步提升经营质效,融创将于2020年优化资产结构,严控持有物业投资量。

经过连续几年跨越式发展,融创已在行业规模、内部管理、市场口碑等多个维度站稳行业五强的龙头地位。地产下半场,融创将借助积淀多年的产品质量和运营能力,以地产主业为核心,并着眼于长期价值,培育更多高质绩优的增长点。

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