576套房557套“内定” “倒挂盘”成了谁的菜？

（原标题：576套房557套“内定”，“倒挂盘”成了谁的菜？）

时隔3个多月，江苏南通市民翟先生想起去年底买房的乌龙遭遇，仍不能释怀：选房当日系统“故障”，6000多人参加仅显示5人成功出价；有网友爆料半数房源早已被“借款协议”锁定，购房名单中有公职人员在列……

今年1月，南通市经济技术开发区管委会通报称，南通兴通智慧产业园建设有限公司于2019年12月7日销售的“中兴兰溪荟项目” 576套房源中，557套房源系人为操纵微信选房系统定向锁定，选房行为无效。翟先生参加的正是这次微信选房。

通报发出已有月余，557套房源退房情况如何？何时能重新公开销售？限期改正的期限是多久？截至3月19日，未见官方及开发商公开披露明确进展。律师指出，开发商或涉及行政、民事等相关责任，有关部门应进一步调查并通报。

“倒挂盘”成了谁的菜？

中兴·兰溪荟未开盘先被热炒，直接原因在于其备案价格与周边二手房价格相比形成“倒挂”。

据了解，该楼盘由南通兴通智慧产业园建设有限公司（下称“南通兴通”）开发。公开资料显示，该公司于2016年9月以4.05亿元拿下位于通盛大道东、宏兴路北18万平米的商住用地。

这里毗邻南通市近年重点打造的中央创新区，兼具商圈和地铁优势，素被购房者看好。2019年12月3日，中兴·兰溪荟取得四幢楼共576套房源的预售许可证，11990元/平米的均价较附近二手房均价低了五六千元。

“孩子就等着新房结婚，好不容易才等到这个低价盘出现。”家住南通崇川区的市民翟先生回忆“抢房”经历：南通兴通2019年12月4日首次发布锁资公告，由于有864个名额的限制，再加上南通市指定锁资银行仅有开发区星湖101兴业银行一家，一度出现数百人寒夜排队锁资的场景。

翟先生记得，2019年12月5日凌晨，南通兴通发布“整改通知”称：“接有关部门通知，为确保广大群众生活不受影响，不限名额，凡在12月5日上午9时至6日下午17时成功办理锁资业务的客户，均有机会参加开盘活动。”

2019年12月7日上午10时，开盘以微信选房形式进行。多位购房人称，开盘后系统就出现了白屏，或难以登录，或选中无法确认，最终6076名选房者中仅显示5人成功出价。南通兴通一位不愿透露姓名的负责人称，尽管不少人在选房时出现登录缓慢或其他故障，但实际选中人数并非5人，而是与房源相当的576人。

对于外界所传“中介人员加收的费用大部分流向南通兴通”的说法，上述负责人回应说，其公司再三重申不得以任何形式向购房者收取“茶水费”“服务费”等额外费用，公司本身目前没有发现这样的行为，但存在一些外面的中介收取费用的情况。他们曾将一人扭送到派出所。

2019年12月16日上午，南通市公安局开发区分局工作人员接受采访时称，该涉案人员系社会诈骗人员，并非中介或兰溪荟员工，曾多次在其他楼盘行骗。

借款协议的醉翁之意

是否真如南通兴通所言，中兴·兰溪荟依规将576套房源全部公开销售了呢？

此前，有网友爆出一份中兴·兰溪荟的购房名单，称多位公职人员在列，并以此质疑南通兴通拿低价房向公职人员暗送秋波。对此，前述负责人解释称：“这只是人们的猜测，试问如果真有公职人员想炒房或者是我们送人情，他们为何用自己的实名来登记？”

名单中一公职人员购房人表示：“我们有一个在施工方上班的亲戚说，以借款名义可以拿到低于市场价的兰溪荟新房，但实际上并不讨巧，因为还捆绑销售了车位和储藏室。”该公职人员透露，他们此前通过借款协议已经锁定了房源，并没有参加微信开盘活动。

据了解，中兴·兰溪荟的建筑商是注册地位于南通如皋的中如建工集团有限公司（下称“中如建工”）。人民网掌握的一份借款协议显示，甲方借款给乙方中如建工，借款期限为2019年3月15日至2019年12月31日，丙方南通兴通“同意以其所有的中兴南通智慧产业园项目×楼×室，面积约×平方米，汽车位×号，储藏室×号为本次借款提供抵押担保”，该房屋领取预售许可证后，如甲方购买该房屋，丙方同意将出借资金抵充购房款。协议加盖有中如建工和南通兴通的公章。

“借款协议是真实存在的。”面对“建筑商操作三方协议、开盘前内定房源”的质疑，中如建工董事长郭小兵表示，“借款的背景是2019年春节前，南通兴通应支付给我们3个亿的工程款，包括农民工工资及材料款，由于其预售许可证没有及时办下来，导致不能形成销售收入，也就没有资金给我们。在这样的情况下，后来经过双方协商，决定以中如建工的名义向内部职工以及职工的亲戚朋友进行借款，再由南通兴通拿房子做为抵押担保。”

据了解，中兴·兰溪荟此次开盘的房源为97、98、99、100幢，其中97幢、100幢是毛坯房，另两幢为精装房源。按照郭小兵的说法，“当时以借款名义共筹集了不到2亿元的资金，主要是两栋毛坯房，一共288套”。

既然一半的房源早被圈定，对全部房源进行公开销售是如何做到的？

官方通报：开发商操纵微信系统选房无效 限期改正

据南通市经济技术开发区管委会2019年12月16日通报，当地已成立调查组，将全面深入调查取证，“相关问题查清后，一定依法依规处理，并及时向社会公开结果”。

时隔一个多月后，该管委会于2020年1月22日对外通报：经查实，南通兴通智慧产业园建设有限公司于2019年12月7日销售的“中兴兰溪荟项目”（兰溪雅园）97幢、98幢、99幢、100幢共576套房源中，557套房源系该公司人为操纵微信选房系统定向锁定，选房行为无效。

通报称，对该公司人为操纵微信选房系统定向锁定的557套房源暂停网签备案；将南通兴通智慧产业园建设有限公司纳入严重违法失信房地产开发企业名单，该公司五年内不得参与南通开发区土地市场竞拍。责令该公司限期改正，依法规范销售行为，对人为操纵微信选房系统定向锁定的房源，以公开公平方式重新销售。

557套房是否均通过借款协议锁定？出借人与南通兴通是何关系？通报发出已有月余，557套房源退房情况如何？何时才能重新公开销售？截至3月19日，未见南通兴通公开回应。

3月10日，南通市经济技术开发区管委会办公室有关负责人表示，中兴·兰溪荟涉事房源重新摇号销售要根据退回房源分批进行，目前没有明确规定期限。“主要靠企业去协商，如果有购房人不服气，不愿意退房，双方可走司法途径。”

中国社会科学院研究生院法律硕士导师、北京慕公律师事务所主任刘昌松律师表示，开发商“人为操纵微信选房系统”，可能存在几方面的责任：一是行政责任，管委会将开发商纳入严重违法失信房企名单等责罚，就是让其承担这种责任。二是民事责任，已经签订了合同或交纳预付款但被法院认定为认购无效的购房者，开发商要承担缔约过失责任，依法退还客户所交预付款、赔偿客户损失。此外，如果开发商存在虚构事实、隐瞒真相、骗取认购者钱款等行为，涉嫌诈骗罪或者合同诈骗罪的，还可能要承担刑事责任。

“管委会对开发商进行行政处罚是其监管职责所在。此外，应进一步调查清楚多少人已经内定，通过什么形式内定，锁资款的去向及如何处理等问题。若调查发现开发商行为涉嫌犯罪，应移送司法机关处理。”刘昌松进一步指出，同时，应调查相关主管部门在对该楼盘及开发商的监管中是否存在失职渎职等行为，并向社会通报。