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恒大75折卖房:房企的促销生意经

2020-02-28 09:42:57 来源: 网易号外 举报
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网易地产金融研究院 王文华

疫情突袭,售楼处被迫关闭,房企集体陷入停滞状态。为了自救,全国近150多家房企从线下转到线上,推出无理由促销。为了锁定客源,开发商推出各式缴纳定金锁定房源策略,价格从5000到1000不等;打折促销更是花样百出,买一套送一套,买车送宝马等抓人眼球,恒大甚至亮出了全国613个楼盘75折优惠的杀手锏。

打折究竟是真是假?促销背后隐含了开发商哪些套路?恒大促销会改变今年楼市价格走势吗?

75折真相

“受地区限制,部分打折,看具体房源,但是达不到75折”,宁波恒大一地产项目销售人员王凡(化名)对网易号外说。根据王凡的介绍,这次打折,部分房子确实比之前便宜,且吸引了不少购房者。

王凡说他所在的楼盘一天就卖出去几十套,他本人一天也卖出去两套。但对于75折促销的力度,王凡一直强调,并非所有楼盘都打折,打折力度也不全是75折,“(恒大)总共上千家楼盘,都是在卖的,只拿出613个楼盘(打折),(这里面)有的是不参与的,都是有限制的”,“没有具体条文说每个楼盘都是75折,只是说有,假如有一百套房,只有两套参加(打折),那也叫有”,王凡说。

据了解,此次75折不是在原有折扣的基础上打折,而是在备案价的基础上打折。比如打折前恒房通的价格是9500元/平米,备案价是10000元/平米,原来的折扣是95折,这次打75折,价格是7500元/平米,而不是在9500元/平米的基础上打75折。

不过,按照王凡的说法,“这会买确实比之前或者比之后买的便宜几万”。大手笔打折促销,带来的价格落差,让早期的购房者不能接受,“刚出来75折的时候,老客户电话都打爆了,房子都买半年了,我上哪儿补差价”,王凡说。

据网易号外了解,此次打折并非是全国所有恒大楼盘都参与,北京恒大华府的销售人员表示,“北京地区项目不参与此次活动”,恒大在北京目前有两个项目,恒大华府和恒大丽宫。

恒大华府销售人员称,“华府拿地价格高,5.3万/平米,是2013年的楼王,加上2万/平米的精装标准,目前是接近成本价出售,参加不了折扣。”此外,该销售人员透露,恒大环京的项目大多数在打折,只有个别一两个不参与。

恒大在重庆的楼盘,参与此次活动的也并非全部,75折主要集中在重庆周边的偏远地区。比如,恒大在重庆璧山区的御澜庭项目参与了此次75折折扣,销售人员表示,目前该楼盘的清水房已经售完,只剩下精装修,参与75折出售。此外,位于重庆永川区的恒大悦府表示参与75折优惠,但该楼盘销售人员也表示,“有些地方是没有享受75折的,每个地方不一样”。

重庆主城区的住宅基本不参与75折活动,“主城区以内的住宅基本都是政府限价,均价在13500元/平米,不参与打折,只有商铺全部75折”。

位于沙坪坝区的恒大优活城销售人员表示,该楼盘目前在售的公寓和叠拼别墅,属于清尾项目,房源不多,价格比较优惠,所以不参与75折活动,但商铺可以打6折。此外,位于重庆主城区的恒大云湖上郡和恒大轨道时代,均不参与75折优惠。

开发商的营销套路

据网易号外了解,除了恒大之外,有些开发商也抛出了类似的营销策略,甚至部分宣传套路,让部分购房者直呼看不懂。

2月20日,花样年集团推出“线上大富翁,人人当房东”活动,其中包含自购享1777抵20000优惠、推荐成交1.5%+5000佣金、锁房被售双倍返还首位认筹人、裂变收益认筹2套送1套、未售出返本金+6%年化收益。此外,购房者可在线全景选房,低门槛锁定认筹权益。

在花样年的海报上,“赚3套 史上门槛最低”、“锁2套送1套”的醒目字眼,令不少购房者心动,有人认为“买二送一”,意味着“买两套送一套”,相当于七折不到。

花样年置业顾问对网易号外解释称,客户登陆花样年APP花花客服,可在线锁定花样年所有的房源,锁定款为1777元,如果锁定两套可获赠一套,赠送的这套可免缴1777认购款。与上述部分客户理解的“买二送一”意思相差甚远。

仔细分析花样年的宣传策略,与恒大的75折优惠有诸多类似,同样是在线认购,缴纳1777元认购金,可享受直减2万元房款的优惠,如果客户推荐朋友购房成功,可享受1.5%的房价佣金和5000元奖励。

如果锁定的房源在在4月30号之前没有售出,花样年将会退还1777元认购款以及6%的年化收益。

如果说上述“买二送一”是个噱头,那么下面“买一送一”的优惠,就是实打实的送房。成都武侯金茂府近期推出的“买一送一”的优惠大促显示,只要在3月31日前认购武侯金茂府前20套指定住宅产品,赠送一套总价65万元、建面约73平米的昆明金茂国际新城的住宅,并享受无理由退房服务。赠送条件方面,只需完成签约并付清全款即可满足。

不过,据从网上公开资料来看,武侯金茂府作为高端住宅,实际成交价约在2.8万/平,主力户型面积段在160-266㎡左右,这就是说,购买一套金茂府的房子最低也要花费450万元以上。

此外,成都天府金茂悦项目近日还推出了“买房送宝马”活动,客户在3月31日(含)前认购指定房源,赠送一辆价值19.88万元的宝马汽车。

其他房企会跟风降价甩卖吗?

恒大75折售房消息一出,不少人提出疑问,今年楼市价格整体会下跌吗,恒大打折,其他房企会跟风打折促销吗?

地产评论员陈宝存对网易号外表示,只有恒大、碧桂园、融创这样的大型房企才能做(大力度打折),中小型房企没法跟。大型房企打折对整体利润有影响,但不影响盈利。大型房企资金链条特别紧,需要尽快售房回笼资金,另一方面,这些房企拿地成本低,打折也不会吃亏。

据了解,碧桂园、万科目前尚未关于大规模打折消息传出。碧桂园高层此前也在回复媒体时表示,碧桂园目前不会跟进恒大的打折促销活动。

华西证券表示,对比恒大近两年促销活动期间单月商品房销售均价的变动,恒大打折更多是一种营销手段,不会造成全行业的降价甩卖。

统计数据显示,2018年2月,恒大推出全国楼盘享8.8折的活动,当月商品房销售均价环比上升6.7%;2018年8月,恒大全国楼盘实行8.9折优惠促销,全国商铺6折起的活动,当月商品房销售均价环比上升0.6%。

2019年3月,恒大实行全国项目享受9折优惠,当月商品房销售均价环比下降0.3%;2019年8月-10月,恒大推出新品享受9折,最高8折优惠等活动,在此期间,单月商品房销售均价从8月的9346元/平方米下降到10月的9185元/平方米,整体降幅为1.7%。

2019年11月,恒大推出网上特价房源优惠,当月商品房销售均价环比上升1.5%。恒大促销期间,全行业销售均价均并未出现大幅下滑,甚至某些区间内还有所上升。

此外,根据陈宝存的分析,恒大的此次75折优惠,不会对楼市整体有过大影响,他认为,今年年度市场销售面积不会低于16亿平米,“本来销售有淡旺季,全年能达到整体销售,没有太大问题”。

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杨倩 本文来源:网易号外 责任编辑:杨倩_NF4425
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