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直击楼市一线:售楼处冷清 2月前14天成交量降八成

2020-02-22 13:56:56 来源: 经济观察网 举报
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(原标题:直击楼市一线:售楼处冷清 2月前14天成交量降八成)

当一对夫妇走近售楼处的时候,正在接电话的吴洋本能的起身准备迎接,门口的服务生也打开了门做出“请进”的手势,但这对夫妇没有进入,下了台阶离开了。“还以为是看房的呢,原来是人家走错路了。”

吴洋是北京亦庄一家房地产项目的销售人员,2月10日复工以来,每天都会准时来售楼处上下班,由于新型冠状病毒肺炎疫情影响,每天看房人并不多,更多的时候,吴洋和同事们待在售楼处接听电话或浏览新闻。

春节前后,全国各地售楼处和中介门店被要求暂停营业,2月10日以来,部分售楼处经过批准后逐步恢复营业,但像吴洋所在售楼处一样,楼市活跃度并不高,“偶尔也会有来看房的客户,但每天最多也就一两组。”

吴洋所在的售楼处营业期间,三个小时消毒一次,售楼处访客也少,做好个人防护即可。她现在最担心的是完不成销售任务,“我们这个项目有十五六个销售员,如果3月还好转不起来,可能需要不了这么多人了。”

一位千亿房企的高管告诉经济观察网记者,他个人判断,疫情对楼市影响预计持续到3月底,“如果4月能逐步恢复正常,大部分房企还能挺过来,但这两个月会过的很难,如果持续到四五月,那就不仅仅是裁员了。”

三天接两组客户

从售楼处正门进来,门口一男一女两名戴着口罩的服务人员,茶水间有一名服务人员。此外,整个售楼处再看不到其他人。

进入售楼处后,为了减少接触,看房人扫描一个二维码进入购房小程序,登录后生成一个到访信息,而后服务人员为到访看房人分配接待销售员。据吴洋介绍,销售人员分别在几个封闭空间办公,只有接待客户的时候才会出来。

2月16日-18日三天时间,吴洋所在的售楼处共接待了两组看房人,接了十几个咨询电话,“有个客户想过来看房,但又不敢出来,打了几次电话,后来我开视频给他介绍了一下。”吴洋说,客户还是希望能实地看房后再定。

据吴洋介绍,她所在项目已经实现部分线上交易,包括签订认购合同、正式购买合同、付款等功能,“这个项目卖了两期600多套房,还没有一个客户是通过线上买的,都是线下完成交易的。”吴洋表示,大部分客户还不信任线上交易。

吴洋所在的项目二期是2019年12月拿到预售证,共有500多套房源,“一期还剩一部分尾房,二期上周(2月10日-16日)卖出十四五套,加上之前认购的,1月和2月各卖出30套左右。”吴洋说,2月份销售任务应该可以完成。

据她介绍,房地产销售考核一般采取二八定律,超额完成任务的销售人员可以拿到二倍收入,完不成任务的销售人员拿80%的工资。但如果连续两个月完不成销售任务,则面临着被淘汰的危险,“如果正好赶上裁员,完不成任务的肯定第一个被淘汰。”

吴洋所在项目2月份一共销售出近30套房,平均到每个销售人员头上不到了两套,“如果3月能恢复正常,我们项目销售应该不成问题,但如果还好转不起来,销售任务肯定完不成,到时候可能会淘汰一批销售人员。”

据吴洋介绍,她所在项目属于限竞房,备案均价为5.1万元/平方米,但实际销售过程中均有一定折扣,“包括春节前卖出的,为了年底冲任务,基本都是在备案价基础上优惠两三千元,现在的折扣更大一些。”

目前吴洋所在项目一期尾房按备案价94折销售,二期新开盘按备案价96折销售,“像这套三居室,备案单价是5.1万元/平方米,优惠下来单价是4.73万元/平方米,而且首付可以分期,开始只需要20%首付,剩下20%首付三个月付清就行。”

据吴洋透露,94折只是公司给到销售人员的折扣权限,如果客户确定买房,还可以向项目销售负责人申请进一步折扣,“最后下来一平米应该还能少一千块到两千块左右,我们这个项目拿地成本低,优惠空间相对大一些。”

成交降幅超八成

据吴洋介绍,2019年下半年以来,北京由于限竞房项目大量入市,市场竞争较为激烈,2019年第四季度为了冲任务,各个项目均实施较大幅度的优惠折扣,“我们一期项目,平均下来每个月销售量都超过100套。”吴洋表示。

二期项目开盘后,由于没有参与年度考核任务中,给出的优惠相对不大,而且正赶上春节假期,项目计划将销售重心放在春节后。但突如其来的疫情打乱了销售计划,“现在优惠比节前大,但成交还不到节前一半。”

实际上,随着春节前后全国各地防疫措施不断升级以来,不仅仅是吴洋所在项目销售遇冷。与2019年春节前后相比,北京楼市成交量大幅下滑。

2020年春节假期后第二周(2月3日-2月9日)北京新房网签数量为20套,二手房网签量为285套,与2019年春节后第二周(2月11日-2月17日)比,分别下降了97.5%和80.2%。节后第三周下降幅度分别为14.9%和61.1%。

据某头部房企北京片区销售负责人介绍,一般春节假期7天是楼市最低点,节后复工当周开始恢复成交,第二周恢复正常,但2020年节后两周受疫情影响,反而不如春节假期的成交量。“这次真是雪上加霜。”

他所谓的雪上加霜是指,2019年下半年以来由于买房各方面成本较高,加上市场供应较大,北京各个项目均面临着较大去化压力,年底进行了一波降价促销。目前受疫情影响,各个项目销售压力进一步增大。

wind数据显示,2月1日到2月14日,全国36个主要城市一手房成交同比下降84%,如果将范围扩大到66个城市,这一降幅达到了93%。整体而言,同比降幅最大的是三四线城市,达到97%,而一线城市降幅最小,也达到75%。从城市来看,北京同比降幅为92%,上海为82%,广州和深圳分别为69%和32%。

同期,20个主要城市二手房成交面积同比下降80%,其中二线城市同比下降了96%,三线城市下降90%;分城市来看,北京同比降幅为54%,深圳为40%,南京和苏州降幅分别为92%和96%。

2020年1月1日-2月14日,66城新房销售面积同比下降28%,其中一线城市降22%,二线城市降26%,三线城市降31%。同期20城二手房同比下降27%,其中一线上升20%,二线城市下降40%,三线下降30%。

上述千亿房企高管判断,受疫情影响,预计2月、3月两个月新房成交量同比降幅均在7成以上,“这个影响是方方面面的,不仅仅是销售,开工、施工、竣工,预售金、回款、结转都会受到不同程度影响。”

出路和影响

2月以来,为了应对线下销售的冷淡,包括碧桂园、恒大、万科、龙湖等房企均推出线上销售平台,恒大更是率先向全国推出75折和78折促销活动,其他房企在实际销售过程中,也均推出不同折扣的优惠活动。

目前,全国已经有多个城市出台相关房地产纾困政策,主要从缓交土地出让金、开竣工时间、预售证获取条件、预售价格监管、预售金限制时间等方面给予房企支持,但能够为销售带来多大影响还有待进一步观察。

上述房企高管表示,无论是推出线上销售,还是优惠促销活动,从营销角度来说均无可厚非,但并不能真正解决房企现金流难题,”如果3月、4月能正常复工,现在做的线上销售和促销能转化成真正销售,否则只能依赖金融和调控的改善了。”

其进一步解释,从正常经营角度来说,企业通常预留的现金流能够维持三个月正常运营,一些高周转企业可能只保留一两个月现金流,“现在遇到意外情况了,一方面开源节流,减少支出,比如暂时不拿地,应交土地出让金缓交;另一方面还得靠政策支持。”

在吴洋看来,虽然市场受疫情影响比较大,但零零星星的仍有持续成交量,“现在就是盼着疫情快点结束,能搞活动,能正常销售,从上班开始,每天问的客户很多,但看房的很少,成交上不来。”

上述片区销售负责人表示,目前楼市需求端主要集中在刚改方面,换房成本较高,很多购房者首付周期较长,加上疫情影响,市场需求到疫情结束后会逐步恢复,“这个期间,如果还延续原来的调控政策,销售基本没有好转的可能。”

上述房企高管表示,疫情期间或许是真正落实因城施策的有利时机,目前他所在公司针对不同地区政策集合项目现实情况,在和各地政府进行沟通,希望在销售端有所改善,但截至目前还没有进一步进展。另外他也希望改善房企融资方面的限制。

吴洋所在的公司,北京区域在2019年底进行了一波裁员,由于市场成交冷淡,大约有40%左右的销售人员被分流到其他区域,“有的到河北新项目上了,有的不愿意走的就离开了。”吴洋担心,如果疫情继续持续下去,她所在公司还将进一步压缩销售人员。

张梅 本文来源:经济观察网 责任编辑:张梅_NF2100
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