高管齐聚、疫情冲击 弘阳地产千亿目标能实现吗？

（原标题：高管齐聚、疫情冲击，弘阳地产千亿目标能实现吗）

2月10日，弘阳地产集团有限公司发布了1月未经审核营运数据。截至2020年1月31日，弘阳地产合约销售金额为人民币20.02亿元，同比下降4.78%；销售面积为14.97万平方米，同比减少6.44%。

疫情之下，弘阳的千亿目标在新年开年首月便遭到挫败。

高负债下的千亿目标

弘阳地产，1996年创立于江苏南京，前身为香港红太阳集团，以家居建材起家，后来转入房地产行业，公司名称也由“红太阳”变更为“弘阳”。曾经偏居一隅的公司如今也全力奔跑在千亿目标的路上。

2018年3月，弘阳地产管理层曾在业绩发布会上表示，2019年集团的销售目标为600亿元。

2020年1月9日晚间，弘阳地产公告称2019年1月至12月，该集团及其联营公司累计实现合约销售金额651.47亿元，同比上升约37.62%；合约销售面积约490.45万平方米；平均销售价格为每平方米13283元。

按照此数据计算，去年全年，弘阳地产的目标完成率达到约108.58%。从2015年的总收入仅有84亿人民币增长至2018年的473亿人民币，累计增长超过4.6倍，增长率近80%。

在快速爆发的这四年，虽然弘阳地产每年的年度目标完成率较高，但是相对的，弘阳地产的负债率也是持高不下。

2020年1月16日，弘阳地产公告称，一笔美元票据即将上市流通，本金金额3亿美元，利率9.7%，期限为至2023年到期。去年11月13日宣布拟额外发行于2022年到期金额为1.5亿美元的9.95%优先票据。这两笔融资的成本都不算低。

而根据弘阳地产发布2019年度半年报显示，截至2019年6月30日，弘阳地产的资产负债率为82.7%，净负债率为76%，短期借款则达109亿元。弘阳地产的招股书显示，其2015年至2017年融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52%。自2015年至2017年，其资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%，呈逐年上升趋势。

2018年，弘阳地产的上市首年，为了给资本市场交出一份相对漂亮的成绩单，弘阳地产净负债率从2017年底的87.7%降至68.3%，现金余额为124.56亿元。

一边是楼市持续降温、融资环境日趋严峻，一边是负债持高不下，市场留给弘阳地产的时间不多了。

早在上市之时，弘阳地产就在招股书中坦言，要求各城市开发团队在获取土地后85天内实现开工，180天内实现有质量的开盘。此前，弘阳地产总裁何捷也曾公开谈到弘阳地产的“3671”大运营体系打法，即3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正。

弘阳集团执行总裁张良曾表示，“整个地产行业留给我们实现超越的时间不多了，我觉得过3-5年，大局就基本定了。”此后，弘阳地产便开始了一路狂奔。

但是快周转模式下问题也随之而来。

2018年9月，弘阳禹洲时光春晓，因未办理施工许可证手续擅自开工建设，被监管部门处以3.386万元罚款；仅过一个月，弘阳G57地块房地产开发项目，因未办理施工许可证的前提下，擅自对桩基工程施工等违法行为，被监管部门处以4.9971万元罚款。

弘阳地产旗下某项目业主高某对中国新闻周刊表示，自从购入了弘阳地产项目开始，房屋质量问题一直在困扰自己，装修过程中发现了内墙墙体空鼓的现象，而配备的地下车库更是成了“小水池”，一到下雨天只能把车子停到别处。中国新闻周刊致电该项目负责人，但是截至发稿时仍未收到回复。

据《经济参考报》报道，弘阳地产开发的项目被众多业主维权，原因是未交付就出现墙体空鼓、脱落、渗水，地下车库浸水等诸多质量问题。报道还指出，弘阳春上西江的交付标准与弘阳地产销售时宣传的标准严重不符。

与此同时，上市2年多来，弘阳在资本市场的表现也只能用“一般”二字概括。虽然，股价在上市最初的两日迅速被拉升至2.57港元，但在此后很长一段时间内，价格一直在2.28港元左右。同样的，其市盈率、市销率、市现率也远低于行业平均水平。

这样的数据水准，显然难以支持弘阳地产的千亿梦想。

明星高管齐来助阵

人才就是未来。

为了加持品牌，同样也为了增强自己的软实力。就像集齐七龙珠就能召唤神龙一样，弘阳地产近几年对人才储备可谓不计代价。

弘阳创始人曾焕沙的座右铭就是“在商言人”。业内人士对中国新闻周刊表示，房地产的投入产出是有时间差的，从土地储备到开盘预售大概有2-3年的时间，这期间房企资金如何回流将成为难点，而快周转也就是在缩短这个时间，在这个时间中除了基本土地硬件无法改变，人的作用仍然很大。

2019年10月31日，弘阳地产宣布委任袁春为公司联席总裁，主要负责协助行政总裁有关集团营运及营销管理的工作。袁春曾有14年的中海地产以及7年的龙湖地产任职经历。入职弘阳的前2年时间，他在鸿坤集团有限公司担任总裁。

近日，又有消息传出，万达元老级大将沈嘉颖将要加入弘阳地产。2003年加入万达的沈嘉颖，入职时间长达17年。虽然截至发稿时，中国新闻周刊仍未得到弘阳地产的正面回应，但是从历年弘阳地产对高管的招揽态度来看，此消息未必空穴来风。

2018年3月1日，弘阳地产上市之前，弘阳内部举行了一场令人瞠目的新员工入职欢迎仪式，九名高层管理人员集体入职弘阳，新入职人员涉及了弘阳地产的营销、财务、商业运营、人力资源等方方面面，可以说是对弘阳地产的组织架构进行了一次大换血。

据弘阳地产官网介绍，九名高管分别为集团执行总裁蒋达强，分管战投、经营、客服、集团总裁助理罗艳兵，分管信息、地产集团总裁助理兼地产运营部总经理陈彬、集团人力行政中心总经理邹高武、地产集团营销管理部总经理鄂宇、商业集团商业运营部储备门店总经理何爱华、商业集团商业运营部储备门店总经理邹俊、地产集团财务管理部总经理助理徐佳彦和海外相关业务负责人林晨。

据《时代周刊》报道，蒋达强、陈彬、邹高武的“前东家”均为旭辉，蒋达强此前更是位至旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁兼海南事业部董事长。而罗艳兵为前新城控股信息管理中心总经理、CIO，鄂宇为前泰禾集团营销部副总经理、上海区域营销副总经理。

旭辉、新城、泰禾都是名副其实的扩张型房企。

但是，无论是旭辉，还是新城，他们也都为自己巨大的负债率付出了代价。房企发展之初需要大量的土地储备，因为加大土储备负债率也随之水涨船高。旭辉2012年上半年，净负债率高达138.3%；新城净2015年负债比率也达111.7%。两家面临巨大的信托压力，旭辉花了将近6年时间销售额才突破千亿，而新城也花了2年时间才将历史负债消化完。

加之，此次疫情的冲击，整个房地产行业陷入“寒潮”，身处其中的弘阳地产也不能独善其身，至于，弘阳地产今年是否能达成千亿的目标还有待时间的检验。