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楼市"战疫":和非典没可比性 将取决于经济大环境

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和SARS期间的2003年楼市没什么可比性

在这场疫情中,关心楼市、讨论房价的人少了,这是一件好事。

一些专业号针对2003年的SARS期间楼市走势进行了回顾:

2002-2003年全国商品住宅成交面积(当月值)同比增速看,呈现明显的“倒U型”,2003年下半年与上半年相比,成交量同比增速下降11%。

2003年8月,国务院明确将房地产行业作为国民经济支柱产业,“救市”政策出台随后引发楼市过热,于2004年3月开始再次调控。

他们由此推导,为应对2020年经济下行压力,二季度开始预计新一轮政策措施,将刺激交易量回升。

业内甚至有一些比较乐观的看法是——疫情之下经济下行压力加大,政府可能会出台一些“救市”政策,比如放松之前严格的土拍政策、取消限购、降息等。总之希图借助楼市刺激经济。

但笔者认为,这只是一些人出于自身利益的“希望”。因为今年楼市最大的变量不在楼市本身。

笔者虽然没有经历过2003年的楼市,但根据这些年的从业经验,认为2020年和2003年还是有很大的不一样:

开发阶段不一样:2003年,正处于中国城市化的上升阶段,拥有大量的进城落户需求;2020年,中国城市化已经处在下半场,进城落户的动力明显不足了。

杠杆水平不一样:2003年,没有大批量的高周转开发商,普遍杠杆率较低;2020年,一二线城市基本都是高周转企业,停工停业,又没有了往年节后的“小阳春”,将面临很大的资金压力。

传播媒介不一样:2003年,售楼处只能“坐”销,报纸上打广告;现在线上看房、线上售楼处兴起,足不出户也能看房,但在短期内还是无法缓解销售压力。

更重要的是,2003年和2020年相比,中国的经济体量、结构,以及国内外政治经济形势等都发生了极大改变。

即便在非典期间,2003年仍保持着10%的增长。但2020年,根据任泽平团队的预测,即便最乐观预计,全年增速也就在5.4%。2003年的产业结构还是“二产”为主,多是大型工厂、大型地方“国企”,说白了停工停业,部分可以靠政府买单托底。但到了现在“三产”主导的2020年,影响最大的则是服务业,多数是民企、小微企业,没有人托底支持。

所以影响楼市最大的因素,是经济大环境。西贝董事长说“贷款发工资只能撑3月”;“外婆家”则称“持续停业,也只能支付2个月”;更有北京“K歌之王”与全体员工解除劳务合同。

这些餐饮、休闲场所即便开业,因疫情余震,也很难马上恢复以往的销售水平。这对原本就成本高企、人力密集型的服务业而言,无疑雪上加霜。疫情阴霾笼罩下,今年财富缩水甚至降薪失业,将是2020年大家面临的大概率危机。

关心楼市不如关心城市

当然不排除,可能会出台一些政策,让之前过紧的调控有所松动。但房地产并不能在经济大船外“独善其身”,它取决于两个外部因素:疫病的控制和经济的复苏。

这两点既取决于全国大环境,又会呈现出明显的城市分化。以前楼市新闻里动辄说“城市分化”,这个“城市分化”大多是从经济、规模而言的。一般指的是“一二线”和“三四线”城市的分化。但在这场疫情面前,我们也感受到了“城市分化”。这场分化和经济、规模没有必然关系,而是一座城市的管理水平。

2017年以来,有百余座城市加入“抢人大战”,仅2019年,全国就有超30个城市陆续出台新的落户政策。武汉是近年来“抢人大战”的受益者。2018年武汉市户籍总人口883.73万人,比上年增加了30.08万人。

武汉的高校数量80座,全国排名第三。2017年武汉加入抢人大战,明确表示未来5年要留住100万大学生,实施“百万大学生留汉”计划。2017年武汉户籍人口853.65万人,比上年增加19.8万人。2018年武汉继续优化落户政策,新建“长江科学城”“长江青年城”,筹集大学租赁房,大力引进人才。但疫情之后,会不会有一些“新武汉人”孔雀东南飞,在此打上问号。

在疫情中,我们也看到了 “包邮区”政府班子的有作为:比如,作为“重灾区”的浙江省,让人感受到城市的温度:疫情防控新闻发布会每天发布,始终保持高度的信息透明;杭州的口罩线上预约,有专人统一配送上门;同是“红十字”,杭州和武汉天差地别,杭州红十字哪怕一元钱也会明目公示,事无巨细甚至在主流报媒整版刊登;最让笔者感动的是温州的隔离措施,针对不会使用手机购物、买菜的老年人有专人电话对接,帮老人下单、配送。

看一座城市的温度,最要看它对老弱病残、弱势群体的态度。软实力更能体现“城市化水平”。城市化水平不在于修了多少地铁、大楼,创造多少GDP,还要靠软实力,靠治理水平和管理能力。只有在有温度有安全感的城市里,才能安居乐业、自觉自治,最大发挥自身的价值。

从智慧城市到健康城市

当下的中国城市,也很为难。要吸引人才,就要多讲好故事。需要印上很多“名片”,国家中心城市、世界城市、智慧城市、宜居城市、创意城市、海绵城市、花园城市、健康城市……名目众多,让人也很难理清。市民们往往也无法理解和自身生活的关系。

这些“名片”多是一些专家学者,在全球城市化的过程中提出的一些理论与研究,不同的“名片”有不同的侧重。

以智慧城市为例,就在疫情初期的武汉两会上,《政府工作报告》提出“推动数字经济创新发展,聚焦大数据、区块链、人工智能、5G等新一代信息技术集成应用。”要抢滩5G高地,推进智慧城市建设。2020年武汉将建成覆盖全市的5G网络并全面商用,届时3万座5G基站将遍布武汉。但在疫情之初,人们看到的却是连调剂医疗物资都需要手写介绍信的情景。

在重大灾祸面前,市民们到底受到了各种智慧技术多少好处?市民这时候需要的只是一只口罩、一瓶消毒水。有几个城市可以像杭州那样,做到手机线上预约,专人配送上门?

技术为人服务,是智慧城市的初衷。“智慧城市”是一个动态的过程,和“健康城市”一样。“健康城市”尤其在江浙沪地区,像上海、苏州、杭州等城市是目前发展的热点,这些城市老龄化突出,健康是大问题。

“健康城市”也有其自身的指标体系。国家卫健委2016年公布了38个首批健康城市试点名单。其中就有上海(嘉定区)、苏州、杭州、无锡等城市,它们在此次抗“疫”战争中,也都体现了更高的管理水平。湖北唯一的健康城市——宜昌,确诊人数也远低于武汉、黄冈、鄂州等城市地区。

无论智慧城市还是健康城市,归根到底是以人为本。疫情之后,希望我们的城市可以更多的回归人本身、生活本身。

房地产产品逻辑变化

疫情对房地产产生多大影响?现在不能太早下结论。但房产的产品逻辑也是需要不断修正的。如果此次疫情能推动一些规划、产品上的改进,也是好事。

在中国30年来的房地产历程中,产品逻辑一直没变过,就是李嘉诚的名言:“地段、地段、地段”。

它是指以地段位置为中心,有人流、聚人气,因而土地升值快。所以地价是最高的成本,若在2016、2017年这样的地价巅峰拿地,产品大概率是要减配的。很多改善买房的客户可能会感慨,房价越来越贵,但新房的产品却越来越差。

到了城市化后半段,伴随交通网络覆盖越广、配套设施越来越多的时候,再加上本次疫情的影响,可能也会出现一定程度的“逆城市化”。这个时候,大家对环境、规划的关注度会越来越高,选房子也会回归到社区、产品本身。

客户的价值序列会发生改变:从以前看地铁、配套到看绿化环境、小区密度高低;从以前看外立面、建材到看户型的通透性;从看硬件到看软件——物业服务的水平。

看看现在小区的物业,在本次疫情中发挥着重要作用。有没有严格隔离出入口测温、有没有天天给电梯消毒、有没有为业主扔垃圾、有没有清洁中央空调,等等。物业服务的一小步,很可能就是家庭健康的一大步!

疫情之后,楼市将继续分化,产品、服务的溢价会逐渐增高。

作者系微信公众号“秦朔朋友圈”作者

第一财经获授权转载自微信公众号“秦朔朋友圈”,原标题为《楼市的战“疫”》,有删节。

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