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空置率走高、租金承压 疫情阴影下写字楼市场危与机

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随着复工的临近,在新冠肺炎疫情的影响下,写字楼市场的压力也随之而来。而这或许将成为改变写字楼行业格局的时机。

2月6日,中指院首次举行商办市场形势线上分享会,业界探讨了新冠肺炎疫情之下商办市场的“危”与“机”。其中,“写字楼的空置率预计进一步攀升,租金将持续下滑”的观点几乎成为共识。而在远程办公模式兴起的同时,写字楼管理则面临更大挑战。不过,未来市场反弹的机会,总是留给练好内功的企业。

远程办公兴起、写字楼管理面临挑战

在很多业内人士看来,新冠肺炎疫情促进远程办公模式,将会推进线上办公的开发。在家办公、线上办公将有崛起的趋势。

对此,高力国际华北区总经理严区海认为,企业采用线上办公也是当前的一种应对办法。

对于即将到来的复工,严区海认为,应该明确办公规范,防止楼内传播,否则有着封楼的风险,这对写字楼资产管理水平有着更高的要求。不过,这仍难以阻止写字楼租赁交易的下降。

在写字楼的管理上,华润华南大区写字楼市场部副总经理杨贤钊认为,高水平管理主要体现在反应速度、反应的系统性、防疫动作到位等。同时,对办公配套提出更高要求,如向企业提供更具灵活性的共享办公和共享办公室。当然,最为重要是重视健康防护体系等。不难预见,一些企业因为关注员工健康,可能会从老旧楼宇搬出。

除了加强写字楼物业管理水平,从短期来看,严区海建议采取灵活租金策略,比如在未来2-3个月降低或减免租金,未来再实现租金补差。

空置率走高,租金下行压力增大

“受新冠肺炎疫情影响,写字楼的空置率预计进一步攀升,租金将持续下滑。”这一观点已经成为很多业内人士的共识。

事实上,在2019年,大部分一、二线城市的写字楼空置率水平一直处于攀升状态,其中上海、广州、深圳租金下降明显。

对此,中指控股副总裁兼中指数据事业部总经理葛海峰认为,新冠肺炎疫情的发展,无疑会加重对写字楼租赁市场的影响,短期内将延续供过于求的租户市场现状。

虽然相较于商业,目前写字楼租赁市场受新冠肺炎疫情影响相对较小,但企业对于写字楼的租赁需求在短期内势必会更加谨慎。同时居家办公的兴起,也将在一定程度上造成企业扩租和换租需求减少。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东也预计,写字楼空置率走高、租金下行的压力增大。未来一线城市写字楼市场供应庞大,市场压力更是巨大。其中,上海、深圳已经处于租户市场,北京处于业主市场向租户市场的过渡期,仅广州尚处于业主市场。

不过,综合来看,魏东认为,2003年非典对北京写字楼市场带来重创,租金在一年内下降40%,之后租金的恢复也较慢。经过了17年的发展,中国目前写字楼市场和租户逐步完善。因此,此次疫情对写字楼市场的影响相对于零售市场会更小一些。

练好内功,等待市场恢复时“抢跑”

从长远来看,此次疫情之后,灵活的办公模式有望被更多人所接受。其中,杨贤钊认为,中小微企业为减少经营和现金流压力,有可能会从传统办公楼搬迁至共享办公或合并办公室。

而在未来供应方面,魏东表示,受返工延期影响,项目入市将有所延期,在一定程度上将缓解市场供应的压力。如果写字楼还沿用传统的经营模式,经营将会越来越困难。从当前的写字楼的经济市场来看,预计今年可能会有大宗的写字楼交易,会有一部分写字楼撑不下去,也会有一些人抄底。

对于一部分写字楼的出路,中国房产经纪公义联合会主席胡景晖提出两大转型方面,比如改造为3、4星适合家庭旅游的度假型酒店或中端商务酒店。此外,还可以改造为公寓,特别是长租公寓市场依然有空间。

不过,葛海峰则认为,虽然短期受新冠肺炎疫情影响需求有所放缓,但长期需求存在,这对于商业地产开发和运营企业是挑战,也是机遇。企业可以利用这段时期,提高管理能力,优化运营效率,提升重大事件应对能力。在新冠肺炎疫情过后,应该会出现强劲的消费反弹,市场购买力势必会重新激发出来。因此,当前应练好内功,市场恢复时实现抢跑。

新京报记者 袁秀丽

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