楼市现“休克”:疫情影响一季度 高价地成最大风险

（原标题：楼市现“休克”：疫情影响一季度，高价地成最大风险）

[摘要] “减少出门”的呼吁让返乡置业落了空，中国房地产协会倡议房企在春节期间暂停售楼处的销售活动，更是让成交跌至冰点。

文/时代财经    黄银桥

图片来源：视觉中国

一场猝不及防的疫情让不少行业都进入了停摆阶段，房地产也没有幸免于难。“减少出门”的呼吁让返乡置业落了空，中国房地产协会倡议房企在春节期间暂停售楼处的销售活动，更是让成交跌至冰点。

克而瑞地产研究院发布的《2020年1月中国房地产企业销售榜TOP100》榜单显示，在过去的1月，受新型冠状病毒肺炎疫情以及传统销售淡季的双重影响，百强房企中有近7成房企单月业绩同比下滑。

疫情对楼市的影响已经无可避免，低迷的一月之后，接下来疫情还将对楼市带来多大影响？宏观调控是否会放松？房企如何度过危机？这一系列问题都亟需解答。

疫情影响一季度

“短期市场调整是不可避免的，无论是主动还是被动的购房需求都会受到影响，包括返乡置业以及接下来三四月份的楼市小阳春，交易均会回弱。”中国指数研究院市场研究总监曹晶晶认为，此次疫情对楼市的影响会比非典时期更大。

根据中指院3000份调查问卷结果显示，49%的网友原本在春节期间以及接下来的一个月有购房需求，但受疫情影响，推迟购房的比例高达70%，整体购房需求会延迟入市。

时代财经获悉，为防止集聚性感染，截至目前已有包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内的至少60余个省市响应中国房地产业协会的倡议，明确要求暂停售楼处销售活动。

曹晶晶指出，三四线城市在错过了返乡置业之后，整体面临的调整压力会较大，对一二线及重点城市群及强三线城市来说，市场韧性更强，恢复也会较快，需求会延迟入市。

需求疲软亦将直接导致房价出现下调。“总的来看，随着需求的短期回弱，多数房企会在线上营销，推出一定的促销活动，导致房价下调的压力。”

已公布1月份销售数据的融信中国，1月内总合约销售额为73.58亿元，同比下降2.05%，合约建筑面积约为34.11万平方米，同比增长70.04%，平均销售价格则同比大幅下滑42.39%至21574元/平方米。

头部房企恒大业亦是如此，2020年1月份，恒大实现合约销售金额405.5亿元，同比下降6.07%，合约销售面积约为449.8万平方米，同比增长16.02%，合约销售均价为9016元/平方米，同比下降23.11%。

二手房方面，由于看房带客量受到影响和抑制，无论是量和价都面临着比较大的下调压力，疫情带来的影响还将持续。

“如果疫情能在二月得到控制，与此同时考虑到线下售楼处开放仍需时间，综合来看，疫情影响会延续到一季度。”曹晶晶分析称，后期二季度及下半年，市场会逐步回温。其还指出，在稳房价的政策导向下，房价大幅下降的空间有限，整体仍表现平稳。

此外，一位房地产分析师表示，不像餐饮、旅游等行业，错过了旺季就真的错过了，目前购房需求只是延后了，后续会慢慢释放。

土地市场危与机

在融资渠道依然紧缩的大环境下，房企们为了保障自己的安全，都已经在勒紧“裤腰带”过日子，拿地热情骤减。如今，疫情导致销售端进一步疲弱，投资端无疑也将继续承压。

2月3日，广州迎来春节后首场土拍，最终番禺、黄埔两宗地块均以底价成交。杭州三地块虽出现溢价，但竞争并不激烈，此外北京、石家庄、江苏南通等城市都相继出现土地延拍现象。

而在中国指数研究院土地分析研究总监蒋云峰看来，疫情之下，目前土地的最大风险来自于以往拿下的高价地。

蒋云峰透露，近一年来，全国高价地项目入市的比例较低。据不完全统计，2016年至今，全国22个全国重点的城市成交的一千多个高价地，2019年末只有307个项目开盘，占比不到30%，七成以上的高价地项目沉淀在开发商手中。疫情之后，将对开发商的资金链形成更大的压力。

不过，土地市场的冷清，对房企来说无疑也是一个抄底的好时机。“从土地的性价比来讲，目前肯定是比较适合投资。”中国指数研究院企业事业部总经理白彦军认为。

白彦军表示，一些大型国有企业，资金比较充裕，穿越周期的能力也比较强，拿地可以适当积极一点。而对于一些短期资金承压的企业来说，应该避开部分三四线城市，在变现能力更强的一二线城市进行补货。

由于行业受疫情打击较大，有不少分析认为，为保持楼市的稳定，接下来宏观调控或许会有所放松。

中信建投一位分析师表示，实际上从2019年底已经出现了一些放松信号，去年四季度以来因城施策更加灵活，不少城市通过人才引进、公积金政策等方面进行了调整，相信2020年放松信号会延续。

其还指出，市场可以期待的还有资金流动性。过去2019年，销售下行导致房企资金链进一步承压，整个行业的流动性都受到了挑战，为了化解行业风险，降低房企杠杆压力，未来保障行业资金平稳的思路会越来越清晰。

“今年1月份房企融资已经有很大改善，无论是短期融资、公司债、海外债的发行规模都明显增大，在疫情冲击下，货币政策调整力度会加大。”

2月3日，为对冲公开市场逆回购到期和金融市场资金集中到期等因素的影响，维护新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控特殊时期银行体系流动性合理充裕，央行如期开展1.2万亿元逆回购操作，银行体系整体流动性比去年同期多9000亿元。

一位房地产分析师认为，尽管央行本次让利是普遍性的，但房地产行业肯定也将受益。

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