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蛋壳公寓陷入漩涡:被指要房东免租 租客仍交租

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2月1日刚刚面向特定租客群体推出租金减免举措的蛋壳公寓,仅一天时间便被房东及租客两大群体集体“讨伐”。原本对外表现出关怀受疫情原因影响租期的租客的减租举措,却因蛋壳公寓方面“最多要房东三个月免租、给租客定向免租仅一个月”的做法,迅速触发了双方对于蛋壳公寓的态度反弹。

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业主曝光减租方案

2月2日,有全国多地、多位蛋壳公寓房东陆续向北京商报记者反映称,蛋壳公寓客服曾于近期多次致电房东,告知其未来一段时间在房租支付上会有所延期,此外房东须额外给予蛋壳一个月的房租减免。至于要求房东配合减租的原因,蛋壳客服方面给出的原因为“受疫情影响,属不可抗力”。

目前,包括北京、杭州、上海、深圳等地的房东,均出示了蛋壳方面要求增加额外免租期要求的证据。在这些蛋壳房东看来,蛋壳未与房东协商而单方决定的新增一个月免租期的要求,并不合理。按照房东们的说法,这就意味着蛋壳在彼时签约已作空置期减免约定的基础上,又从房东处索要了额外1-3个月不等的免租期,但并没有向自己所在城市的租客提供相应的减免政策。

“我和蛋壳签了五年期的合同,原本已经约定好了7.5个月的空置期,现在又在没有和我们房东协商的情况下,被直接告知要再减免一个月房租,我拒绝了!”天津河西区蛋壳公寓房东赵先生回忆称,其于1月30日早上接到了蛋壳客服的电话,客服告知他因为疫情原因,需要配合延期并减免一个月房租。

据了解,蛋壳公寓与房东签订的合同名为《财产委托管理服务合同》,大多为三年期或五年期,空置期的设置原则上为每年一个月,空置期免租金额即等同于蛋壳托管合同中房东向蛋壳支付的“管理费”。在赵先生的五年期合同中,蛋壳公寓以季付形式向赵先生支付房屋租金;赵先生则在委托代理期限内给予蛋壳7.5个月空置期。房东承诺给长租公寓企业的空置期原则上为每年1个月,五年期即5个月,因赵先生房源较旧,蛋壳额外增加了2.5个月的装修空置期。

除了天津河西区的赵先生,另有深圳、北京、武汉、杭州等多地房东反映,在年前均接到了来自蛋壳方面的“减租告知”电话,大家都表示不予接受。深圳南山区的蛋壳公寓房东孟先生告诉北京商报记者,其已明确向蛋壳方面表示,不接受增加免租期,因为每年已经给了蛋壳一个月免租期用来承担空置风险。

有蛋壳公寓房东向北京商报提供了一份名为《关于2月份要求业主增加免租期的工作方案》(以下简称《方案》)。该《方案》中明确提及,“为了应对本次疫情对公司经营造成的影响,公司现要求所有在1月底和2月支付租金的业主,在原合同的基础上,自2月开始额外给予公司一定期限的免租期”。

其中,对于免租期和付款的定义进行了详细说明:“无论是押一付一还是押一付三,都是从这次付款日开始延后30天到本次免租期结束,再付款(押一付一的付下一期,押一付三的付本期剩余的2个月)。”

《方案》内容显示,此次免租对涉及城市及对应增加的免租期天数、与业主沟通的四级机制等内容均进行了说明,其中对销售沟通量以及客服沟通量都进行了规定,称“全国自2月1日开始,由各城市当地组织人力负责首次沟通,计划2月10日/15日前完成各城市约7万通电话的沟通”。同时指出,若业主仍不接受,并要求诉诸法律,由公司法务部门介入进行相关处理。

根据《方案》内容,在减租涉及城市范围及减租期限上,除武汉外的其他12座城市,蛋壳公寓所有业主增加30天免租期;此次减租涉及到的除武汉外的北京、上海等12座城市、业主房源共计有72157套;此外,《方案》还谈到了蛋壳对房东沟通减租事宜的态度,应“明确且坚决、不可商量”。

就上述《方案》提及内容的真实性问题,北京商报记者向蛋壳方面求证,其表示“官方确实没发过这个东西,所以我们无法确定这个文件的真实性。所以和文件相关的数据也没有办法给予回复”。但另有蛋壳内部人士向北京商报记者证实,《方案》中提及的蛋壳各部门对接人架构与蛋壳实际内部架构吻合。

房东租客减租政策不一

值得一提的是,从目前房东层面收集上来的反馈来看,蛋壳方面向多地房东提出的减租要求中,在具体减租时限上存在一定差异:武汉地区房东被要求减租90天,而非武汉的其他城市房东则被通知减租一个月。

但蛋壳提供给武汉租客的免租政策却为一个月。根据北京商报记者2月1日从蛋壳公寓方面获悉的租金减免举措,针对在武汉居住且因疫情无法返回的租客,蛋壳公寓会为租客免除一个月房租,租金在3月2日左右返还至蛋壳App账户中,返还的金额可用于抵扣服务费、维修金、水电燃气费用(非自缴)、租金(分期月付除外)等账单。若封城期间超过一个月,蛋壳公寓会再根据实际时间返现。

但针对上述特定群体的“定向减免房租”,有众多租客吐槽“落实不力”。以租住武汉蛋壳公寓的租客为例,有部分人反映,管家曾向辖区内租客发布关于租金减免的相关通知;不过另有部分人称,至今未获得任何形式的告知。而更多的非武汉蛋壳租客更是表态,没有见到自己租住地的管家告知减租事宜。在他们之中,真实存在部分租客符合蛋壳“在武汉居住且因疫情无法返回”的房租减免条件。

更有租客和房东表示,自己在提出减免租金政策有问题后,直接被管家拉黑了。

吐槽的另一面声音,还在于免租退还金额的不能提现。按照租客方的说法,租金返还至蛋壳App账户中,返还的金额不能提现拿出来用,只能用于抵扣蛋壳公寓内的一些服务收费项目,这就意味着租客只能通过延长在蛋壳公寓居住而将钱花光,不然这笔钱的用处发挥空间并不大。

多地房东称未获最新一期房租

在“定向减租”被房东及租客质疑用意之际,北京商报记者从多位房东处了解到,蛋壳公寓还深陷对全国多地房东的房租拖欠疑云。

根据天津蛋壳公寓房东赵先生的表述,其在2019年6月30日与蛋壳方面签订了《委托合同》,委托代理期限为五年,相关费用支付形式为季付。按照赵先生开始的设想,将不用于自住的房源出租给蛋壳公寓这样的长租公寓运营企业,自己免去了房源招租及日常维修的麻烦,日后可以做个安稳的“收租人”。然而让他没有想到的是,自己仅仅收取了一次季付租金,便被蛋壳公寓方面拖欠了房租。

“此前在合同签约之时,我与蛋壳方面合同约定,第一次付款周期后每三个月(除某一季度抵消3个月空置期外),蛋壳公寓须按时向指定账户打款。本来在1月28日,我的银行账户应该汇入蛋壳最新一个季度的租金,但是直到现在,我也没有收到该拿的钱。”赵先生回忆称,在约定日期内未能收到蛋壳打款的那天,他特意去咨询了收房的蛋壳管家,被告知“财务放假没开工,等复工就打”。

部分房东欲解约收回房源

当前,蛋壳公寓房东及租客对蛋壳公寓此次免租举措存在的最大质疑,则集中于“蛋壳面向全国房东要求减租一或三个月,但仅定向对特定群体租客减免一个月房租”。武汉房东及租客方面的反应,则更为激烈,“针对受疫情影响的武汉,蛋壳给租客免租一个月,但是为何向当地房东要三个月免租期?”

据了解,当前已有越来越多的蛋壳房东在业主群中表态,若蛋壳拖欠租金超过15个工作日,将收回托管房屋并予以追偿,另有部分房东寄希望于蛋壳早起付清拖欠房租,称还可继续履行剩余的合同;租客方面则大多表示,等到减租事宜具体落实后,再另行考虑日后房屋到期是否继续续约。

“我的合同上写的是,蛋壳方面如果拖欠租金超过15个工作日即构成违约,合同自动解除并且蛋壳需要支付我2个月租金的等额违约金。”上文中提到的深圳蛋壳房东孟先生表示,后续蛋壳若违约,就收回房屋并进行索赔;如果无法收尾,最后考虑根据合同去深圳市仲裁委员会进行仲裁。

而基于此,已有部分租客群体开始担忧,自己是否会步入“乐伽公寓房东解约收房、租客无房可住”的后尘。北京商报记者调查发现,长租公寓品牌“蛋壳公寓”房源签约支持的四种付款方式中,月付形式只能选择“分期月付”,有按月支付租金打算的租客若想签约入住蛋壳房源,只能选择接受“租金贷”服务。

所谓“租金贷”,即长租公寓运营企业与金融机构合作,为租客提供租金融资,金融机构向长租公寓支付预付款,租客按月偿还租金贷款。据悉,与蛋壳公寓开展合作、为租客提供房租借贷服务的第三方金融机构为微众银行。

“(租金贷)这个其实本来就是违规的,按照P2P要求,贷款是不能直接打给第三方的,但他们做到了,具体不清楚如何操作的,但去年只有南京政府要求蛋壳整改。”一名武汉区域蛋壳公寓负责出房业务的主管如是告说。

不可抗力不应由业主单方承担

而另外让房东们耿耿于怀的,是蛋壳公寓对于告知减租以及协商解约事宜的态度,蛋壳公寓方面称疫情为“不可抗力”,并以此为由单方决定增加一个月免租期,房东应配合延期及减免一个月房租。

“不可抗力就算被认定,那蛋壳不和房主协商、自主减免不付租金,我个人认为也实质造成违约了。”赵先生如是说道。

对此,盈科律师事务所全球合伙人郭韧律师分析指出,之于疫情是否属于不可抗力,法院以前判例对此看法不定,一般是按公平原则分摊损失,但最近广州以及贸仲等地,都有关于将疫情认定为不可抗力的官方说辞,未来法院认定不可抗力可能性加大。但这并不意味着应该全部由业主买单,业主也无辜,即使算不可抗力,也不是全部由业主买单。

北京市京师律师事务所高级合伙人刘松涛律师也直言,长租公寓企业以“疫情”为不可抗力为由,可以与房东沟通减免房租事宜,但房东并不当然负有免租义务。

“《民法总则》规定不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本次疫情原则上可能会被界定为法律上不可抗力的范畴,但业主与长租公寓签订租赁合同后也在承担着各项税费成本,自己也并未将租赁出去的房源使用、收益,免租期的增加并不当然由业主买单。”刘松涛如是说道。

而就“未来可能出现的房东解约情形,蛋壳与房东间的合同解约纠纷赔付责任如何界定”的问题,郭韧表示,如果蛋壳单方强制增加免租期,属于违约,房东有权要求解约,但若疫情被判定为不可抗力,那么房东不一定能要求到违约赔偿;但若真蛋壳增加免租期而发生房东提前解约的事宜,解约可能被支持,蛋壳违约也可能被认定。“但因该违约是基于疫情影响,处于公平原则,法院判要求蛋壳承担违约责任可能性较小。”

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