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严跃进:疫情对三四线城市楼市影响较大

2020-01-26 20:03:00 来源: 网易研究局 举报
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网易研究局NO.649

作者|严跃进(易居研究院智库中心研究总监

基于当前全国新型冠状病毒事件,预计部分城市售楼处的暂时关闭,应该说对中国房地产市场的运行等确实会形成干扰。当然必须看到,决定楼市发展的主要因素并没有变化,所以只能影响短期类似上半年的走势,对于全年走势的影响则相对会弱化。

1、成交量

近期全国至少有16个省市相关部门发文,暂停了售楼处的开放,部分则更为严厉,类似提及了暂停网签和备案通道,这实际上都会影响最近的住房交易。售楼处暂停,客观上使得住房交易停滞,部分城市或出现日度交易量为零的现象。后续是否有反弹,直接取决于此次公共卫生事件的解决和行政管控命令。不过对于此次肺炎事件,应该说各项应对措施还是积极到位的,因此2月份或会受到较为明显的影响,而3月份预计在危机有所控制的情况下,房屋交易市场会有所放松。所以今年2月份应该说交易数据或不好看,当然这也在预料之中。而3月份则会有所回暖,是否有强劲回暖,要看肺炎事件处理是否彻底,或各地对于风险的评估态度。而预计两会政策中,应该会有各类鼓励或刺激性政策,客观上楼市的大环境有干扰,但绝对不会继续恶化。而到了5月份后,房地产交易市场会进入到相对健康和稳定的状态,这中间不排除部分压抑的需求会重新释放,进而弥补了第一季度市场交易偏弱的状态。

2、成交价格

对于房价来说,很容易受到供求关系的影响。若是第一季度市场交易不好,那么价格本身抬头的可能性已经非常微弱了。当然是否会出现大降价,这个要看房企的心态。从2019年第四季度的房企推盘情况看,其实已经供应了很多项目。当前本身是一个积极返乡置业促销的阶段,但确实这一次肺炎事件形成了干扰。但这也不意味着必须降价。因为在售楼处暂时关闭的情况下,即便是降价,市场交易本身是不会有影响的,或者说降价本身不会引起太多的成交量上升。而到了第二季度,若是房企完成全年目标是比较急切的,这个时候会由继续降价促销的做法,换而言之,本身在第一季度终结的降价促销动作,或会延长到第二季度。若是市场交易在第二季度不错,那么下半年房企的定价策略会略显强硬,此时要防范各类价格过快上涨的现象。

3、区域结构

从城市或区域的角度看,此次肺炎事件对于三四线城市是影响比较大的。因为按照过去的营销惯例,春节前后是返乡置业需求释放的高峰期。从近期各地的控肺炎动作看,比较严厉,既关闭了售楼处,也关闭了部分人进城等通道,所以客观上说,三四线城市今年返乡置业需求难以释放,部分房企必须调整节后的营销策略。而从城市上看,包括湖北省、浙江省等属于疫情相对严重的区域,此类区域政策会更严,客观上房地产市场受到的影响会更大。这也是相关购房者和房企等所需要积极关注的地方。

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