万科的2019年,大概率不如2018。
作者|王文华
专栏|网易号外 主编|戴鹭
在2018年提出万科“活下去”的口号后，郁亮在2019年底又再喊出“万科要做活到最后的企业”的口号。活下去，活得久，万科的危机感一直很敏锐。
作为房企“老大哥”，万科在地产行业曾多次试水新模式，成为第一个吃螃蟹的人。比如，万科最早提出高周转、最早发展长租公寓、物业、养老地产等业务。模式上的创新，让万科尝到不少甜头，并在房企排行榜前列居高不下。新玩法并不每次都成功，试错过程中也会栽跟头。特别是2019年，郁亮喊出“活下去”的这一年，被万科委以重任的长租公寓引发盈利质疑， 2016年100%自持的70年产权地块至今未上市运营，高管大调整……
2018年，郁亮曾坦言万科的焦虑，“今天的我们特别焦虑，焦虑在于如何找到新的发展渠道、路径与方法。没有现成的道路可以学习，这是万科最大的焦虑。”
2019年，万科的焦虑并没有少一点，经济下行下房企生存压力重重，如何在创新中找到对的路径，成为未来活到最后的那一家，对万科和郁亮而言，并不容易。
翡翠书院艰难问市路
2020年1月中旬，位于北京海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米，万科翡翠书院的楼盘正拔地而起，其中近百套住房已从2019年起进入预租程序。按照万科的规划，最终进入市场可租赁的房屋达3000多套，属于低密度高端住宅社区。据工作人员介绍，平常每天都有人来看房，有租赁意向的通常为公司高管。网易号外在现场留意到，或许是临近年关，前来咨询和看房的人寥寥无几。
2016年12月，万科以50亿元价格夺得北京海淀区西北旺镇18号地，万科住总联合体59亿元竞得旁边另一地块，西北旺镇19号地。拿地对开发商而言属于生存的根基，但这两块地却在当时引发巨大争议，至今未有定论。
按照拍卖的规则，两块地均为万科100%自持，年限为70年。2016年11月25日，北京市住建委就“限房价、竞地价”地块问题发布《通知》规定：此次房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。相比于商品房销售，房屋租赁周转期长，成本高，这种情况下，开发商如何盈利的问题，引发的争议很大。
100%自持，70年产权，在此之前，并未有样本可供参考，有观点认为当初万科激进拿地是因对未来政策松绑抱有期待，但随后的政策几乎卡死了这一幻想。2017年，北京市住建委联合规土委发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明令禁止以租代售及变相销售。硬着头皮走下去成为万科唯一的出路。
按照万科的规划，翡翠书院属于万科高端住宅系列，采用低密度社区建造方式，向市场推出两种户型：90㎡的小三居，租金1.5万/套·月-1.8万/套·月；另一种是别墅类的叠拼产品，180㎡的四居室租金3万/套·月-4万/套·月。以月租1.5万元的90平米三居为例，如果租户租住十年，需要一次性付清全部租金180万。租户可以参考购房贷款，办理租房贷款，以首付和月供租金的形式缴纳分期支付租金。
2019年7月，“万村计划”按下暂停键，自动放弃在坪山、光明已经签约的城中村房源,并主动和房东协商关于违约赔付事宜。不久，万科公告宣布长租公寓事业部总经理薛峰离职。曾经的轰轰烈烈，变成一地鸡毛。
作为万科核心业务之一，断然不会放弃长租公寓业务，但是如何在追求规模与盈利之间收获平衡，万科还有很多的坎要迈。
高管频繁换防
一向以组织架构稳健著称的万科，在2019年将调整进行到底，这样的变化从年初一直持续到年底，也是万科近几年来中高层变动最多的一年。
谈到组织架构和人员调整，不得不提到万科的“大江大海”计划。2019年年初，万科上海区域向总部汇报组织重建工作时，提到“活水计划”，区域内有些职位空出来，可以让内部的人流动起来。郁亮提议说，“为什么不是大江大海呢，不只是区域内流动，区域内的水不就是一个溪水吗，为什么不是大江大海呢，比如拿出20%的职位，能够让外面的人来做呢”。
在之后的3月份万科业绩会上，郁亮再次表态，“大江大海”不是2000年的海盗计划（挖人行动），而是针对组织重建和人事匹配的一个过程。“原来每个区域都有自己的安排，现在是在整个集团内打开，一些老总职位除了之后，我们通过公开的方式应聘，这是我们内部人才的大江大海”，郁亮说。
2019年，“大江大海”计划逐渐在万科掀起海浪，人员和组织架构调整贯穿一整年。2019年1月31日，万科内部任命唐激扬为深圳万科总经理，免去其广州万科总经理职务；厦门万科总经理薛峰调任广州万科总经理；南宁万科总经理常乐拟调任厦门万科总经理。
5月初，万科宣布了新一轮人事变动。孙嘉接任张纪文出任南方区域事业集团首席执行官，张纪文出任集团梅沙教育事业部首席执行官。执掌南方区域后，孙嘉便开始对南方区域的管理层做出调整。履新广州万科总经理不足4个月的薛峰，调任到万科集团总部，担任长租公寓事业部总经理，由佛山万科总经理李升阳接任，佛山总空缺。武汉公司总经理李东调到南方区域本部担任副总经理，武汉总由万科贵阳公司总经理蔡平接任。因为调动空缺出来的佛山和贵阳总，则落实“大江大海”计划，内部启动自由竞聘。
2019年12月24日，万科再次宣布高管任免计划，这一次的调整相比于前几次，掀起的海浪更大。涉及14个城市总任免，覆盖北方区域、南方区域和上海区域，佛山、济南、西宁、长沙、宁波、上海等14个城市公司总经理都调离原区域，任期从2020年1月1日起生效。
在行业下行周期背景下，频繁的人事换防背后，既是万科转型压力下的无奈之举，也是拥抱变化的主动调整。
在新业务踌躇不前和人员调动不断的背景下，万科主营的地产业务在2019年表现并不突出。根据近日披露的公告，万科2019年累计实现合同销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%。这一数字在2018年是6069.5亿元，同比增长14.5%。相比于去年，2019年万科的销售增速大幅放缓。
另一方面，相较与万科2018年的2976.79亿营收与337.72亿净利润。而2019年9月30日前三季度，万科的营收只有2018年度的75.22%,净利润只有2018年度的54%。
结合前文提到的合同销售金额同比正常3.9%来看，经过最后一个季度，万科2019年全年的营收预计将与2018年度接近。但是2019年度的净利润，将大概率大幅低于2018年度。
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