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号外|万科的2019:焦虑 变动与试错

2020-01-20 09:34:45 来源: 网易号外 举报
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万科的2019年,大概率不如2018。

作者|王文华

专栏|网易号外  主编|戴鹭

在2018年提出万科“活下去”的口号后,郁亮在2019年底又再喊出“万科要做活到最后的企业”的口号。活下去,活得久,万科的危机感一直很敏锐。

作为房企“老大哥”,万科在地产行业曾多次试水新模式,成为第一个吃螃蟹的人。比如,万科最早提出高周转、最早发展长租公寓、物业、养老地产等业务。模式上的创新,让万科尝到不少甜头,并在房企排行榜前列居高不下。新玩法并不每次都成功,试错过程中也会栽跟头。特别是2019年,郁亮喊出“活下去”的这一年,被万科委以重任的长租公寓引发盈利质疑, 2016年100%自持的70年产权地块至今未上市运营,高管大调整……

2018年,郁亮曾坦言万科的焦虑,“今天的我们特别焦虑,焦虑在于如何找到新的发展渠道、路径与方法。没有现成的道路可以学习,这是万科最大的焦虑。”

2019年,万科的焦虑并没有少一点,经济下行下房企生存压力重重,如何在创新中找到对的路径,成为未来活到最后的那一家,对万科和郁亮而言,并不容易。

翡翠书院艰难问市路

2020年1月中旬,位于北京海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米,万科翡翠书院的楼盘正拔地而起,其中近百套住房已从2019年起进入预租程序。按照万科的规划,最终进入市场可租赁的房屋达3000多套,属于低密度高端住宅社区。据工作人员介绍,平常每天都有人来看房,有租赁意向的通常为公司高管。网易号外在现场留意到,或许是临近年关,前来咨询和看房的人寥寥无几。

2016年12月,万科以50亿元价格夺得北京海淀区西北旺镇18号地,万科住总联合体59亿元竞得旁边另一地块,西北旺镇19号地。拿地对开发商而言属于生存的根基,但这两块地却在当时引发巨大争议,至今未有定论。

按照拍卖的规则,两块地均为万科100%自持,年限为70年。2016年11月25日,北京市住建委就“限房价、竞地价”地块问题发布《通知》规定:此次房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售,持有年限与土地出让年限一致。相比于商品房销售,房屋租赁周转期长,成本高,这种情况下,开发商如何盈利的问题,引发的争议很大。

100%自持,70年产权,在此之前,并未有样本可供参考,有观点认为当初万科激进拿地是因对未来政策松绑抱有期待,但随后的政策几乎卡死了这一幻想。2017年,北京市住建委联合规土委发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》,明令禁止以租代售及变相销售。硬着头皮走下去成为万科唯一的出路。

按照万科的规划,翡翠书院属于万科高端住宅系列,采用低密度社区建造方式,向市场推出两种户型:90㎡的小三居,租金1.5万/套·月-1.8万/套·月;另一种是别墅类的叠拼产品,180㎡的四居室租金3万/套·月-4万/套·月。以月租1.5万元的90平米三居为例,如果租户租住十年,需要一次性付清全部租金180万。租户可以参考购房贷款,办理租房贷款,以首付和月供租金的形式缴纳分期支付租金。

据翡翠书院的销售人员透露,目前180平米户型的具体定价已出,已有租户签约。90平米的定价暂未确认,尚未有签约落定。尽管靠近中关村软件园,属于高端科技人才的聚居地,这些人对住房的拼字有着较强需求,并拥有较强的支付能力,但翡翠书院昂贵的租金仍然让不少人喊贵。

对开发商而言,企业盈利是最终的目标。前期的高成本决定了高昂的租金标准。有媒体曾测算,翡翠书院项目装修、建安成本大约50亿元,加上109亿元的拿地成本,项目总成本159亿元,即使满租,项目的收益率也不超过3%。

另有分析指出,一次性收十年租金相当于买房人的一笔“首付”。开发商很难靠一笔首付实现项目的现金流回正,翡翠书院的盈利可能性很小。

翡翠书院相关负责人曾坦言,作为首个全自持项目,也是房地产市场的一个全新事物,需要做很多探索和尝试,难度不小。万科方面将通过产品和服务的不断创新探索,确保项目盈亏平衡。

如何实现良好的运营和周转,是万科翡翠书院当下的一道坎。难解之题在经历2019年的蛰伏后,2020年会否守的云开,只能等时间来揭晓。

长租公寓如何打开市场

自持项目的盈利尚未可知。2019年,万科重金砸向的长租公寓项目,也在负重中前行。

2016年,万科推出长租公寓品牌“泊寓”,成为房企中最早试水这一新业务的公司。1月7日,克而瑞发布的《2019年中国长租公寓规模排行榜》显示,万科泊寓以开业规模10万+间位列第一名。龙湖冠寓以开业规模8万间位列第二名。

近年来,租购并举逐渐成为房地产行业的发展趋势。但对房企而言,盈利难却是这一新生市场的天然属性。郁亮曾表示长租公寓赚不了大钱,但租购并举是大的趋势。

万科副总裁、北方区域负责人刘肖也曾指出,长租公寓目前是“窄门”,但看好未来。首先是要从土地供应上根本解决问题,另外长租公寓的成本,比如电、停车等各种系统需要做出调整,最后一个是需要学区,需要政府、企业和市场等方方面面的发展和完善。

摸索中前进的万科,在2019年8月万科佛山的长租公寓项目曾因违规、违约销售被央视点名。据悉,广东省佛山市万科置业有限公司在当地出售的金域中央楼盘,将办公用房包装成公寓出售。5800名用户花上百万元,只是买了一间办公室。

此外,曾被万科给予厚望的“万村计划”项目在2019年引发争议,叫停扩张。2018年,万科创始人王石为“万村计划”站台时表示,万科已探索出“城中村综合整治+物值引进和管理+城市化商业运营”的发展模式,万村复兴可以成为深圳持续辉煌的基石。

具体的运作模式是,一方面,万科通过对这些“农民房“房源的改造为其旗下长租公寓项目“泊寓”填充房源,另一方面,响应深圳市政府对城中村改造规划的政策,借“万村计划”保留深圳低成本的居住空间。

然而,理想很丰满,现实很骨感。2018年6月,“万村计划”遭到富士康员工的投诉,一封以富士康无名劳工代表名义的《13万富士康劳工代表致万科、房东及监管部门书》被曝光,富士康龙华工厂北门清湖新村开展的“万村计划”,导致当地“城中村”房租翻了2-3倍。

对此,郁亮曾承认项目遭遇阻力,“低估了‘万村计划’的困难性,比想象中要复杂得多,目前还没有发现做公寓能赚钱的,万科还在摸索中,会小心谨慎”。

2019年万科中期业绩披露称,“截至报告期末,万村项目改造完工的房间数约2.4万间,已交付开业的项目出租率良好。部分项目由于开展难度高于预期,本集团基于自身的经营安排进行了相应调整。”

万科总裁祝九胜在业绩会上透露,城中村改造确实碰到难题,涉及利益主体比较多,历史问题比较多,比如农民房报建、消防等问题,工程工期节奏不好把握。

2019年7月,“万村计划”按下暂停键,自动放弃在坪山、光明已经签约的城中村房源,并主动和房东协商关于违约赔付事宜。不久,万科公告宣布长租公寓事业部总经理薛峰离职。曾经的轰轰烈烈,变成一地鸡毛。

作为万科核心业务之一,断然不会放弃长租公寓业务,但是如何在追求规模与盈利之间收获平衡,万科还有很多的坎要迈。

高管频繁换防

一向以组织架构稳健著称的万科,在2019年将调整进行到底,这样的变化从年初一直持续到年底,也是万科近几年来中高层变动最多的一年。

谈到组织架构和人员调整,不得不提到万科的“大江大海”计划。2019年年初,万科上海区域向总部汇报组织重建工作时,提到“活水计划”,区域内有些职位空出来,可以让内部的人流动起来。郁亮提议说,“为什么不是大江大海呢,不只是区域内流动,区域内的水不就是一个溪水吗,为什么不是大江大海呢,比如拿出20%的职位,能够让外面的人来做呢”。

在之后的3月份万科业绩会上,郁亮再次表态,“大江大海”不是2000年的海盗计划(挖人行动),而是针对组织重建和人事匹配的一个过程。“原来每个区域都有自己的安排,现在是在整个集团内打开,一些老总职位除了之后,我们通过公开的方式应聘,这是我们内部人才的大江大海”,郁亮说。

2019年,“大江大海”计划逐渐在万科掀起海浪,人员和组织架构调整贯穿一整年。2019年1月31日,万科内部任命唐激扬为深圳万科总经理,免去其广州万科总经理职务;厦门万科总经理薛峰调任广州万科总经理;南宁万科总经理常乐拟调任厦门万科总经理。

5月初,万科宣布了新一轮人事变动。孙嘉接任张纪文出任南方区域事业集团首席执行官,张纪文出任集团梅沙教育事业部首席执行官。执掌南方区域后,孙嘉便开始对南方区域的管理层做出调整。履新广州万科总经理不足4个月的薛峰,调任到万科集团总部,担任长租公寓事业部总经理,由佛山万科总经理李升阳接任,佛山总空缺。武汉公司总经理李东调到南方区域本部担任副总经理,武汉总由万科贵阳公司总经理蔡平接任。因为调动空缺出来的佛山和贵阳总,则落实“大江大海”计划,内部启动自由竞聘。

2019年12月24日,万科再次宣布高管任免计划,这一次的调整相比于前几次,掀起的海浪更大。涉及14个城市总任免,覆盖北方区域、南方区域和上海区域,佛山、济南、西宁、长沙、宁波、上海等14个城市公司总经理都调离原区域,任期从2020年1月1日起生效。

在行业下行周期背景下,频繁的人事换防背后,既是万科转型压力下的无奈之举,也是拥抱变化的主动调整。

在新业务踌躇不前和人员调动不断的背景下,万科主营的地产业务在2019年表现并不突出。根据近日披露的公告,万科2019年累计实现合同销售金额6308.4亿元,同比增长3.9%。这一数字在2018年是6069.5亿元,同比增长14.5%。相比于去年,2019年万科的销售增速大幅放缓。

另一方面,相较与万科2018年的2976.79亿营收与337.72亿净利润。而2019年9月30日前三季度,万科的营收只有2018年度的75.22%,净利润只有2018年度的54%。

结合前文提到的合同销售金额同比正常3.9%来看,经过最后一个季度,万科2019年全年的营收预计将与2018年度接近。但是2019年度的净利润,将大概率大幅低于2018年度。

网易号外|出品人:姚长盛 齐栋梁

本文作者|王文华

主编|戴鹭  编辑|郭晨琦

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郭晨琦 本文来源:网易号外 责任编辑:郭晨琦_NBJ9931
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