中国养老产业：证券化程度低 入住率制约盈利

（原标题：中国养老产业：证券化程度低，入住率制约盈利）

尽管养老行业投资热度不低，然而整体市场的证券化程度却不高，且不少养老企业的盈利能力需要加强。

养老产业(行业)是为生命长期健康、幸福实现的各种产业和研究提供的服务，在中国《国民经济行业分类》(GB/T 4754—2017)中，直接以“养老”出现的细分行业有四位代码为6840的商业养老金，以及代码为9411的基本养老保险。而随着老龄社会的到来，养老作为一个行业已经越来越重要，凸显其“关切夕阳的朝阳行业”。

公开数据显示，截至2018年10月，中国注册登记的养老机构已经超过2.98万家。其中，不乏地产、保险、金融等上市企业跑步进场。第一财经记者近期采访了解到，尽管养老行业投资热度不低，然而整体市场的证券化程度却不高，且不少养老企业的盈利能力需要加强。

“迁移式”养老

上海交通大学安泰经济与管理学院、上海交通大学行业研究院最新发布的《2019中国候鸟式养老，冬季栖息地适宜度指数》（下称“指数”）显示，根据联合国的标准，一个国家或地区60岁以上老人达到总人口的10%，或者65岁老人占总人口的7%即视为进入老龄化社会。按照这一标准，我国1999年已进入老龄化阶段。2018年我国60岁以上人口24949万，占总人口的比重为17.9%， 其中65岁及以上人口16658万，占总人口的比重为11.9%。多达2.5亿的老人本身就相当于一个人口大国。按照养老行业已有的实践和未来发展趋势，它将成为一个庞大的交叉性行业，具体包括:老人的生活照料、医疗护理、专用医药、文化娱乐、心理支持、养老人才培养、老年食品的种植与加工、老人服装的设计与生产、老人康复器械的研发与生产、养老设施设计与建设，等等。概括起来，养老行业就是为老年人衣、食、住、行、娱提供全方位服务的行业，其横跨一、二、三产业，并且业态日益丰富。

指数显示，近年来，随着收入水平的提高和交通条件的改善，东北、华北、 西北乃至华中地区的老人越来越多地选择到南方过冬。东北的老人一年中最长可在南方生活半年左右，华中地区的老人也会在南方避寒一到两个月。这种候鸟式的生活大大提升了老人的幸福感。

除了气候，寻找其他相关条件更适合养老的地方成为如今“迁移式”养老的模型。

现年已94岁高龄的邱夷慈在中国香港元朗的明恩养老院住了接近两年，她的女儿薛宝怡告诉第一财经记者：“母亲在养老院住习惯了，甚至不愿意回到家中，节日把母亲接回家后不久，她便开始催促着想尽快回到养老院中。”

邱夷慈所在的养老院内，入住者除了拥有自己独立的单间外，护工还照顾日常起居，并有娱乐活动以及定期的身体健康检查。薛宝怡告诉记者，目前母亲在养老院每月的开销基本固定在13500港元，其中有6380港元是来自香港特区政府的补贴。除了这笔补贴外，还包括老年人尿布、一日五餐的餐补以及每月定期免费的医生会诊。

薛宝怡告诉第一财经记者，已经将自己未来的养老规划放在了广州。薛宝怡现年已67岁，即将迈入老年养老阶段。

“我已经去广州看过两次，居住的环境不错。”薛宝怡告诉记者，广州养老院地方宽敞，设施十分丰富，入住价格方面亦是可接受的范围，加上养老津贴，应该可以安度晚年的。

据第一财经记者调查，像薛宝怡一样打算移居中国内地养老的中国香港和中国澳门长者不在少数。2013年，香港特区政府首次推出“广东计划”，为年龄在65岁或以上选择移居广东的“合资格”香港长者，每月发放现金高龄津贴。2020年1月1日起，中国香港的这一特殊养老计划又实现扩充，“福建计划”纳入政策范畴，同时在申请条件和一些规范上也给予放宽。

与此同时，2019年初公布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，亦再次提出支持珠海和澳门在横琴合作建设集养老、居住、教育、医疗等功能于一体的综合民生项目。

“我们在东莞和中山的养老项目共计有接近280多个床位数，基本都已建设完成，并完善了各项设施，正在恭候香港长者的到来。”广东省东莞市一民办养老机构投资者对第一财经记者表示。

随着粤港澳大湾区国家战略进一步深化，从香港到东莞，车程仅不到两小时。并且从香港西九龙到东莞市还有直达高铁，四十分钟即可到达。上述位于东莞的养老院机构在2019年已迎来好几拨香港养老长者参观体验团。“因为养老院所在的位置景观较好、环境舒适且往返粤港交通便利，已有香港长者预订了床位。”上述投资者告诉第一财经记者。

不仅仅是东莞，在扩展老年优待范围上，深圳市政府2019年推出政策，在该市居住，60周岁以上的老年人（包含港澳台老年人），凭本人身份证即可享受敬老优惠待遇，在全国率先实现敬老优待政策的全覆盖。

养老证券化机构鲜少

然而在资本市场，养老机构证券化程度较低。

第一财经记者在采访中却发现，单纯以养老服务为主业单独上市的公司屈指可数。至2017年2月，港交所才迎来养老“第一股”松龄护老集团（01989.HK）。

公开资料显示，松龄护老集团是中国香港的养老机构运营商，该集团自1989年成立第一家护理安老院以来，截至目前，共拥有9家护理安老院，拥有1218张养老床位。单纯养老业务带来的收益占该公司总收入的85%以上，此外，销售相关保健产品及医疗保健服务约占收入的15%。

提及养老机构的融资和证券化之路，上述位于东莞养老机构的投资者直言：“谈之尚早，行业真正起步可以说是2014年，只能说大家都还在摸索中。”

诚然，如果单纯按照市场化的运作模式，清晰的商业模式和盈利能力还远未显现，松龄护老集团在业务模式方面存在较重“依赖性”。

据松龄护老集团招股书，其客户主要分为三类，包括香港特区政府社会福利署、个人客户以及公立医院。该集团旗下所有养老院均已参加香港特区政府社会福利署的“改善买位计划”。该计划由香港特区政府推行，由香港特区政府社会福利署向私营安老院舍购买宿位并支付大部分费用，入住院友仅需支付月住宿费用的约16%。截至其上市募资前，香港特区政府社会福利署已购买该集团1218个安老院舍中的747个，是该集团的最大客户。

相比其他养老企业则没有松龄护老集团这么“好运”，如果要提高入住率，则完全要靠“市场化”运作努力。

多位养老行业内人士对第一财经记者指出，中国内地市场开设养老机构，当前较大的挑战即是入住率，“养老院住满是一个比较漫长的过程，一般入住率达到60%，才有可能开始盈利。而完成60%的入住率，基本上都需要2～3年。”

“养老机构的收入只是床位费和其他的一些餐费、尿布费等，其中的营业利润很薄。如果不做高端市场，机构要面临的挑战则更大。民办养老机构的两大成本有物业和人员，堪比两座大山。”上述东莞养老投资者直言。

“在入住率较低的情况下，没有稳定的业务收入，投资人持续投钱，得好几年才能有一点盈利回报，这对急于通过IPO退出的投资者来说风险太大。”一名做一级市场养老投资的人士直言。

除此之外，许多市场化的高端养老社区亦存在入住率低和盈利性难题。据第一财经记者调查，目前高端养老机构为主打精细化管理和服务的持续照料退休社区（CCRC）养老模式。

CCRC模式养老社区背后有大量资本涌入，由险资和房地产企业主导，为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务。不过，这一模式背后的服务颇为高昂。

据第一财经记者调查，多数高端养老机构都是采用销售会籍的形式对外销售。会籍即入住资格，这主要与土地性质有关。要想入住CCRC模式养老社区，除了要购买上百万元的入住 “门槛”资格外，还要缴纳平均在6000元至上万元不等的月费，这对家庭条件一般的老人来说，显然难以高攀。

在亚洲医疗行业拥有超过20年管理经验的哥伦比亚医疗集团总裁兼首席执行官陈美兰在接受第一财经记者采访时指出，中国养老产业领域虽然汇聚了地产商、保险公司及民营企业等各种机构参与，但目前尚未形成类似西方发达国家明确的角色分配及行业细分。很多地产商、保险公司同时兼任着养老物业的开发商、持有业主以及运营商。相比之下，美国养老地产生态系统的核心是通过开发商、投资商和运营商的角色实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。

“服务方面，类似美国这样从轻到重的护理细分也还没有实现，很多运营商主打的自理型机构并不符合中国市场需求，很容易被社区和居家养老替代。”陈美兰告诉记者。

陈美兰认为，在中国市场，养老机构要做好，就必须医养结合。因为机构养老除了满足一些日常的需求，其增值就在于医疗服务。

精细化管理尤为重要

“社会资本在养老领域就是在夹缝中生存。”陈美兰在接受第一财经记者采访时形容道。

哥伦比亚医疗集团于2012年正式进入中国市场布局高端养老服务，至今投资已经超过35亿元，旗下的养老服务运营实体为凯健国际。据介绍，凯健国际定位国内高端刚需养老市场，其最大的特色在于成熟的医疗、康复和护理服务。

凯健国际在中国的养老物业分别有自持和租赁模式。“我们所租赁物业的费用不能超过2.5元/平方米。”陈美兰告诉第一财经记者，对所持物业利用率的精打细算，以及高养老附加值是凯健能够在中国市场实现盈利的原因之一。

据了解，凯健国际在上海的养老机构定价是1.8万元至2万元不等。目前，床位数250张。陈美兰透露，预计到2021年，凯健国际的床位数将达到1000张。

第一财经记者在采访中了解到，目前越来越多的养老机构正通过精细化的管理来实现自身盈利，复星康养集团即是布局养老市场的“头部玩家”。

据复星康复养老产业发展集团CEO董岩介绍，复星康养拥有三大核心业务（养老业务、康复业务、社区业务），超过40个项目点，逾5000张床位，覆盖中国全地域核心城市。

而实际上这样的布局复星花费了超过七年时间。复星和凯健国际一样，2012年开始进入养老领域。不同的是，复星是以合资合作的方式。当时复星和美国最大的自理养老社区运营商之一峰堡集团共同合资在上海成立了一个各占50%的机构，成立以纯正美式CCRC养老社区为代表的机构养老品牌星堡。

董岩告诉第一财经记者，星堡已经实现盈利，且利润率达20%以上。而这并非靠对客户的高收费，而是依赖精细化运营。

他举例说道：“养老机构最大的成本就是人力的成本，我们的人力运营成本一直是变动的，是根据客户的情况来配备需要的服务，而需要的服务折算成工作量，倒推回来就是员工的数量。”

董岩对记者比喻道，管理层对星堡的要求也比较苛刻，让他们用“帕萨特”的价格打造出“奥迪”的品质，同时还要能盈利。这是星堡从成立之初就承载着以后作为产业发展的平台和连锁扩张的要求。

而以并购闻名且发展壮大的复星集团，在康养领域却未有并购案例。董岩告诉第一财经记者：“首先是海外市场，复星在全球做了扫描但未发现前景和增长最大的养老市场在中国；其次，国内市场，复星实际上还是希望能够围绕家庭幸福生活，能做一些高品质的服务产品。所以在这一过程中，能够既满足复星对产品的品质要求，同时又能满足复星财务投资这种标的比较少。”

董岩特地向第一财经记者强调了12%这一数字。他表示，在老龄化已经提前来到的美国和日本，当他们65岁以上的人口达到12%的时候，整体养老产业有一个飞速的发展，中国很快就会达到这个养老产业快速发展的拐点。所以未来的趋势，真正对养老产业来讲，实际上未来已来。以上海为例，65岁以上的老人已经达21.8%，大大超过了这个比例。

陈美兰也认为，中国市场与美国养老市场不同的是，中国养老处于起步与快速发展阶段，国家政策上的一惯性和市场优质机构的稀缺性让凯健国际有信心说，接下去的十年是真正好的机构脱颖而出的黄金时代。

根据沙利文的报告，预计到2020年，社会力量办养老机构占养老机构总数比例将超过50%，民办养老机构供给还将进一步扩大，将会有更加多元的民办养老机构服务。