2019楼市AB面:卖地收入创新高 下半年流拍率提升

2019年全国土地出让收入再创新高。

多家机构数据显示，2019年全国卖地收入同比增幅在19%左右。其中中指研究院300城市土地市场交易数据指出，2019年全年，全国300个城市土地出让金总额为50294亿元，同比增加19%；中原地产研究中心全国50大城市监测数据也表示，2019年全国50大城市合计卖地4.41万亿元，同比上涨幅度达19.33%。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向时代周报记者解释道：“2019年上半年，特别是二季度土地市场热度回升，热点一二线城市高溢价地块频出、土地出让金收入创新高，这种结构性因素是今年土地收金走高的重要原因。”

但这只是2019年地市的A面。在B面，土地成交量正在下滑，溢价率也趋于稳定。

根据中指研究院数据，2019年，全国300个城市共成交土地面积106568万平方米，同比减少1%；在溢价率方面，全国300个城市土地平均溢价率13%，较去年下滑0.02个百分点。

“进入2019年，尤其是下半年以来，房地产金融监管持续从严，银行贷款、信托融资和海外发债等各类融资渠道收紧，企业资金压力加大，叠加市场调整预期增强，整体拍地热度有所下降，溢价率亦维持在较低水平。”中国指数研究院常务副院长黄瑜向时代周报记者解释道。

但更加值得关注的是，下半年地市流拍水平明显升高。根据中指研究院提供的数据，以土地宗数计，2019年3月至6月，全国300城土地流拍率还处在7%线下，其中5月更是低至3.4%。但到了下半年，土地流拍率逐渐提升，在7月跃过7%，达到7.2%，11月更是升至9.7%，为年内高点。

图： 2018年以来全国300城宅地流拍宗数占比情况

注：流拍宗数占比=流拍宗数/（流拍宗数+成交宗数）  数据来源：中指研究院

“整体来看，目前全国地市流拍情况仍好于2018年下半年水平。”黄瑜提示。但无论如何，“当前市场热度已经明显下滑，房企拿地也更加理性。”陈霄认为。

A面：土地出让金额再创新高

在稳房价、稳地价、稳预期的“三稳”目标下，2019年地市同样延续了严格的政策调控。

调控突出显示在金融政策上。2019年5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，全面封堵房地产通过信托的前端融资模式。

此后，银保监会多次开展整治行动以及排查工作。进入2020年，银保监会也在1月4日印发《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》，严令表示防止资金违规流入房地产市场。

各个地市过热的城市也陆续出台针对性政策。其中苏州在5月11日发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，提高价格指导，要求土地竞价超过市场指导价5%～10%，需工程竣工验收后方可申请预售许可（此前为10%）；竞价超过市场指导价10%～25%，转为一次报价出让（此前为25%）。合肥在5月21日发布《关于进一步竞买资格审查的公告》，重申关联公司不得报名竞买同一幅土地。深圳在6月大规模土拍推高地市热度之后，11月22日进行6宗宅地集体出让时提高了限制条件至“双限双竞”。

从政策成果来看，下半年地市降温明显——数据显示，截至2019年12月底，300城平均溢价率同比小幅下降。具体到各地，2019年12月24日，苏州开展2019年内最后一场宅地土拍，两幅宅地仅分别以8轮竞价、12.27%溢价率和6轮竞价、12.37%溢价率成交，深圳11月22日开拍的6宗宅地还有1宗流拍。

但从300城土地出让收入以及成交楼面均价来看，该两项数据仍在走高。根据中指研究院数据，2019年，全国300个城市成交楼面均价为2507元/平方米，同比增加17%。

时代周报记者梳理近五年数据发现，拉长时间轴来看，2019年全国300城土地出让金收入以及成交楼面均价也处于明显高位。

图：近五年全国300城土地出让收入和成交楼面均价情况 来源：中指研究院

“这主要受结构性因素影响。”黄瑜解释道，“成交楼面均价上涨主要受上半年，特别是二季度市场热度回升影响。除此之外，在成交结构方面，2019年一、二线热点城市宅地成交规模明显增加，且优质地块增多，带动成交楼面均价出现结构性上涨。”

整体土地出让金收入的影响因素也与此类似。

“2019年，受各地成交楼面均价上涨影响，土地出让金收入也小幅上涨。另外，一二线城市土地出让提升，也带动了全国土地出让收入增长。从各线城市出让金占比来看，2019年二线城市土地出让金占比较2018年明显提升，而三四线城市占比下降。”黄瑜表示。

B面：下半年流拍增多

年内土地市场一波三折。

传统“小阳春”出现在一季度的尾声，对整体影响尚未显现。从数据来看，一季度300城各项指标仍处在低温状态。但到了二季度，“小阳春”愈来愈热，数据也随之上调。

数据显示，二季度全国300城土地推出面积同比增加3%，成交量同比增加8%，土地出让金收入更是同比大幅增加了51%，成交楼面均价也同比提高了33个百分点，溢价率则小幅上涨了1个百分点。

此后地市走热苗头显现，三季度调控政策也随之收紧。数据稍显滞后，仅有小幅回落。其中土地推出量同比小幅下跌1%，但成交量、出让收入、成交楼面均价和溢价率仍处在上升轨道。

四季度调控收金、市场降温开始显现。但由于各地推地节奏加快的对冲，仅有成交量一项同比小幅下跌3%，土地推出量、出让收入、成交楼面均价以及溢价率仍在上涨。

图：2019年全国300个城市土地市场分季度情况  数据来源：中指研究院

“二季度土地市场回温，主要受企业资金环境改善、投资收敛聚焦等因素影响。”中指研究院表示，“但三季度以来，房地产调控政策保持收紧态势，金融监管持续加强，受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响，土地市场降温明显，高价地宗数占比持续下降，流拍水平有所提升。”

流拍水平升高，除了政策及市场因素影响，地块本身的限制性因素也是一个原因。黄瑜补充道：“从流拍地块的特点来看，部分地块或因总价偏高或因限制性条件较多，亦或因位置偏远且周边交通、配套资源欠缺，在企业理性拿地背景下出现流拍，整体来看，三四线城市土地流拍较多，土地市场活跃度相对偏低。”

接下来地市如何走？专家意见并不一致。

中国社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华在接受时代周报记者采访时认为：“2020年土地市场可能会继续降温，这表现在溢价率、成交量和土地出让收入多个方面。”“至少在上半年将是这样，下半年还有待观察。”邹琳华补充道。

陈霄则认为，地市将延续低温，但价格和收金将继续上涨。陈霄判断：“预计2020年市场受到政策及资金面影响，房企拿地热情不高，市场将延续低温态势。整体来说，成交量保持稳定，但交楼面价可能受到成交结构性影响小幅上涨，此外，受房企逐渐回归一二线城市拿地影响，土地收金可能继续小幅上涨。”

但中原地产首席分析师张大伟则持相反观点。张大伟表示：“地市热度更明显受房企融资环境影响。从目前数据来看，刚刚进入1月，房企就继续密集发布境外融资计划。截至1月8日，已有超过12家房企发布了超过40亿美元的融资计划。其中8号一天发布就超过20亿美元。”

“同时，国内融资虽有各种政策严控，但对于正常融资来说，并没有收紧。在此背景下，预计年初房企拿地会比较积极。”张大伟判断道。