开年北京首场土拍揽金70.5亿 中海、融创成赢家

（原标题：开年北京首场土拍揽金70.5亿 中海、融创成赢家）

每经记者 王佳飞

1月3日，北京新年首场土拍，总成交价70.5亿元，两宗不限价地块分别被融创和中海收入囊中。在刚刚过去的2019年，融创和中海亦分别进入千亿拿地阵营。

高位成交

此次出让地块位于石景山古城南街东侧（首钢园区东南区），乘1号线地铁至天安门仅需要半小时左右，加之两宗地皆不限价，吸引了龙湖、中交、世茂、招商、融创、中海、首开、华润、建工、绿城、金茂+保利、旭辉、首创、电建等十几家房企参与。

据了解，1612- 757地块总面积23302.84平方米，起始楼面价41381元/平方米，建筑控制规模65248平方米，容积率2.8，起拍价27亿元。

该宗地竞拍几乎是融创和中海两家的秀场，经过13轮加价，最终由融创以34亿元、25.93%溢价率竞得。1612-759地块总面积26794.69平方米，起始楼面价41320元/平方米，建筑控制规模75025平方米，容积率2.8，起拍价31亿元。该地块经过中交、世茂、中海、首创、华润等企业争夺，最终被中海以36.5亿元、溢价率17.74%夺得。

这和中海、融创高涨的拿地势头相符。据中指院数据，2019年，中海以1034亿元居TOP100房企拿地榜第四，2018年拿地金额只有390亿元的融创以1000亿元位列第五。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉《每日经济新闻》记者：“之前石景山区古城南街已成功出让2宗不限价地块，分别为中海+首钢联合体以51亿元竞得的1612-805、812、823等地块和华润+电建以73.4亿元竞得的1612-761、764等地块，溢价率分别为0%和11.63%，竞争热度一般。相较而言，本次土拍的两宗地块位置更加优越，且为纯住宅用地。”

中原地产首席分析师张大伟认为：“整体看，均高于之前石景山的华润4.4万元/平方米楼面价。从预期看，按照融创地价的成本，预期售价将在8万元/平方米左右，高于当下市场平均6.5万元/平方米左右的商品房价格。石景山有望进入“8万元时代”，且石景山2019年全年销售3471套住宅是历史高点，大部分开发商看好石景山未来发展。”

不限价

能够激发房企的如此热情，与两宗地的不限价属性不无关系。

从公开资料看，过去三年，限竞房可以说是北京市场的绝对主力，所有包含居住用地性质的土地一共212宗地块供应（包括部分流标），限竞房供应了113宗，合计住宅部分面积1008万平方米；共有产权52宗地块，不限价商品房地块只有21宗。

但限竞房网签率并不算高。中原地产数据显示，北京从2018年6月10日开始，合计入市限竞房项目达到了76个项目，合计126期，供应住宅套数达到了60470套，而网签数据合计25521套。平均网签均价为48534每平方米，网签完成275万平方米，按照成交套数计算网签完成率只有42%。

在此背景下，北京土地市场持续低温。中指院数据显示，2019年1～12月，北京成交的50宗住宅用地中共28宗为溢价出让，平均溢价率10%，较2018年下降5个百分点。北京宅地溢价率从2016年开始连续下跌，限竞房去化仍不理想，加之土地出让限制条件较多，房企拿地仍较谨慎。

2019年，北京宅地推出楼面均价为21445元/平方米，同比上涨9%；成交楼面均价为23292元/平方米，同比下滑0.9%，整体市场热度较低。

这一趋势在悄然发生变化。2019年下半年入市（含已经成交与即将成交）的27宗住宅地块中，共有产权8宗地块、限竞房9宗，不限价10宗。

此次开年供应不限价地块也具有象征意义。

陈霄表示：“近来北京供应的不限价地块明显增多，成为北京土地市场的重要信号，预计未来土地出让规则更加灵活。”

“本次15家企业参与，体现了尽管北京房地产市场处于低迷，但大部分企业对于热点优质地块依然热衷。”张大伟表示，“从土地方面看，北京从过去几年的限竞房市场再次逐渐回归不限价商品房市场，有望逐渐进入‘高端有商品房，中端有支撑限竞房，低端有共有产权房’的三分时段。”